MPERS (2025): Apa Yang Berubah untuk Entiti Persendirian pada 2027

Jika anda seorang pemaju hartanah Malaysia yang melapor di bawah MPERS, fakta perakaunan paling penting untuk dua tahun akan datang ialah panduan yang telah anda gunakan sejak 2016 sedang dipadamkan.

MASB mengeluarkan MPERS (2025) pada 10 Oktober 2025. Ia terpakai untuk tempoh tahunan yang bermula pada atau selepas 1 Januari 2027, dengan penggunaan awal dibenarkan. Dalam proses itu, ia mengeluarkan panduan perakaunan pembangunan hartanah Malaysia yang mengisi separuh belakang Seksyen 34 — perenggan 34.1 dipinda dan perenggan 34.17 hingga 34.60 dipadamkan — atas alasan bahawa Seksyen 23 yang ditulis semula berdasarkan model hasil IFRS 15 menjadikan panduan pembangunan yang berasingan tidak lagi diperlukan.

Itu adalah peralihan sebenar untuk sebahagian besar populasi syarikat persendirian Malaysia yang bermodal tunai tinggi, dan pada masa ini ia hampir tiada liputan dalam bahasa yang mudah difahami. Kebanyakan yang wujud sama ada amaran Big 4 yang disasarkan kepada kumpulan tersenarai atau nota satu perenggan “MPERS telah dikemas kini”. Halaman ini ialah panduannya.

Apa sebenarnya yang dikeluarkan oleh MASB, dan bila?

Perkara	Butiran
Piawaian	Malaysian Private Entities Reporting Standard (2025)
Dikeluarkan oleh	Malaysian Accounting Standards Board
Tarikh dikeluarkan	10 Oktober 2025
Berkuat kuasa	Tempoh tahunan yang bermula pada atau selepas 1 Januari 2027
Penggunaan awal	Dibenarkan
Menggantikan	MPERS (2016), yang berhenti terpakai untuk tempoh yang bermula pada atau selepas 1 Januari 2027
Diterbitkan daripada	Edisi ketiga IFRS for SMEs Accounting Standard, dikeluarkan oleh IASB pada Februari 2025
Penyimpangan Malaysia	Skop, kebolehgunaan dan tatanama

Rangkaan itu penting. MASB tidak menulis piawaian Malaysia dari awal. Ia telah menerima pakai edisi ketiga IASB dan melaraskan skop serta penamaannya agar sesuai dengan takrifan entiti persendirian Malaysia. Segala-galanya yang lain dalam Piawaian ini ialah teks antarabangsa. Itu berita baik untuk sesiapa yang perlu menyelidik soalan teknikal: bahan sokongan IASB sendiri untuk edisi ketiga adalah berkaitan secara langsung dengan MPERS (2025), sesuatu yang tidak selalu benar bagi versi Malaysia terdahulu.

MASB mengeluarkan MPERS (2025) bersama-sama pindaan kepada MFRS 19 Subsidiaries without Public Accountability: Disclosures, yang berkongsi tarikh kuat kuasa yang sama iaitu 1 Januari 2027. Dibaca bersama, 2027 ialah tahun Malaysia menetapkan semula pelaporan untuk seluruh populasi yang tidak tersenarai — entiti MPERS secara langsung, dan entiti MFRS 19 melalui laluan pendedahan berkurangan.

Mengapa panduan pembangunan hartanah lenyap

MPERS (2016) membawa satu ciri yang jelas Malaysia. Seksyen 34 Specialised Activities menempatkan satu blok panduan yang panjang mengenai perakaunan untuk aktiviti pembangunan hartanah, bermula dari perenggan 34.17 hingga perenggan 34.60. Ia wujud kerana pemaju Malaysia menjual di bawah rejim jual-dahulu-bina-kemudian (sell-then-build) berkanun dan teks IFRS for SMEs antarabangsa tidak menangani corak itu secara langsung. Blok itu memberitahu pemaju bila dan bagaimana untuk mengiktiraf hasil dan kos pembangunan, dan bagaimana untuk membentangkan kerja pembangunan dalam proses.

MPERS (2025) mengeluarkannya. Alasan yang dinyatakan MASB adalah mudah: kerana seksyen hasil telah diselaraskan dengan model IFRS 15, panduan pembangunan hartanah yang terdahulu tidak lagi diperlukan.

Apa yang menggantikannya bukanlah kesenyapan. Ia ialah Seksyen 23 Revenue from Contracts with Customers, yang kini berfungsi seperti MFRS 15. Di bawah model itu, seorang pemaju tidak bermula daripada peraturan berkategori tentang pembangunan hartanah. Ia bertanya sama ada obligasi prestasi dipenuhi sepanjang masa, dengan menerapkan kriteria dalam Seksyen 23, dan mengiktiraf hasil dengan sewajarnya. Prinsip pengiktirafan sepanjang masa itu ditunjukkan dalam perenggan 23.54(c) dalam teks yang disemak semula.

Bagi banyak pembangunan kediaman Malaysia, jawapannya masih akan menjadi sepanjang masa, kerana prestasi pemaju mewujudkan aset yang dikawal oleh pelanggan sebaik sahaja ia diwujudkan, atau mewujudkan aset yang tiada kegunaan alternatif berserta hak yang boleh dikuatkuasakan untuk bayaran bagi prestasi yang disiapkan setakat ini. Tetapi jawapan itu kini perlu dicapai, kontrak demi kontrak, dan bukan diandaikan daripada jenis aktiviti. Dua akibat menyusul.

Pertama, ia menjadi latihan dokumentasi. Juruaudit akan mengharapkan penilaian bertulis terhadap kriteria sepanjang masa berbanding terma perjanjian jual beli, bukan rujukan kepada nombor seksyen. Apabila sesuatu projek mempunyai terma bukan piawai — usaha sama, skim bayaran tertangguh, jualan pukal kepada seorang pelabur, fasa komersial dan kediaman bercampur — analisis boleh mendarat secara berbeza merentas fasa pembangunan yang sama.

Kedua, ukuran kemajuan menjadi pilihan dasar dengan akibat pendedahan. Seksyen 23 memerlukan satu kaedah tunggal untuk mengukur kemajuan bagi setiap obligasi prestasi, diterapkan secara konsisten. Kos-ke-kos (cost-to-cost) ialah pilihan lazim, tetapi ia adalah satu pilihan, dan ia mesti didedahkan serta dijustifikasikan.

Log perubahan seksyen demi seksyen

MPERS (2025) mengekalkan seni bina 35 seksyen. Nombor seksyen tidak beralih, yang menjadikan pemetaan lebih mudah daripada yang mungkin berlaku. Apa yang berubah ialah kandungan seksyen individu, dan di dua tempat identiti sesebuah nombor seksyen.

Seksyen	Tajuk dalam MPERS (2025)	Apa yang berubah
1	Private Entities	Seksyen skop Malaysia; mengekalkan ujian kelayakan entiti persendirian
2	Concepts and Pervasive Principles	Dikemas kini untuk mencerminkan pemikiran konsep yang disemak semula dalam IFRS Accounting Standards penuh
3–8	Pembentangan, kedudukan, pendapatan komprehensif, perubahan ekuiti, aliran tunai, nota	Kemas kini berbangkit dan draf
9	Consolidated and Separate Financial Statements	Disemak secara substantif; MASB menamakannya sebagai bidang utama yang dirombak
10	Accounting Policies, Estimates and Errors	Diselaraskan dengan takrifan anggaran perakaunan yang disemak semula
11	Financial Instruments	Digabungkan. Semua keperluan instrumen kewangan kini terletak dalam satu seksyen
12	Fair Value Measurement	Seksyen baharu. Sebelum ini Other Financial Instruments Issues; keperluan nilai saksama disatukan di sini
13–18	Inventori, syarikat bersekutu, pengaturan bersama, hartanah pelaburan, PPE, aset tak ketara	Seksyen 15 menjadi Joint Arrangements; perubahan lain adalah bersasar
19	Business Combinations and Goodwill	Disemak secara substantif; balasan luar jangka dan layanan kos pemerolehan beralih ke arah kedudukan MFRS 3
20–22	Pajakan, peruntukan dan liabiliti luar jangka, liabiliti dan ekuiti	Pindaan bersasar
23	Revenue from Contracts with Customers	Ditulis semula berdasarkan model berasaskan kontrak IFRS 15; pengiktirafan sepanjang masa dalam perenggan 23.54(c)
24–33	Geran kerajaan hingga pendedahan pihak berkaitan	Pindaan bersasar, termasuk cukai pendapatan dalam Seksyen 29
34	Specialised Activities	Panduan pembangunan hartanah dipadamkan. Perenggan 34.1 dipinda, perenggan 34.17 hingga 34.60 dipadamkan
35	Transition to the Standard	Mengawal penggunaan kali pertama Piawaian itu sendiri

Ringkasan MASB sendiri menamakan enam bidang sebagai intipati semakan ini: asas konsep dan prinsip meluas, penyata kewangan disatukan dan berasingan, instrumen kewangan, pengukuran nilai saksama, gabungan perniagaan dan muhibah, serta hasil.

Tiga perubahan yang paling mungkin menjejaskan syarikat perdagangan biasa

Kebanyakan entiti MPERS bukanlah pemaju. Bagi mereka, pendedahan praktikal lebih sempit tetapi tidak sifar.

Seksyen 11, instrumen kewangan. Pembahagian lama antara Basic Financial Instruments dan Other Financial Instruments Issues telah tiada; kini terdapat satu Seksyen 11 sahaja. Sesiapa yang mempunyai pinjaman antara syarikat atas terma bukan pasaran, pendahuluan pengarah, instrumen boleh tukar atau pemiutang mata wang asing patut menjangka analisis pengelasan dilakukan semula dan bukan digulingkan ke hadapan.

Seksyen 12, pengukuran nilai saksama. Ini benar-benar baharu sebagai seksyen tersendiri. MPERS (2016) menaburkan panduan nilai saksama merentas seksyen yang menggunakannya. Menyatukannya menjadikan keperluan lebih ketara — yang dalam praktik bermakna lebih ketara kepada juruaudit anda. Hartanah pelaburan yang dibawa pada nilai saksama, aset biologi, dan bayaran berasaskan saham ialah tempat lazim ini timbul.

Seksyen 19, gabungan perniagaan dan muhibah. Jika anda telah memperoleh sesuatu perniagaan dan menangguhkan sebahagian balasan atas earn-out, hala tuju perkembangannya adalah ke arah mengukur balasan luar jangka pada nilai saksama apabila ia boleh dilakukan tanpa kos atau usaha yang tidak wajar, dan ke arah membelanjakan kos berkaitan pemerolehan dan bukan memodalkannya ke dalam kos gabungan. Kedua-duanya ialah kedudukan MFRS 3.

Seksyen 9, penyata kewangan disatukan dan berasingan, ialah yang keempat untuk diperhatikan, dan ia menangkap satu corak Malaysia yang khusus: kumpulan keluarga di mana satu Sdn Bhd memegang saham dalam beberapa yang lain tanpa pernah menyediakan akaun disatukan, atas pandangan bahawa subsidiari tersebut kecil. Penyatuan didorong oleh kawalan, bukan oleh saiz, dan Seksyen 9 yang disemak semula ialah saat yang paling mungkin juruaudit meninjau semula andaian yang diwarisi. Jika kumpulan anda tidak pernah menyatukan, tetapkan sekarang sama ada ia sepatutnya berbuat demikian — jawapannya menentukan sama ada peralihan 2027 ialah perubahan piawaian atau pembetulan ralat tempoh terdahulu, dan kedua-duanya adalah perbualan yang sangat berbeza untuk dibincangkan dengan pemberi pinjaman.

Apa yang tidak berubah

Berbaloi dinyatakan dengan jelas, kerana di situlah kebanyakan ketakutan terletak. MPERS (2025) tidak memperkenalkan pengiktirafan kunci kira-kira pemajak berdasarkan model MFRS 16, dan tidak memperkenalkan model kerugian kredit dijangka berdasarkan model MFRS 9. IASB enggan menyelaraskan pajakan dengan IFRS 16 dalam edisi ketiga atas alasan kerumitan dan kos, dan mengekalkan model kerugian ditanggung untuk rosot nilai aset kewangan yang diukur pada kos terlunas. MASB menerima pakai edisi itu. Jika anda diberitahu bahawa entiti MPERS kini mesti memodalkan setiap pajakan operasi, minta perenggannya.

Pertembungan 2027, dan mengapa tarikh akhir sebenar ialah 2026

MFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements juga berkuat kuasa untuk tempoh tahunan yang bermula pada atau selepas 1 Januari 2027. Itu bukanlah kebetulan penjadualan sebaliknya kebetulan kitaran penetapan piawaian antarabangsa, tetapi ia mendarat pada kumpulan Malaysia tetap juga.

Sesebuah kumpulan dengan syarikat induk yang tersenarai atau dikawal selia di bawah MFRS dan subsidiari perdagangan persendirian di bawah MPERS sedang menjalankan dua peralihan berasingan melalui satu fungsi kewangan dalam satu kitaran pelaporan. Syarikat induk sedang memotong semula untung atau ruginya ke dalam lima kategori dengan dua jumlah kecil mandatori. Subsidiari sedang menganalisis semula kontrak hasil dan instrumen kewangan. Pek pelaporan kumpulan terletak di antara mereka.

Tarikh akhir yang sebenarnya mengawal kerja anda adalah lebih awal daripada 2027. Kedua-dua peralihan adalah retrospektif, jadi angka perbandingan dinyatakan semula. Bagi tahun berakhir 31 Disember:

Peristiwa penting	Tarikh
Mula menangkap data atas asas baharu	1 Januari 2026
Tahun perbandingan berakhir	31 Disember 2026
Tempoh pelaporan MPERS (2025) pertama	1 Januari hingga 31 Disember 2027
Penyata kewangan MPERS (2025) beraudit pertama diedarkan	Dalam tempoh 6 bulan dari 31 Disember 2027, di bawah s.258 Akta Syarikat 2016

Jika anda mempunyai tahun berakhir 30 Jun, tempoh MPERS (2025) pertama ialah tahun berakhir 30 Jun 2028, dan tahun perbandingan bermula 1 Julai 2026. Tahun berakhir bukan Disember membeli masa pada tarikh pelaporan tetapi tidak banyak pada tarikh penangkapan data.

Apa yang perlu dilakukan dalam enam bulan akan datang

1. Kelaskan diri anda. Sahkan anda masih merupakan entiti persendirian di bawah takrifan MASB dan tidak terperangkap oleh obligasi pemfailan Suruhanjaya Sekuriti atau Bank Negara, secara langsung atau melalui syarikat induk, syarikat bersekutu atau usaha sama. Jika anda terperangkap, soalan MPERS menjadi tidak relevan dan anda berada pada peralihan yang berbeza.
2. Inventorikan kontrak hasil anda mengikut jenis. Bukan mengikut pelanggan. Mengikut corak kontraktual — kediaman jual-dahulu-bina-kemudian, kontrak pembinaan, perkhidmatan berasaskan pencapaian, langganan, barangan di tempat jualan. Analisis Seksyen 23 dilakukan pada tahap itu.
3. Bagi pemaju, keluarkan SPA bagi setiap projek yang aktif. Kriteria sepanjang masa dinilai berbanding terma sebenar, termasuk hak yang boleh dikuatkuasakan untuk bayaran bagi prestasi setakat ini apabila penamatan. Ini ialah klausa yang menentukan jawapan, dan ia berbeza antara perjanjian bentuk piawai dan perjanjian yang dirunding.
4. Senaraikan setiap instrumen kewangan yang bukan penghutang perdagangan biasa atau pinjaman bank. Baki antara syarikat, akaun pengarah, pinjaman pihak berkaitan tanpa faedah yang dinyatakan, jaminan kewangan yang diberi kepada bank bagi pihak sebuah syarikat kumpulan.
5. Kenal pasti setiap baki yang diukur pada nilai saksama dan sahkan anda boleh menyokong pengukuran itu di bawah rangka kerja Seksyen 12 dan bukan penilaian ad hoc.
6. Bercakap dengan juruaudit anda sebelum tahun perbandingan bermula, bukan selepasnya. Perubahan dasar perakaunan yang ditemui semasa audit 2027 menelan kos penyataan semula; perubahan yang sama yang ditemui pada 2026 menelan kos satu perbualan.

Kesilapan lazim

• Membaca “berkuat kuasa 2027” sebagai “tiada apa-apa untuk dilakukan sehingga 2027”. Penggunaan retrospektif bermakna tempoh perbandingan disediakan atas asas baharu. Bagi tahun berakhir Disember, kerja bermula pada Januari 2026.
• Mengandaikan pengiktirafan hasil pembangunan hartanah tidak berubah dari segi substansi. Banyak projek masih akan mengiktiraf hasil sepanjang masa — tetapi di bawah Seksyen 23 itu ialah kesimpulan yang disokong oleh analisis kontrak, bukan peraturan yang boleh anda petik. Juruaudit akan meminta analisisnya.
• Menganggap MPERS (2025) sebagai naik taraf pilihan. MPERS (2016) berhenti terpakai untuk tempoh yang bermula pada atau selepas 1 Januari 2027. Satu-satunya pilihan ialah sama ada anda menerima pakai lebih awal.
• Mengelirukan MPERS (2025) dengan MFRS 18. Ia adalah rangka kerja yang berbeza. MFRS 18 tidak terpakai kepada entiti MPERS, dan MPERS (2025) tidak terpakai kepada entiti MFRS. Sesebuah kumpulan boleh menjalankan kedua-duanya.
• Mengandaikan perubahan itu juga menetapkan semula kedudukan pengecualian audit anda. Ia tidak. Pengecualian audit dikawal oleh SSM Practice Directive 10/2024 dan ambang berperingkatnya sendiri, yang berjalan pada landasan yang berasingan daripada rangka kerja pelaporan.
• Memetik nombor seksyen MPERS daripada salinan Piawaian 2016. Seksyen 11 dan 12 secara berkesan telah bertukar peranan, dan Seksyen 34 tidak lagi menyatakan apa yang dahulu ia nyatakan. Rujukan lama akan terbaca sebagai betul tetapi salah.

Apa yang seterusnya

Dua soalan biasanya menyusul soalan ini. Jika anda tidak pasti sama ada MPERS terpakai kepada syarikat anda sama sekali, mulakan dengan keputusan rangka kerja dan ujian entiti persendirian. Jika perubahan pemilikan, rancangan penyenaraian atau syarikat induk yang dikawal selia bermakna anda beralih daripada MPERS sepenuhnya, mekanik peralihan itu — pencetusnya, penyataan semula penggunaan kali pertama MFRS 1, dan sama ada perubahan itu boleh diterbalikkan — ialah masalah berasingan dengan jadual waktunya sendiri, dan ia tidak menunggu 2027.