RPGT 税率与盈利的计算方法

坊间几乎每一份 RPGT 指南都印着同一条税率阶梯：30、30、30、20、15、0。那条阶梯是 真的，但它只适用于 Schedule 5 三类处置人当中的一类。把它套在一家 Sdn Bhd 身上， 你就会少提整笔盈利的 10%。把它套在一名在第四年转售的外国买家身上，你会差上十五个 百分点。

三条税率阶梯

Real Property Gains Tax Act 1976 的 Schedule 5 把处置人分成三个 Part。以下是 LHDN 已发布的税率表上适用于现行处置的税率——Part I 自 2022 年 1 月 1 日起， Part II 与 Part III 自 2019 年 1 月 1 日起。

处置于	Part I——公民与永久居民	Part II——在马来西亚注册成立的公司、受托人、注册团体	Part III——非公民、外国公司、非公民遗产的遗嘱执行人
第 1 年	30%	30%	30%
第 2 年	30%	30%	30%
第 3 年	30%	30%	30%
第 4 年	20%	20%	30%
第 5 年	15%	15%	30%
第 6 年起	0%	10%	10%

有两处分歧在商业上很重要：

• Part III 没有递减。 非公民一路到第五年都缴足 30%。20% 与 15% 这两级对他们 根本不存在。
• Part II 永远到不了零。 主导公众讨论的第六年 0% 税率，是给公民与永久居民的 Part I 优惠。一家持有土地二十年的公司，处置时照样缴 10%。

最后这一点不断地让家族企业中招。一家 Sdn Bhd 在 2004 年买下、2026 年卖出的土地， 是一宗 10% 的事件；同一块土地以个人名义持有，则是零。

建立计算

RPGT 就应课税盈利课征，即处置价格减去取得价格。两个数字都要调整，而且调整的方向 相反。

取得价格由已付的代价开始，并依 Schedule 2 paragraph 4(1) 因取得的附带费用而 增加——测量师、估价师、会计师、经纪或法律顾问的专业服务费用、佣金或酬金， 另加印花税。

接着它因三类收款而减少：

• 就该资产的损坏或价值减损所收取的赔偿——para 4(1)(a)
• 就损坏或价值减损所得的保险赔款——para 4(1)(b)
• 在转让或处置取消时被你没收的订金——para 4(1)(c)

处置价格由已收的代价开始，并因以下项目而减少：

• 提升或保存该资产价值的开支——para 5(1)(a)
• 为确立、保存或维护该资产的业权或权利而产生的开支——para 5(1)(b)
• 处置的附带费用——para 5(1)(c) 与 para 6

永远不获准的是：为取得该产业而借入资本的利息、已在所得税用途上扣除过的开支， 以及呈交 RPGT 表格本身的费用。

一份完整的计算示范

事实。 在马来西亚注册成立的 Cahaya Bina Sdn Bhd，于 2021 年 3 月 15 日以 RM800,000 买下一间店屋，并于 2026 年 6 月 20 日以 RM1,300,000 卖出。

取得时它缴付了律师费 RM8,000、印花税 RM18,000 与估价费 RM2,000。2022 年，它就 后段的火灾损坏从保险公司收到 RM30,000。出售之前，它花了 RM120,000 扩建二楼，另花 RM15,000 律师费应对一宗界线争议。出售时它缴付了经纪佣金 RM39,000 与律师费 RM6,000。

第 1 步——取得价格

项目	金额（RM）
已付代价	800,000
加：取得时的律师费	8,000
加：印花税	18,000
加：估价费	2,000
减：损坏的保险赔款	(30,000)
取得价格	798,000

第 2 步——处置价格

项目	金额（RM）
已收代价	1,300,000
减：增值开支（扩建）	(120,000)
减：维护业权的费用	(15,000)
减：经纪佣金	(39,000)
减：处置时的律师费	(6,000)
处置价格	1,120,000

第 3 步——应课税盈利

RM1,120,000 − RM798,000 = RM322,000

没有 Schedule 4 豁免可用：它只限于个人。

第 4 步——税率

2021 年 3 月 15 日取得，意味着第六年由 2026 年 3 月 15 日开始。因此 2026 年 6 月 20 日的处置是一宗第六年处置。Cahaya Bina 是 Part II 处置人，所以税率是 10%。

应缴 RPGT：RM322,000 × 10% = RM32,200。

第 5 步——买方扣起了多少

承购人必须依 s.21B 扣留并缴交。Cahaya Bina 是在第四年或之后出售的 Part II 处置人， 所以税率是代价的 3%：RM1,300,000 × 3% = RM39,000。

扣留额比税款多出 RM6,800，会在评税发出之后退还。卖方经常忘了被扣留的款项是 一笔预缴，不是罚款，于是在编现金流预算时当那笔钱已经没了。

同样的数字换一双手

只改一项事实——处置人是马来西亚公民 Encik Rahim，其余一模一样。

• 应课税盈利：RM322,000
• Schedule 4 豁免：RM10,000 或盈利的 10% 以较高者为准，即 RM32,200
• 净应课税盈利：RM289,800
• Part I 第六年处置的税率：0%
• 应缴 RPGT：零

一样的产业、一样的盈利、一样的时点。RM32,200 对比什么都不用缴，纯粹由处置人坐在 Schedule 5 的哪一个 Part 决定。

值得先算进去的罚款

• 未在 60 天内呈交 CKHT 1A 或 CKHT 1B——依 s.29(3)，罚款最高可达税款的 三倍。
• 报表不正确——依 s.30(2)，罚款等同少征的税款，上限为 100%。
• 承购人未能扣留并缴交——依 s.21B(2)，就未缴金额加征 10%，可作为对政府 的欠债向承购人追讨。
• 若处置人的报表不正确以致承购人少缴，则依 s.14(5) 产生 10% 的加征。

常见错误

• 把公民的阶梯用在公司身上。 第六年 0% 的税率只属 Part I。公司永远缴 10%。
• 以为非公民享有第四年的递减。 没有——Part III 是五年一律 30%。
• 扣除贷款利息。 明文不获准，不论这笔成本在商业上多么真实。
• 为公司申索 Schedule 4。 RM10,000 或 10% 的豁免只限于个人。
• 把取得费用放在处置那一边。 算术撑得住；计算书的稽查撑不住。
• 忘了买方那 3% 是一笔抵扣。 它是缴来抵你的税务责任的，多了会退还。
• 在没查周年日的情况下安排出售时点。 在上面的例子里，若在 2026 年 3 月 10 日 而不是 6 月 20 日出售，就会是一宗第五年处置、税率 15% 而不是 10%——多出 RM16,100。

下一步

在推算其他任何东西之前，先把取得日期与处置人类别定下来；它们决定税率，其余的只是 把基数的大小算出来。然后为每一项调整备齐证据——扩建工程的发票、保险公司的理赔 信、取得时的印花证明书——因为每一项都必须各自经得起查。

如果该项处置符合的是豁免而不是某个税率，呈报的路线就会不同：申索走 CKHT 3 而不是 经一般评税，而承购人的扣留义务也会与之互动。