# RPGT 税率与盈利的计算方法

> 按持有年数与处置人类别划分的产业盈利税税率，附一份完整的计算示范，逐项列出取得价格与处置价格的每一项调整。

- Category: taxation
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-07-20
- Canonical: https://negaraku.md/zh/taxation/rpgt-rates

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坊间几乎每一份 RPGT 指南都印着同一条税率阶梯：30、30、30、20、15、0。那条阶梯是
真的，但它只适用于 Schedule 5 三类处置人当中的一类。把它套在一家 Sdn Bhd 身上，
你就会少提整笔盈利的 10%。把它套在一名在第四年转售的外国买家身上，你会差上十五个
百分点。

## 三条税率阶梯

Real Property Gains Tax Act 1976 的 Schedule 5 把处置人分成三个 Part。以下是
LHDN 已发布的税率表上适用于现行处置的税率——Part I 自 2022 年 1 月 1 日起，
Part II 与 Part III 自 2019 年 1 月 1 日起。

| 处置于 | Part I——公民与永久居民 | Part II——在马来西亚注册成立的公司、受托人、注册团体 | Part III——非公民、外国公司、非公民遗产的遗嘱执行人 |
| --- | --- | --- | --- |
| 第 1 年 | 30% | 30% | 30% |
| 第 2 年 | 30% | 30% | 30% |
| 第 3 年 | 30% | 30% | 30% |
| 第 4 年 | **20%** | **20%** | **30%** |
| 第 5 年 | **15%** | **15%** | **30%** |
| 第 6 年起 | **0%** | **10%** | **10%** |

有两处分歧在商业上很重要：

- **Part III 没有递减。** 非公民一路到第五年都缴足 30%。20% 与 15% 这两级对他们
  根本不存在。
- **Part II 永远到不了零。** 主导公众讨论的第六年 0% 税率，是给公民与永久居民的
  Part I 优惠。一家持有土地二十年的公司，处置时照样缴 **10%**。

最后这一点不断地让家族企业中招。一家 Sdn Bhd 在 2004 年买下、2026 年卖出的土地，
是一宗 10% 的事件；同一块土地以个人名义持有，则是零。

## 建立计算

RPGT 就应课税盈利课征，即处置价格减去取得价格。两个数字都要调整，而且调整的方向
相反。

**取得价格**由已付的代价开始，并依 Schedule 2 paragraph 4(1) 因取得的附带费用而
**增加**——测量师、估价师、会计师、经纪或法律顾问的专业服务费用、佣金或酬金，
另加印花税。

接着它因三类收款而**减少**：

- 就该资产的损坏或价值减损所收取的赔偿——para 4(1)(a)
- 就损坏或价值减损所得的保险赔款——para 4(1)(b)
- 在转让或处置取消时被你没收的订金——para 4(1)(c)

**处置价格**由已收的代价开始，并因以下项目而**减少**：

- 提升或保存该资产价值的开支——para 5(1)(a)
- 为确立、保存或维护该资产的业权或权利而产生的开支——para 5(1)(b)
- 处置的附带费用——para 5(1)(c) 与 para 6

**永远**不获准的是：为取得该产业而借入资本的利息、已在所得税用途上扣除过的开支，
以及呈交 RPGT 表格本身的费用。

## 一份完整的计算示范

**事实。** 在马来西亚注册成立的 Cahaya Bina Sdn Bhd，于 **2021 年 3 月 15 日**以
**RM800,000** 买下一间店屋，并于 **2026 年 6 月 20 日**以 **RM1,300,000** 卖出。

取得时它缴付了律师费 RM8,000、印花税 RM18,000 与估价费 RM2,000。2022 年，它就
后段的火灾损坏从保险公司收到 RM30,000。出售之前，它花了 RM120,000 扩建二楼，另花
RM15,000 律师费应对一宗界线争议。出售时它缴付了经纪佣金 RM39,000 与律师费
RM6,000。

**第 1 步——取得价格**

| 项目 | 金额（RM） |
| --- | --- |
| 已付代价 | 800,000 |
| 加：取得时的律师费 | 8,000 |
| 加：印花税 | 18,000 |
| 加：估价费 | 2,000 |
| 减：损坏的保险赔款 | (30,000) |
| **取得价格** | **798,000** |

**第 2 步——处置价格**

| 项目 | 金额（RM） |
| --- | --- |
| 已收代价 | 1,300,000 |
| 减：增值开支（扩建） | (120,000) |
| 减：维护业权的费用 | (15,000) |
| 减：经纪佣金 | (39,000) |
| 减：处置时的律师费 | (6,000) |
| **处置价格** | **1,120,000** |

**第 3 步——应课税盈利**

RM1,120,000 − RM798,000 = **RM322,000**

没有 Schedule 4 豁免可用：它只限于个人。

**第 4 步——税率**

2021 年 3 月 15 日取得，意味着第六年由 2026 年 3 月 15 日开始。因此 2026 年 6 月
20 日的处置是一宗**第六年处置**。Cahaya Bina 是 Part II 处置人，所以税率是 **10%**。

**应缴 RPGT：RM322,000 × 10% = RM32,200。**

**第 5 步——买方扣起了多少**

承购人必须依 s.21B 扣留并缴交。Cahaya Bina 是在第四年或之后出售的 Part II 处置人，
所以税率是代价的 **3%**：RM1,300,000 × 3% = **RM39,000**。

扣留额比税款多出 **RM6,800**，会在评税发出之后退还。卖方经常忘了被扣留的款项是
一笔预缴，不是罚款，于是在编现金流预算时当那笔钱已经没了。

## 同样的数字换一双手

只改一项事实——处置人是马来西亚公民 Encik Rahim，其余一模一样。

- 应课税盈利：RM322,000
- Schedule 4 豁免：RM10,000 或盈利的 10% 以较高者为准，即 RM32,200
- 净应课税盈利：RM289,800
- Part I 第六年处置的税率：**0%**
- **应缴 RPGT：零**

一样的产业、一样的盈利、一样的时点。RM32,200 对比什么都不用缴，纯粹由处置人坐在
Schedule 5 的哪一个 Part 决定。

## 值得先算进去的罚款

- **未在 60 天内呈交 CKHT 1A 或 CKHT 1B**——依 s.29(3)，罚款最高可达税款的
  **三倍**。
- **报表不正确**——依 s.30(2)，罚款等同少征的税款，上限为 100%。
- **承购人未能扣留并缴交**——依 s.21B(2)，就未缴金额加征 **10%**，可作为对政府
  的欠债向承购人追讨。
- 若处置人的报表不正确以致承购人少缴，则依 s.14(5) 产生 10% 的加征。

## 常见错误

- **把公民的阶梯用在公司身上。** 第六年 0% 的税率只属 Part I。公司永远缴 10%。
- **以为非公民享有第四年的递减。** 没有——Part III 是五年一律 30%。
- **扣除贷款利息。** 明文不获准，不论这笔成本在商业上多么真实。
- **为公司申索 Schedule 4。** RM10,000 或 10% 的豁免只限于个人。
- **把取得费用放在处置那一边。** 算术撑得住；计算书的稽查撑不住。
- **忘了买方那 3% 是一笔抵扣。** 它是缴来抵你的税务责任的，多了会退还。
- **在没查周年日的情况下安排出售时点。** 在上面的例子里，若在 2026 年 3 月 10 日
  而不是 6 月 20 日出售，就会是一宗第五年处置、税率 15% 而不是 10%——多出
  RM16,100。

## 下一步

在推算其他任何东西之前，先把取得日期与处置人类别定下来；它们决定税率，其余的只是
把基数的大小算出来。然后为每一项调整备齐证据——扩建工程的发票、保险公司的理赔
信、取得时的印花证明书——因为每一项都必须各自经得起查。

如果该项处置符合的是豁免而不是某个税率，呈报的路线就会不同：申索走 CKHT 3 而不是
经一般评税，而承购人的扣留义务也会与之互动。

## Sources

- Real Property Gains Tax (RPGT) Rates — https://www.hasil.gov.my/en/ckht/kadar-cukai-keuntungan-harta-tanah/ (LHDN)
- Disposal Price and Acquisition Price — https://www.hasil.gov.my/en/ckht/harga-pelupusan-dan-harga-pemerolehan/ (LHDN)
- Retention and Remittance of Money by Acquirer — https://www.hasil.gov.my/en/ckht/pegangan-dan-remitan-wang-oleh-pemeroleh/ (LHDN)
- Imposition of Penalties and Increases of Tax — https://www.hasil.gov.my/en/ckht/pengenaan-penalti-dan-kenaikan-atas-taksiran-cukai/ (LHDN)
- Real Property Gains Tax Act 1976 (Act 169) — https://lom.agc.gov.my/act-detail.php?act=169 (Attorney General's Chambers)

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Source of truth: https://github.com/negaraku-md/NegaraKu.md
License: CC BY-SA 4.0