租金收入的税务：出租前开支这条线

马来西亚租金税务计算上最常见的一个错误，就是申索找到第一位租客所花的费用。经纪 佣金、租约的律师费、印花税、房源广告——全部，不获扣除。

原因是结构性的。这些费用创造了收入来源；它们并不是在产生收入的过程中付出的。 Public Ruling 12/2018（公共裁定）para 8.3 说得很直白：初始开支不可从依 s.4(a) 或 s.4(d) 评估的租金收入中扣除，并列出例子——取得第一位租客的费用、广告、拟备租约的 法律费用、印花税与经纪佣金。

同样的事情做在第二位租客身上，就可以扣除。Para 8.2(e) 允许为续租或更换租客 而付出的开支。

出租何时开始

开始日期决定了每一令吉落在那条线的哪一边，而两个条文的开始日期并不相同。

来源	开始于	依据
s.4(d)，非生意性质的出租	物业首次出租之日	PR 12/2018 para 6.1
s.4(a)，生意性质的出租	物业准备好可供出租之日	PR 12/2018 para 6.2

准备好可供出租，是指已可供租客入住，并且已采取步骤将它出租——刊登广告，或 委任经纪。在 PR 12/2018 Example 9 中，一栋翻新后的办公楼于 4 月 1 日刊登广告、 6 月 1 日准备就绪、8 月 1 日才实际出租，其开始日期为 6 月 1 日。

只有在全面而积极地提供保养与支援服务的情况下——电梯、保安、清洁、中央冷气——出租 才属于 s.4(a) 的生意来源。一间没有这些服务的店屋出租属于 s.4(d)，即使它与符合 条件的楼宇同在一个投资组合里也一样。Example 12 把同一位业主的三项物业分拆到两个 条文之下。

s.4(d) 下可以扣除什么

Para 8.2 列出可从租金总额中扣除的直接开支：

• 缴付给土地局与地方政府的地税与门牌税；
• 为融资购买该出租物业而借入的贷款的利息；
• 该出租物业的火险保费；
• 收租费用，包括为强制追收租金而产生的法律开支；
• 续租或更换租客的费用；
• 一般性质的维修，即维持物业于现有状态的维修。

属于改良而非维持的维修属于资本性质，落在 s.33(1) 之外。

空置期

物业未出租期间所产生的开支不可扣除——除非该空置发生在物业已经出租过之后， 而且它明确仍可供再度出租。那么这些开支就可以贯穿整个空档期。

PR 12/2018 Example 20：一间屋子自 1 月 1 日起出租，9 月 1 日起空置，12 月 1 日 再度出租。全年的地税与门牌税都获准扣除，因为空置发生在出租之后，而且该屋子全程 都可供出租。

Paragraph 8.4.2 把这项处理延伸到出租因楼宇维修或翻新而暂时中止的情况，或租约 结束后一段期间没有租客的情况。

常见错误

• 扣除第一位租客的费用。 无论 s.4(a) 还是 s.4(d)，都绝不允许。
• 扣除贷款本金。 只有利息可以扣除。
• 把翻新当维修申索。 改良属于资本性质。
• 从购入日起算 s.4(d) 的时钟。 它从首次出租之日起算。
• 以为空置就断了扣除。 在首次出租之后，一项可供出租的物业会让扣除继续跑下去。

下一步

在计算之前，先确认你的出租属于 s.4(a) 还是 s.4(d) 来源，然后查一查这个答案会把你 带到哪一份报税表格。