# 租金收入的税务：出租前开支这条线

> 出租在税务上何时开始、为何为了找到第一位租客而付出的开支永远不可扣除，以及两位租客之间的空档期会怎么处理。

- Category: taxation
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-07-20
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马来西亚租金税务计算上最常见的一个错误，就是申索找到第一位租客所花的费用。经纪
佣金、租约的律师费、印花税、房源广告——全部，不获扣除。

原因是结构性的。这些费用创造了收入来源；它们并不是**在产生**收入的过程中付出的。
Public Ruling 12/2018（公共裁定）para 8.3 说得很直白：初始开支不可从依 s.4(a) 或
s.4(d) 评估的租金收入中扣除，并列出例子——取得第一位租客的费用、广告、拟备租约的
法律费用、印花税与经纪佣金。

同样的事情做在**第二位**租客身上，就可以扣除。Para 8.2(e) 允许为续租或更换租客
而付出的开支。

## 出租何时开始

开始日期决定了每一令吉落在那条线的哪一边，而两个条文的开始日期并不相同。

| 来源 | 开始于 | 依据 |
| --- | --- | --- |
| s.4(d)，非生意性质的出租 | 物业**首次出租**之日 | PR 12/2018 para 6.1 |
| s.4(a)，生意性质的出租 | 物业**准备好可供出租**之日 | PR 12/2018 para 6.2 |

准备好可供出租，是指已可供租客入住，**并且**已采取步骤将它出租——刊登广告，或
委任经纪。在 PR 12/2018 Example 9 中，一栋翻新后的办公楼于 4 月 1 日刊登广告、
6 月 1 日准备就绪、8 月 1 日才实际出租，其开始日期为 **6 月 1 日**。

只有在全面而积极地提供保养与支援服务的情况下——电梯、保安、清洁、中央冷气——出租
才属于 s.4(a) 的生意来源。一间没有这些服务的店屋出租属于 s.4(d)，即使它与符合
条件的楼宇同在一个投资组合里也一样。Example 12 把同一位业主的三项物业分拆到两个
条文之下。

## s.4(d) 下可以扣除什么

Para 8.2 列出可从租金总额中扣除的直接开支：

- 缴付给土地局与地方政府的**地税与门牌税**；
- 为融资购买该出租物业而借入的贷款的**利息**；
- 该出租物业的**火险**保费；
- **收租费用**，包括为强制追收租金而产生的法律开支；
- **续租或更换租客**的费用；
- 一般性质的**维修**，即维持物业于现有状态的维修。

属于改良而非维持的维修属于资本性质，落在 s.33(1) 之外。

## 空置期

物业未出租期间所产生的开支不可扣除——除非该空置发生在物业**已经出租过之后**，
而且它明确仍可供再度出租。那么这些开支就可以贯穿整个空档期。

PR 12/2018 Example 20：一间屋子自 1 月 1 日起出租，9 月 1 日起空置，12 月 1 日
再度出租。全年的地税与门牌税都获准扣除，因为空置发生在出租之后，而且该屋子全程
都可供出租。

Paragraph 8.4.2 把这项处理延伸到出租因楼宇维修或翻新而暂时中止的情况，或租约
结束后一段期间没有租客的情况。

## 常见错误

- **扣除第一位租客的费用。** 无论 s.4(a) 还是 s.4(d)，都绝不允许。
- **扣除贷款本金。** 只有利息可以扣除。
- **把翻新当维修申索。** 改良属于资本性质。
- **从购入日起算 s.4(d) 的时钟。** 它从首次出租之日起算。
- **以为空置就断了扣除。** 在首次出租之后，一项可供出租的物业会让扣除继续跑下去。

## 下一步

在计算之前，先确认你的出租属于 s.4(a) 还是 s.4(d) 来源，然后查一查这个答案会把你
带到哪一份报税表格。

## Sources

- Ketetapan Umum No. 12/2018 — Pendapatan Daripada Sewaan Harta Tanah — https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/KU_12_2018.pdf (Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia)
- Income Tax Act 1967 (Act 53), reprint of 21 May 2024 — ss.4(a), 4(d), 33(1), 39(1) — https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/20240521-akta-cukai-pendapatan-1967-akta-53.pdf (Attorney General's Chambers)

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