工业建筑物减免为用作 Income Tax Act 1967 Schedule 3 paragraph 63 下工业建筑物的建筑物之资本开支提供宽减，或依那些把定义延伸至医院、研究建筑物、出口仓库、酒店、机场、学校与员工宿舍的各段而适用。初始减免为合格建筑开支的百分之十，常年减免为百分之三，因此一栋普通的工业建筑物要用三十个课税年才摊销完毕。
- Paragraph 63 只列出六种用途——工厂、码头或埠头、公共仓储仓库、水电或电讯事业、农场与矿场
- Paragraph 65(3) 直接排除住宅、零售店铺、陈列室与办公室
- Paragraph 37A 至 37H 与 42 至 42C 把这项待遇延伸至医院、研究建筑物、出口仓库、获批服务项目、注册酒店、机场、赛车场、员工宿舍、托儿、学校与培训建筑物
- 自 2016 课税年起，paragraph 16B 就上述延伸类别中用于出租房产的建筑物拒绝给予减免，另有十分之一楼面面积的容差
- 购入建筑物的合格开支是购价，包含律师费、印花税与附带费用，但不包含土地
- 若买卖协议没有把土地与建筑物分开列出，就需要一份估值，而律师费也必须按比例分摊
- 若该建筑物在下一个课税年并未用作工业建筑物，paragraph 13(d) 会以结余课税的方式把初始减免收回
适用对象： 兴建、购买或改建商业与工业处所的马来西亚公司，以及为其计算合格建筑开支的税务代理。
本页内容
一家公司以 RM1.2 million 买下一间厂房，并按 RM1.2 million 申索工业建筑物减免。两年后稽查把申索调整到五十万出头，把此后每一年的超额部分加回去，还处以罚款。建筑物本身什么都没变。这家公司只是按一个法令从来不容许它使用的数字申索而已。
工业建筑物减免是 Schedule 3 里最不慷慨的一项宽减——每年 3%，三十年才摊销完毕——而它同时也是最常被超额申索的一项，因为那两个难题都是在错的时点才被问出口的。
哪些建筑物符合资格？
Schedule 3 的 paragraph 63 又短又封闭。建筑物若用于业务用途，且属以下情形，即为工业建筑物：
- (a) 用作工厂；
- (b) 用作码头、埠头、栈桥或其他类似建筑物；
- (c) 用作仓库，且该业务由向公众出租储存空间构成或主要由此构成；
- (d) 该业务是向公众供应的水电事业，或向公众提供服务的电讯事业；
- (e) 与农场的运作有关而使用，且该业务主要由经营该农场构成；或
- (f) 与矿场的运作有关而使用，基础相同。
Paragraph 64 把工厂扩大到包括容纳制造、加工或为该工序发电之机器或工厂设备的碾磨厂、工作坊或其他建筑物——但明文排除用于修理或保养货物的工作坊，若该工作是结合销售该等货物或附带于该销售而进行。它也纳入与该工厂位于同一宅地范围内、在销售前存放原料、燃料、存货或已加工产品的储存建筑物。
Paragraph 65(1) 把为该业务雇员提供的食堂、休息室、康乐室、厕所、浴室或盥洗室视为工业建筑物。Paragraph 65(3) 随后在另一个方向上清除疑问：住宅、零售店铺、陈列室或办公室不是、也不得被视为工业建筑物。
Paragraph 66 提供容差。当建筑物一部分用作工业建筑物、一部分不是时，若不合格部分的建造成本不超过全体的十分之一，则整栋皆符合资格。超过之后，该开支按楼面面积、或按总监指示的方式分摊。
这项定义的适用是严格的，但并不狭隘。在 DGIR v Classic Japan (M) Sdn Bhd 一案中，上诉庭虽然就另一项出口奖掖推翻了纳税人，却确认该纳税人的厂房属 paragraph 63 之内的工业建筑物，其工业建筑物减免申索属正当。
经延伸而符合资格的建筑物
实务中，多数工业建筑物减免申索靠的不是 paragraph 63，而是那些把工业建筑物条文比照适用于其他事物的各段：
| 段 | 建筑物 | 减免 |
|---|---|---|
| 37A | 领有执照的私人医院、产科院、疗养院 | 标准；包括租用处所的改建 |
| 37B | 用于获批研究与开发的建筑物 | 标准；包括租用处所的改建 |
| 37C | 专门用于存放待出口货物、或待加工后再出口之进口货物的仓库 | 每年十分之一，为期十年 |
| 37E | 用于 Schedule 7B 下获批服务项目的建筑物 | 标准 |
| 37F | 向旅游部注册的酒店 | 标准 |
| 37G | 机场，包括跑道与附属构筑物 | 标准 |
| 37H | 经部长批准的赛车场 | 标准 |
| 42 | 雇员的居住宿舍，前提是有工业建筑物在使用中 | 初始减免为五分之二 |
| 42A(1) | 制造业、酒店业、旅游业或获批服务项目业务中的员工宿舍 | 每年十分之一，为期十年 |
| 42A(2) | 供雇员使用的托儿设施 | 每年十分之一，为期十年 |
| 42B | 学校或获批教育机构 | 每年十分之一，为期十年 |
| 42C | 工业、技术或职业培训建筑物 | 每年十分之一，为期十年 |
请留意写进 paragraph 42(2) 与 42A(4) 的排除条款：就员工宿舍而言，雇员不包括董事、对该业务有控制权的个人，或管理、行政或文书人员。给财务经理住的宿舍不是工业建筑物。
多数指南仍然漏掉的出租限制
自 2016 课税年起，subparagraph 16B(1) 规定，凡与 paragraph 37A、37B、37C、37E、37F、37G、37H、42A、42B 与 42C 相关的开支，若该建筑物或其一部分被该人士用于出租房产（包括出租业务），则不得依 paragraph 12 与 16 给予任何减免。
申索者必须同时是业主与业务经营者。Subparagraph 16B(2) 保留了十分之一的容差：若出租部分不超过整栋建筑物楼面面积的十分之一，整栋仍然符合资格。Subparagraph 16B(3) 则在容差被超过时，把减免限于未出租的楼面面积。
Public Ruling No. 3/2018 用例子把这一层演算了一遍——一家把药房与自助餐厅租出去的医院、一家出租零售单位的酒店。算法是把一个楼面面积百分比套用到整笔合格建筑开支上，而且出租持续一年它就重演一年。
购入建筑物的陷阱
Subparagraph 3(1) 把合格建筑开支定为建造或购买用作工业建筑物之建筑物的资本开支。Subparagraph 3(2) 接着为购买情形下定义：该建筑物购价的金额。
有两项调整会把它变成你实际能申索的数字。
Paragraph 70 纳入附带费用，并排除土地。 就工业建筑物而言，购价包括买方因该项购买而付出的任何律师费、印花税或其他附带开支——但不包括该价格中归属于土地或土地权益的部分。建筑物与土地被当作两项独立资产处理。
若协议没有把两者分开，就得有人来分。 Public Ruling No. 3/2018 要求取得估值及产业服务局或专业估值师的估值，然后按同一比例分摊附带费用。
以一笔 RM1,200,000 的购买为例，律师费与印花税为 RM36,000，而买卖协议只给了一个数字。一份估值把它拆开：土地 RM700,000，建筑物 RM500,000。
| 项目 | RM |
|---|---|
| 依估值的建筑物成本 | 500,000 |
| 归属于建筑物的律师费与印花税（500,000 ÷ 1,200,000 × 36,000） | 15,000 |
| 合格建筑开支 | 515,000 |
按 10% 计的初始减免是 RM51,500；按 3% 计的常年减免是 RM15,450。在一笔 RM1.2 million 的支出上，第一年的宽减是 RM66,950——而余下的开支在往后二十九个课税年里，每年以 RM15,450 的速度摊销。
那就是陷阱。问题不在于申索被剔除；而在于可申索的基数大约只有实付金额的 43%，而宽减的时间轴长达三十年。凡是按标价去推算税务效果的买方，都会把第一年的宽减高估两倍或更多。
Schedule 3 的 paragraph 3A、paragraph 4 与 paragraph 5——从前会参照卖方的支出来限制购入建筑物之合格开支——已自 2005 课税年起废除。Public Ruling No. 3/2018 确认，它们如今只对该年之前购入的建筑物仍然相干。
初始减免是可以被收回的
Paragraph 13(c) 规定，若在基期结束时该人士并非业主，或该建筑物并未用作、亦非即将用作工业建筑物，则不得给予初始减免。Paragraph 13(d) 走得更远：若初始减免已经给予，而该建筑物在紧接下一个课税年之基期内的某个时点并未用作、亦非即将用作工业建筑物，则须就给予该减免的那一年施加一笔等同于该减免的结余课税。
在 12 月买下一栋建筑物、申索初始减免，然后花上整整一年才装修好，就足以触发这一条。
常见错误
按整笔购价申索。 土地被 paragraph 70 排除，而附带费用必须分摊。
把任何仓库都当成工业建筑物。 Paragraph 63(c) 要求该业务由向公众出租储存空间构成或主要由此构成。存放你自己存货的仓库，只有依 paragraph 64(b)（与工厂位于同一宅地范围内）、或依 paragraph 37C（出口储存）才符合资格。
按店铺单位或办公室申索。 Paragraph 65(3) 是一项彻底的排除，仅受 paragraph 66 的十分之一规则约束。
在混合用途建筑物中忽略 paragraph 16B。 出租超过十分之一楼面面积的医院、酒店或学校，会就出租部分失去减免，而这项限制年年重演。
以为初始减免一经申索就安全了。 若该建筑物在下一年并非作工业用途，paragraph 13(d) 会把它逆转。
把卖方的税务折余价值搬过来读。 在公平交易的买卖中，买方的合格开支就是买方的价格。只有 paragraph 38 至 40 下的受控转让才会以剩余开支取而代之。
下一步
在为商业处所签署买卖协议之前，先让土地与建筑物的价值在协议本身里分开列明——那远比三年后在稽查压力下才去取得一份估值报告便宜得多。查清楚拟定用途是落在 paragraph 63 的清单上，还是只能透过某一延伸段才取得工业建筑物待遇，因为出租限制适用于延伸类别，而不适用于 paragraph 63 的建筑物。另外，在拆分成本之前，先确认什么才真正是工厂设备而不是建筑物，因为工厂设备每年以 14% 或 20% 摊销，而建筑物是 3%。
马来西亚的工业建筑物减免税率是多少？
Schedule 3 paragraph 12 给予合格建筑开支十分之一的初始减免，paragraph 16 给予三百分之三的常年减免，也就是 3%。Public Ruling No. 3/2018 确认，除非某一特定段另有订明，标准税率即为 10% 与 3%。若干延伸类别改为每年 10%、为期十年。
办公大楼算工业建筑物吗？
不算。Schedule 3 paragraph 65(3) 规定，用作住宅、零售店铺、陈列室或办公室的建筑物不是、也不得被视为工业建筑物。例外是在工业建筑物综合体内用于上述用途、且落在 paragraph 66 之下的建筑物，其不合格部分的成本不超过全体的十分之一。
我出租出去的厂房可以申索工业建筑物减免吗？
延伸类别不行。自 2016 课税年起，subparagraph 16B(1) 就与 paragraph 37A、37B、37C、37E、37F、37G、37H、42A、42B 与 42C 相关的开支，在该建筑物或其一部分用于出租房产时，拒绝给予 paragraph 12 与 16 下的减免。若出租部分不超过楼面面积的十分之一，整栋建筑物仍然符合资格；超过之后，减免即限于未出租的楼面面积。
我买下一栋现有建筑物时，合格开支是多少？
Schedule 3 subparagraph 3(2) 把它定为该建筑物的购价。Paragraph 70 包含买方因该项购买而付出的律师费、印花税与其他附带开支，但不包含土地或随之购入之土地权益的价格。自 2005 课税年 paragraph 3A、4 与 5 的旧限制被废除以来，这一直是规则。
如果协议没有把土地价格与建筑物价格分开呢？
Public Ruling No. 3/2018 要求取得估值及产业服务局或专业估值师的估值以确立这两个数字。附带费用随后必须按同一比例在土地与建筑物之间分摊，因为只有与建筑物有关的那一部分构成合格建筑开支。
卖方的税务折余价值对买方要紧吗？
在一般公平交易的买卖中不要紧——买方的合格开支就是它自己的购价，不管卖方摊销到了什么地步。它在交易落入 paragraph 38 至 40 时才要紧，那几段把受控转让视为按处置方的剩余开支进行，并把该数字传给取得方。
以下内容在专家确认前，刻意未予明示或仅作定性描述：
- Finance Act 2025 (Act 874) 或其后任何修订法令，在此处所用 Income Tax Act 1967 的 2024 年 5 月 21 日重印本之后，是否改动了 Schedule 3
- Public Ruling No. 3/2018 以及关于工业建筑物的 Public Rulings No. 8/2016 与 10/2016 自发布以来是否已重新发布
- 目前是否有任何经宪报颁布的命令，为 paragraph 16 下的常年减免订明三百分之三以外的分数
来源
- Income Tax Act 1967 (Act 53), reprint as at 21 May 2024 — LHDN
- Public Ruling No. 3/2018 — Qualifying Expenditure And Computation Of Industrial Building Allowance — LHDN
- Public Ruling No. 8/2016 — Industrial Buildings Part I — LHDN
- Public Ruling No. 10/2016 — Industrial Buildings Part II — LHDN
- Director General of Inland Revenue v Classic Japan (M) Sdn Bhd — Court of Appeal case report on paragraph 63 — LHDN
修订历史
| 版本 | 日期 | 变更 | 修订者 |
|---|---|---|---|
| 01.00 | 2026年7月20日 | Approved and published. | — |