# 工业建筑物减免：究竟什么才符合资格

> paragraph 63 的定义与那些经延伸而被视为工业用途的建筑物、2016 年起生效的出租限制，以及购入建筑物时的合格开支陷阱。

- Category: taxation
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-07-20
- Canonical: https://negaraku.md/zh/taxation/industrial-building-allowance

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一家公司以 RM1.2 million 买下一间厂房，并按 RM1.2 million 申索工业建筑物减免。两年后稽查把申索调整到五十万出头，把此后每一年的超额部分加回去，还处以罚款。建筑物本身什么都没变。这家公司只是按一个法令从来不容许它使用的数字申索而已。

工业建筑物减免是 Schedule 3 里最不慷慨的一项宽减——每年 3%，三十年才摊销完毕——而它同时也是最常被超额申索的一项，因为那两个难题都是在错的时点才被问出口的。

## 哪些建筑物符合资格？

Schedule 3 的 paragraph 63 又短又封闭。建筑物若用于业务用途，且属以下情形，即为工业建筑物：

- **(a)** 用作工厂；
- **(b)** 用作码头、埠头、栈桥或其他类似建筑物；
- **(c)** 用作仓库，**且该业务由向公众出租储存空间构成或主要由此构成**；
- **(d)** 该业务是向公众供应的水电事业，或向公众提供服务的电讯事业；
- **(e)** 与农场的运作有关而使用，且该业务主要由经营该农场构成；或
- **(f)** 与矿场的运作有关而使用，基础相同。

Paragraph 64 把*工厂*扩大到包括容纳制造、加工或为该工序发电之机器或工厂设备的碾磨厂、工作坊或其他建筑物——但明文排除用于修理或保养货物的工作坊，若该工作是结合销售该等货物或附带于该销售而进行。它也纳入与该工厂位于**同一宅地范围内**、在销售前存放原料、燃料、存货或已加工产品的储存建筑物。

Paragraph 65(1) 把为该业务雇员提供的食堂、休息室、康乐室、厕所、浴室或盥洗室视为工业建筑物。Paragraph 65(3) 随后在另一个方向上清除疑问：**住宅、零售店铺、陈列室或办公室**不是、也不得被视为工业建筑物。

Paragraph 66 提供容差。当建筑物一部分用作工业建筑物、一部分不是时，若不合格部分的建造成本**不超过**全体的**十分之一**，则整栋皆符合资格。超过之后，该开支按楼面面积、或按总监指示的方式分摊。

这项定义的适用是严格的，但并不狭隘。在 *DGIR v Classic Japan (M) Sdn Bhd* 一案中，上诉庭虽然就另一项出口奖掖推翻了纳税人，却确认该纳税人的厂房属 paragraph 63 之内的工业建筑物，其工业建筑物减免申索属正当。

## 经延伸而符合资格的建筑物

实务中，多数工业建筑物减免申索靠的不是 paragraph 63，而是那些把工业建筑物条文*比照适用*于其他事物的各段：

| 段 | 建筑物 | 减免 |
| --- | --- | --- |
| 37A | 领有执照的私人医院、产科院、疗养院 | 标准；包括租用处所的改建 |
| 37B | 用于获批研究与开发的建筑物 | 标准；包括租用处所的改建 |
| 37C | **专门**用于存放待出口货物、或待加工后再出口之进口货物的仓库 | 每年十分之一，为期十年 |
| 37E | 用于 Schedule 7B 下获批服务项目的建筑物 | 标准 |
| 37F | **向旅游部注册**的酒店 | 标准 |
| 37G | 机场，包括跑道与附属构筑物 | 标准 |
| 37H | 经部长批准的赛车场 | 标准 |
| 42 | 雇员的居住宿舍，前提是有工业建筑物在使用中 | 初始减免为**五分之二** |
| 42A(1) | 制造业、酒店业、旅游业或获批服务项目业务中的员工宿舍 | 每年十分之一，为期十年 |
| 42A(2) | 供雇员使用的托儿设施 | 每年十分之一，为期十年 |
| 42B | 学校或获批教育机构 | 每年十分之一，为期十年 |
| 42C | 工业、技术或职业培训建筑物 | 每年十分之一，为期十年 |

请留意写进 paragraph 42(2) 与 42A(4) 的排除条款：就员工宿舍而言，*雇员*不包括董事、对该业务有控制权的个人，或管理、行政或文书人员。给财务经理住的宿舍不是工业建筑物。

## 多数指南仍然漏掉的出租限制

自 2016 课税年起，subparagraph 16B(1) 规定，凡与 paragraph 37A、37B、37C、37E、37F、37G、37H、42A、42B 与 42C 相关的开支，若该建筑物或其一部分被该人士**用于出租房产**（包括出租业务），则**不得依 paragraph 12 与 16 给予任何减免**。

申索者必须同时是业主与业务经营者。Subparagraph 16B(2) 保留了十分之一的容差：若出租部分不超过整栋建筑物楼面面积的十分之一，整栋仍然符合资格。Subparagraph 16B(3) 则在容差被超过时，把减免限于未出租的楼面面积。

Public Ruling No. 3/2018 用例子把这一层演算了一遍——一家把药房与自助餐厅租出去的医院、一家出租零售单位的酒店。算法是把一个楼面面积百分比套用到整笔合格建筑开支上，而且出租持续一年它就重演一年。

## 购入建筑物的陷阱

Subparagraph 3(1) 把合格建筑开支定为**建造或购买**用作工业建筑物之建筑物的资本开支。Subparagraph 3(2) 接着为购买情形下定义：该建筑物购价的金额。

有两项调整会把它变成你实际能申索的数字。

**Paragraph 70 纳入附带费用，并排除土地。** 就工业建筑物而言，购价包括买方因该项购买而付出的任何律师费、印花税或其他附带开支——但**不**包括该价格中归属于土地或土地权益的部分。建筑物与土地被当作两项独立资产处理。

**若协议没有把两者分开，就得有人来分。** Public Ruling No. 3/2018 要求取得估值及产业服务局或专业估值师的估值，然后按同一比例分摊附带费用。

以一笔 RM1,200,000 的购买为例，律师费与印花税为 RM36,000，而买卖协议只给了一个数字。一份估值把它拆开：土地 RM700,000，建筑物 RM500,000。

| 项目 | RM |
| --- | --- |
| 依估值的建筑物成本 | 500,000 |
| 归属于建筑物的律师费与印花税（500,000 ÷ 1,200,000 × 36,000） | 15,000 |
| **合格建筑开支** | **515,000** |

按 10% 计的初始减免是 RM51,500；按 3% 计的常年减免是 RM15,450。在一笔 RM1.2 million 的支出上，第一年的宽减是 RM66,950——而余下的开支在往后二十九个课税年里，每年以 RM15,450 的速度摊销。

那就是陷阱。问题不在于申索被剔除；而在于可申索的基数大约只有实付金额的 43%，而宽减的时间轴长达三十年。凡是按标价去推算税务效果的买方，都会把第一年的宽减高估两倍或更多。

Schedule 3 的 paragraph 3A、paragraph 4 与 paragraph 5——从前会参照卖方的支出来限制购入建筑物之合格开支——已自 2005 课税年起废除。Public Ruling No. 3/2018 确认，它们如今只对该年之前购入的建筑物仍然相干。

## 初始减免是可以被收回的

Paragraph 13(c) 规定，若在基期结束时该人士并非业主，或该建筑物并未用作、亦非即将用作工业建筑物，则不得给予初始减免。Paragraph 13(d) 走得更远：若初始减免**已经**给予，而该建筑物在**紧接下一个**课税年之基期内的某个时点并未用作、亦非即将用作工业建筑物，则须就给予该减免的那一年施加一笔等同于该减免的结余课税。

在 12 月买下一栋建筑物、申索初始减免，然后花上整整一年才装修好，就足以触发这一条。

## 常见错误

**按整笔购价申索。** 土地被 paragraph 70 排除，而附带费用必须分摊。

**把任何仓库都当成工业建筑物。** Paragraph 63(c) 要求该业务由**向公众**出租储存空间构成或主要由此构成。存放你自己存货的仓库，只有依 paragraph 64(b)（与工厂位于同一宅地范围内）、或依 paragraph 37C（出口储存）才符合资格。

**按店铺单位或办公室申索。** Paragraph 65(3) 是一项彻底的排除，仅受 paragraph 66 的十分之一规则约束。

**在混合用途建筑物中忽略 paragraph 16B。** 出租超过十分之一楼面面积的医院、酒店或学校，会就出租部分失去减免，而这项限制年年重演。

**以为初始减免一经申索就安全了。** 若该建筑物在下一年并非作工业用途，paragraph 13(d) 会把它逆转。

**把卖方的税务折余价值搬过来读。** 在公平交易的买卖中，买方的合格开支就是买方的价格。只有 paragraph 38 至 40 下的受控转让才会以剩余开支取而代之。

## 下一步

在为商业处所签署买卖协议之前，先让土地与建筑物的价值在协议本身里分开列明——那远比三年后在稽查压力下才去取得一份估值报告便宜得多。查清楚拟定用途是落在 paragraph 63 的清单上，还是只能透过某一延伸段才取得工业建筑物待遇，因为出租限制适用于延伸类别，而不适用于 paragraph 63 的建筑物。另外，在拆分成本之前，先确认什么才真正是工厂设备而不是建筑物，因为工厂设备每年以 14% 或 20% 摊销，而建筑物是 3%。

## Sources

- Income Tax Act 1967 (Act 53), reprint as at 21 May 2024 — https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/20240521-akta-cukai-pendapatan-1967-akta-53.pdf (LHDN)
- Public Ruling No. 3/2018 — Qualifying Expenditure And Computation Of Industrial Building Allowance — https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/pr_03_2018.pdf (LHDN)
- Public Ruling No. 8/2016 — Industrial Buildings Part I — https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/PR_08_2016.pdf (LHDN)
- Public Ruling No. 10/2016 — Industrial Buildings Part II — https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/PR_10_2016.pdf (LHDN)
- Director General of Inland Revenue v Classic Japan (M) Sdn Bhd — Court of Appeal case report on paragraph 63 — https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/20210309-revenews-classic-japan.pdf (LHDN)

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