RPGT 是你在马来西亚出售房地产获利时须缴纳的一种税，由内陆税收局（LHDN）依据《1976 年房地产盈利税法令》执行。税率随你持有房地产的期限而递减——对于公民和永久居民而言，从（第 1 至 3 年的）30% 降至第五年之后的 0%；公司和非公民则至少缴纳 10%。你可扣除购置成本、律师费、代理佣金和增值改良费用，并享有 RM10,000 或盈利 10%（两者取其高）的自动豁免。卖方须在处置日起 60 天内向 LHDN 提交 CKHT 表格。
- RPGT 是按处置的净盈利计算，而非全额售价——购置成本和获准扣除的开支均可扣除。
- 对公民／永久居民而言，税率从 30%（第 1 至 3 年）降至 20%（第 4 年）、15%（第 5 年），并自第六年起为 0%（自 2022 年 1 月 1 日生效，LHDN）。
- 公司缴纳 30%（第 1 至 3 年）、20%（第 4 年）、15%（第 5 年），并自第六年起为 10%；非公民则缴纳 30%（第 1 至 5 年）及其后的 10%。
- 每名个人享有 RM10,000 或应课税盈利 10%（两者取其高）的自动豁免。
- 卖方须在 60 天内向 LHDN 提交 CKHT 1A 表格；买方会预扣部分购买价作为税款担保。
适用对象： 打算出售或刚出售土地、房屋或单位的马来西亚房地产业主，以及处理房地产处置事宜的代理和律师。
本页内容
你把房子卖出赚了一笔——但在钱进账之前，政府想要它的那一份。这就是 RPGT，一种卖方往往忽略、直到律师在成交桌上预扣了成千上万令吉才惊觉的税。
房地产盈利税（Real Property Gains Tax, RPGT）是就你在马来西亚处置房地产时所获得的盈利而征收的。它由内陆税收局（LHDN）依据《1976 年房地产盈利税法令》执行。你要缴多少，取决于两件事：你持有该房地产多久，以及你是公民、公司还是外国人。
RPGT 的税率是多少？
RPGT 的税率设计用来抑制短期投机。你持有房地产越久，税就越低。税率载于该法令的附表 5（Jadual 5），把卖方分为三个类别。
| 持有期限 | 公民／永久居民（个人） | 公司 | 非公民 |
|---|---|---|---|
| 第 1 至 3 年 | 30% | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 15% | 30% |
| 第 6 年及其后 | 0% | 10% | 10% |
请留意第六年出现的巨大差异。根据 LHDN，自 2022 年 1 月 1 日起（依据《2021 年财政法令》），对于 RPGTA 附表 5 第 I 部分（Bahagian I Jadual 5）下的处置人——即马来西亚公民个人及永久居民——在第五年之后处置房地产，不再征收 RPGT；此类别的税率下调至 0%。至于在马来西亚注册成立的公司和非公民，则自第六年起仍受制于至少 10% 的最低税率，无论他们持有该资产多久（RPGTA 附表 5；LHDN 税率摘要及 PwC Worldwide Tax Summaries）。
应课税盈利如何计算？
RPGT 不是就全额售价征收——只就净盈利征收。基本公式很简单：
应课税盈利 = 处置价 − 购置价 − 获准扣除的开支
购置价是你当初购买该房地产的成本，包括购买时的律师费和印花税。可扣除的获准开支包括：
- 增加或维持房地产价值的费用（装修、改良）
- 为设立或维护业权而支付的律师费
- 处置的附带费用——律师费、房地产代理佣金、印花税
- 资产损坏的赔偿或保险
得出毛盈利之后，每名个人享有附表 4（Jadual 4）下的自动豁免：RM10,000 或应课税盈利的 10%，两者取其高。只有扣除这部分后的余额才须课税。
计算示例
假设阿依莎女士（Puan Aisyah）是一名公民，于 2020 年 1 月以 RM400,000 购入一间公寓，并于 2024 年 2 月以 RM550,000 售出。处置发生在持有的第四年，因此税率为 20%。
| 项目 | 金额（RM） |
|---|---|
| 处置价 | 550,000 |
| 减：购置价 | (400,000) |
| 减：购买时的律师费与印花税 | (12,000) |
| 减：销售代理佣金 | (11,000) |
| 减：装修费用 | (20,000) |
| 应课税盈利 | 107,000 |
| 减：豁免（10% × 107,000） | (10,700) |
| 净应课税盈利 | 96,300 |
| RPGT（按 20%） | 19,260 |
阿依莎女士缴纳 RM19,260，而不是就全额 RM550,000 课税。
RPGT 何时可获豁免？
有些处置可完全免税。对普通业主最有用的是：
- 终身一次性豁免——公民和永久居民可就处置一处私人住宅获得豁免，一生仅限一次。通过 CKHT 3 表格申请。
- 基于亲情的家庭转让——夫妻之间、父母与子女之间，或祖父母与孙子女之间的赠与可获豁免；处置价视为等同于购置价（无盈利、无亏损）。
- 处置予政府、获批准的慈善机构、强制征用，以及获批准的公司重组。
- 身故后转让予继承人，以及离婚案件中通过法院命令进行的转让（针对公民）。
卖方如何申报 RPGT？
RPGT 采用有别于一般所得税的独立申报程序。首要关键是正确确定处置日期：它是签署买卖协议（SPA）的日期，而非交匙或转名的日期。若无书面协议，则以完成转名或收到全部对价的日期为准，以较早者为准。
从那个日期起，时钟开始计时。在 60 天内，下列文件须向 LHDN 提交，可通过 MyTax 门户（e-CKHT）在线提交，或在 LHDN 办事处提交：
| 表格 | 提交者 | 用途 |
|---|---|---|
| CKHT 1A | 个人卖方 | 申报处置与盈利 |
| CKHT 1B | 公司卖方 | 由公司进行的处置 |
| CKHT 2A | 买方 | 购置通知 |
| CKHT 3 | 卖方 | 申请豁免 |
有一项机制让许多卖方措手不及：依据第 21B 条（Seksyen 21B），买方须预扣部分购买价并直接缴交给 LHDN（CKHT 502 表格），作为卖方的预付税款。预扣税率取决于卖方的类别——一般为公民／永久居民个人 3%、公司 5%（自 2022 年 1 月 1 日生效）、非公民／非永久居民 7%。这笔钱会在成交桌上从你的售房所得中扣除，所以当你实收的净额低于售价时，请不要惊讶。若实际税款少于预扣金额，多出的部分会在评税后退还。
未能在时限内申报可能会招致罚款。逾期缴款也可能被处以罚款（请在 LHDN 官方网站核实当前的税率）。
接下来该怎么做
在签署 SPA 出售之前，先估算你的 RPGT——尤其是当你持有房地产不足五年时，30% 的税率可能会吞掉你相当大一部分盈利。保留每一张相关收据：购买时的律师费、印花税、代理佣金和装修账单，因为每一项都会缩减你的应课税盈利。
如果你打算出售自己唯一的住宅，请考虑是否要把终身一次性豁免留给盈利更大的处置。至于涉及公司、外国人、家庭转名或特定豁免的情况，请咨询房地产律师或税务顾问，并在申报前于 LHDN 官方网站（hasil.gov.my）核实最新的税率与程序。
如果我持有房地产超过五年，还需要缴 RPGT 吗？
对于马来西亚公民个人和永久居民而言，第六年及其后的处置不征收 RPGT（税率为 0%）。但公司和非公民即使在五年之后，仍须缴纳至少 10%。
处置日期如何确定？
处置日期是签署书面买卖协议（SPA）的日期。若无书面协议，则以完成转名或收到全部对价的日期为准，以较早者为准。
什么是终身一次性豁免？
马来西亚公民和永久居民可就处置一处私人住宅申请全额 RPGT 豁免，一生仅限一次。申请以 CKHT 3 表格提出。
税款是由谁缴给 LHDN——卖方还是买方？
卖方对 RPGT 负责。但买方（或其律师）须预扣部分购买价——公民最高 3%——并将其作为卖方的预付款项缴交给 LHDN。
装修费用可以扣除吗？
可以。凡是增加或维持房地产价值的开支，例如装修和改良费用，只要有有效收据和文件佐证，均可扣除。
以下内容在专家确认前，刻意未予明示或仅作定性描述：
- Penalti bayaran lewat 10% ke atas cukai tertunggak — sahkan kadar dan mekanisme semasa terhadap panduan penalti rasmi LHDN (Seksyen 21/29 RPGTA).
- Kadar penahanan Seksyen 21B: 3% (individu warganegara/PR), 5% (syarikat, berkuat kuasa 1.1.2022), 7% (bukan warganegara/bukan PR) — sahkan terhadap panduan RPGT LHDN terkini.
- Senarai pengecualian (sekali seumur hidup, pindah milik keluarga atas kasih sayang, kerajaan/badan amal, kematian/penceraian) — sahkan perincian syarat terhadap Jadual 4 dan Perintah Pengecualian RPGT semasa.
- Nombor dan proses borang CKHT (1A/1B/2A/3) serta e-CKHT melalui MyTax — sahkan terhadap portal rasmi LHDN.
来源
- Real Property Gains Tax (RPGT) Rates — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN)
- Malaysia — Individual — Other taxes (Real property gains tax) — PwC Worldwide Tax Summaries
- Malaysia — Corporate — Other taxes (Real property gains tax) — PwC Worldwide Tax Summaries
- Updated Real Property Gains Tax (RPGT) Guidelines — EY Malaysia
- Real Property Gains Tax (RPGT) Malaysia: A Complete Overview — ClearTax Malaysia
修订历史
| 版本 | 日期 | 变更 | 修订者 |
|---|---|---|---|
| 01.00 | 2026年8月8日 | Approved and published. | — |