# 出售房地产时的房地产盈利税（RPGT）

> 为马来西亚房地产卖方而设的房地产盈利税（RPGT）指南——依持有期限与国籍身份而定的税率、应课税盈利的计算、自动豁免，以及如何向内陆税收局（LHDN）申报。

- Category: property
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-08-08
- Canonical: https://negaraku.md/zh/property/real-property-gains-tax

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你把房子卖出赚了一笔——但在钱进账之前，政府想要它的那一份。这就是 RPGT，一种卖方往往忽略、直到律师在成交桌上预扣了成千上万令吉才惊觉的税。

房地产盈利税（Real Property Gains Tax, RPGT）是就你在马来西亚处置房地产时所获得的*盈利*而征收的。它由内陆税收局（LHDN）依据《1976 年房地产盈利税法令》执行。你要缴多少，取决于两件事：你持有该房地产多久，以及你是公民、公司还是外国人。

## RPGT 的税率是多少？

RPGT 的税率设计用来抑制短期投机。你持有房地产越久，税就越低。税率载于该法令的附表 5（Jadual 5），把卖方分为三个类别。

| 持有期限 | 公民／永久居民（个人） | 公司 | 非公民 |
|---|---|---|---|
| 第 1 至 3 年 | 30% | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 15% | 30% |
| 第 6 年及其后 | 0% | 10% | 10% |

请留意第六年出现的巨大差异。根据 LHDN，自 2022 年 1 月 1 日起（依据《2021 年财政法令》），对于 RPGTA 附表 5 第 I 部分（Bahagian I Jadual 5）下的处置人——即马来西亚公民个人及永久居民——在第五年之后处置房地产，**不再**征收 RPGT；此类别的税率下调至 0%。至于在马来西亚注册成立的公司和非公民，则自第六年起仍受制于至少 10% 的最低税率，无论他们持有该资产多久（RPGTA 附表 5；LHDN 税率摘要及 PwC Worldwide Tax Summaries）。

## 应课税盈利如何计算？

RPGT 不是就全额售价征收——只就*净盈利*征收。基本公式很简单：

**应课税盈利 = 处置价 − 购置价 − 获准扣除的开支**

购置价是你当初购买该房地产的成本，包括购买时的律师费和印花税。可扣除的获准开支包括：

- 增加或维持房地产价值的费用（装修、改良）
- 为设立或维护业权而支付的律师费
- 处置的附带费用——律师费、房地产代理佣金、印花税
- 资产损坏的赔偿或保险

得出毛盈利之后，每名个人享有附表 4（Jadual 4）下的**自动豁免**：RM10,000 或应课税盈利的 10%，两者取其高。只有扣除这部分后的余额才须课税。

### 计算示例

假设阿依莎女士（Puan Aisyah）是一名公民，于 2020 年 1 月以 RM400,000 购入一间公寓，并于 2024 年 2 月以 RM550,000 售出。处置发生在持有的第四年，因此税率为 20%。

| 项目 | 金额（RM） |
|---|---|
| 处置价 | 550,000 |
| 减：购置价 | (400,000) |
| 减：购买时的律师费与印花税 | (12,000) |
| 减：销售代理佣金 | (11,000) |
| 减：装修费用 | (20,000) |
| **应课税盈利** | **107,000** |
| 减：豁免（10% × 107,000） | (10,700) |
| **净应课税盈利** | **96,300** |
| **RPGT（按 20%）** | **19,260** |

阿依莎女士缴纳 RM19,260，而不是就全额 RM550,000 课税。

## RPGT 何时可获豁免？

有些处置可完全免税。对普通业主最有用的是：

- **终身一次性豁免**——公民和永久居民可就处置一处私人住宅获得豁免，一生仅限一次。通过 CKHT 3 表格申请。
- **基于亲情的家庭转让**——夫妻之间、父母与子女之间，或祖父母与孙子女之间的赠与可获豁免；处置价视为等同于购置价（无盈利、无亏损）。
- **处置予政府**、获批准的慈善机构、强制征用，以及获批准的公司重组。
- **身故后转让**予继承人，以及离婚案件中通过法院命令进行的转让（针对公民）。

## 卖方如何申报 RPGT？

RPGT 采用有别于一般所得税的独立申报程序。首要关键是正确确定**处置日期**：它是签署买卖协议（SPA）的日期，而非交匙或转名的日期。若无书面协议，则以完成转名或收到全部对价的日期为准，以较早者为准。

从那个日期起，时钟开始计时。在 **60 天**内，下列文件须向 LHDN 提交，可通过 MyTax 门户（e-CKHT）在线提交，或在 LHDN 办事处提交：

| 表格 | 提交者 | 用途 |
|---|---|---|
| CKHT 1A | 个人卖方 | 申报处置与盈利 |
| CKHT 1B | 公司卖方 | 由公司进行的处置 |
| CKHT 2A | 买方 | 购置通知 |
| CKHT 3 | 卖方 | 申请豁免 |

有一项机制让许多卖方措手不及：依据第 21B 条（Seksyen 21B），**买方**须预扣部分购买价并直接缴交给 LHDN（CKHT 502 表格），作为卖方的预付税款。预扣税率取决于卖方的类别——一般为公民／永久居民个人 3%、公司 5%（自 2022 年 1 月 1 日生效）、非公民／非永久居民 7%。这笔钱会在成交桌上从你的售房所得中扣除，所以当你实收的净额低于售价时，请不要惊讶。若实际税款少于预扣金额，多出的部分会在评税后退还。

未能在时限内申报可能会招致罚款。逾期缴款也可能被处以罚款（请在 LHDN 官方网站核实当前的税率）。

## 接下来该怎么做

在签署 SPA 出售之前，先估算你的 RPGT——尤其是当你持有房地产不足五年时，30% 的税率可能会吞掉你相当大一部分盈利。保留每一张相关收据：购买时的律师费、印花税、代理佣金和装修账单，因为每一项都会缩减你的应课税盈利。

如果你打算出售自己唯一的住宅，请考虑是否要把终身一次性豁免留给盈利更大的处置。至于涉及公司、外国人、家庭转名或特定豁免的情况，请咨询房地产律师或税务顾问，并在申报前于 LHDN 官方网站（hasil.gov.my）核实最新的税率与程序。

## Sources

- Real Property Gains Tax (RPGT) Rates — https://www.hasil.gov.my/en/rpgt/real-property-gains-tax-rpgt-rates/ (Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN))
- Malaysia — Individual — Other taxes (Real property gains tax) — https://taxsummaries.pwc.com/malaysia/individual/other-taxes (PwC Worldwide Tax Summaries)
- Malaysia — Corporate — Other taxes (Real property gains tax) — https://taxsummaries.pwc.com/malaysia/corporate/other-taxes (PwC Worldwide Tax Summaries)
- Updated Real Property Gains Tax (RPGT) Guidelines — https://www.ey.com/en_my/technical/tax-alerts/updated-real-property-gains-tax-rpgt-guidelines (EY Malaysia)
- Real Property Gains Tax (RPGT) Malaysia: A Complete Overview — https://www.cleartax.com/my/en/real-property-gains-tax-malaysia (ClearTax Malaysia)

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