门牌税与地税：两种房产税，两个机关，两个缴税日期

许多新屋主收到第二张账单时都吓了一跳——他们根本没想到会有这张账单存在。他们今年明明已经缴了「地税」——为什么市议会还寄来追讨通知？

答案是：这不是同一张账单寄了两次。这是两种彻彻底底各自独立的税，由两个不同的机关，依据两部不同的法律分别征收。缴清一项，并不能免除另一项的缴付责任。

两个名称，两个机关

门牌税——这是一个仍被广泛使用的旧称，即便官方账单现在已改称「cukai taksiran」（评估税）——由**地方政府当局（PBT）**征收：也就是房产所在地的市政局、市议会或县议会，例如 DBKL、MBPJ 或 MBIP。

地税，即 quit rent，则由州土地局征收——而非地方议会。这是因为马来西亚的土地属于州政府的管辖范围，而城乡服务则属于 PBT 的管辖范围；PBT 由州政府设立，但依联邦法律运作。

这个区别并非行政上的偶然——它反映的是马来西亚联邦、州与地方三级政府之间的权力划分。要理解为什么土地与地方政府会被划归不同的权力范围，可参阅联邦—州权力划分与马来西亚三级政府。

门牌税：市政服务的费用

PBT 征收评估税的权力，来自 Local Government Act 1976 (Act 171)，其中包括 Section 127 下的规定——允许 PBT 在获得州政府当局批准后，对其辖区内所有可课税产业征收税率。这包括空地，不仅仅是已建有建筑物的土地。

税率是依据产业的年值或增值计算，而每个 PBT 都依各自州属的批准自行订定税率——这就是为什么即使房产价值相当，不同市议会所征收的评估税总额也会有所不同。

所征收的款项用以支应 PBT 日常服务的开支，例如：

• 道路与路灯维护
• 垃圾收集与公共清洁
• 休闲公园与社区设施
• 草坪修剪与空地维护

评估税通常每年征收两次，分两期半年缴付。举例来说，在 Majlis Perbandaran Kuala Selangor 辖下，第一期须在 3 月 1 日前缴清，第二期须在 9 月 1 日前缴清。实际截止日期由各 PBT 自行订定，因此请查阅有关市议会发出的税务通知，以取得所在地区的确切日期。

地税：土地地契的年租

地税的运作基础完全不同。它由州土地局依据 National Land Code 1965 征收，本质上是针对土地地契本身所课的年租——而非针对所获服务而支付的费用。

National Land Code 中与此相关的三项主要条文：

条文	内容
Section 5	每一名注册地主（或其代表）均有责任缴清地税
Section 94	地税每年缴付一次，缴付期为 1 月 1 日至 5 月 31 日
Section 100	若逾期仍未缴清，土地局可发出追讨通知（Notis 6A）；若在通知所订期限内仍未缴付，土地可被充公

National Land Code 1965 仅适用于马来西亚半岛。沙巴与砂拉越拥有各自独立的土地与地方政府法令（enakmen/ordinan），因此以上条文并不直接适用于这两个州属。

并排比较

	门牌税（cukai taksiran）	地税（quit rent）
征收机关	地方政府当局（市政局／市议会／县议会）	州土地局
法律依据	Local Government Act 1976 (Act 171)	National Land Code 1965（马来西亚半岛）
课税对象	产业的年值／增值（包括空地）	土地地契
缴付频率	通常每年两次	每年一次
税收用途	市政／地方服务	缴给州政府的土地租金
未缴后果	PBT 执法行动，包括查封动产	Notis 6A，其后充公土地

常见错误

以为缴了一项就等于两项都清了。 这是最常见的错误——地税收据并不能作为门牌税已缴付的证明，反之亦然。两张账单每年都须分别查核与缴清。

以为空地可豁免门牌税。 在 PBT 辖区内的空地依然须缴评估税，即使地上并未建有任何建筑物。

忘记地税有严格的期限。 依据 National Land Code，地税缴付期每年于 5 月 31 日截止——逾期即刻成为拖欠，不像某些其他家庭账单那样另有宽限期。

把半岛的规定套用到沙巴／砂拉越。 沙巴与砂拉越的土地与地方政府法律框架，与 National Land Code 及 Act 171 并不相同——这两个州属的地主须参阅各自的州属法令（enakmen/ordinan），而非以上讨论的条文。

下一步

这两种税，正是州政府与地方政府权力在民众日常生活中如何有别的具体例子。要理解更宏观的架构：

• 马来西亚三级政府 —— 联邦、州与地方三级的权力如何有别
• 联邦—州权力划分 —— 为什么土地被列入州权力清单
• 州立法议会（DUN） —— 通过州土地法律的机构