# 门牌税与地税：两种房产税，两个机关，两个缴税日期

> 门牌税（cukai taksiran，评估税）由地方政府当局每年征收，用以资助市政服务；地税（cukai tanah，quit rent）则由州土地局每年另行征收，作为土地地契本身的年租。缴清一项，不代表另一项已经了结。

- Category: property
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-07-24
- Canonical: https://negaraku.md/zh/property/assessment-and-quit-rent

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许多新屋主收到第二张账单时都吓了一跳——他们根本没想到会有这张账单存在。他们今年明明已经缴了「地税」——为什么市议会还寄来追讨通知？

答案是：这不是同一张账单寄了两次。这是两种彻彻底底各自独立的税，由两个不同的机关，依据两部不同的法律分别征收。缴清一项，并不能免除另一项的缴付责任。

## 两个名称，两个机关

**门牌税**——这是一个仍被广泛使用的旧称，即便官方账单现在已改称「cukai taksiran」（评估税）——由**地方政府当局（PBT）**征收：也就是房产所在地的市政局、市议会或县议会，例如 DBKL、MBPJ 或 MBIP。

**地税**，即 quit rent，则由**州土地局**征收——而非地方议会。这是因为马来西亚的土地属于州政府的管辖范围，而城乡服务则属于 PBT 的管辖范围；PBT 由州政府设立，但依联邦法律运作。

这个区别并非行政上的偶然——它反映的是马来西亚联邦、州与地方三级政府之间的权力划分。要理解为什么土地与地方政府会被划归不同的权力范围，可参阅[联邦—州权力划分](/zh/government/federal-state-division)与[马来西亚三级政府](/zh/government/three-tiers-of-government)。

## 门牌税：市政服务的费用

PBT 征收评估税的权力，来自 **Local Government Act 1976 (Act 171)**，其中包括 Section 127 下的规定——允许 PBT 在获得州政府当局批准后，对其辖区内所有可课税产业征收税率。这包括空地，不仅仅是已建有建筑物的土地。

税率是依据产业的年值或增值计算，而每个 PBT 都依各自州属的批准自行订定税率——这就是为什么即使房产价值相当，不同市议会所征收的评估税总额也会有所不同。

所征收的款项用以支应 PBT 日常服务的开支，例如：

- 道路与路灯维护
- 垃圾收集与公共清洁
- 休闲公园与社区设施
- 草坪修剪与空地维护

评估税通常**每年征收两次**，分两期半年缴付。举例来说，在 Majlis Perbandaran Kuala Selangor 辖下，第一期须在 3 月 1 日前缴清，第二期须在 9 月 1 日前缴清。实际截止日期由各 PBT 自行订定，因此请查阅有关市议会发出的税务通知，以取得所在地区的确切日期。

## 地税：土地地契的年租

地税的运作基础完全不同。它由州土地局依据 **National Land Code 1965** 征收，本质上是针对土地地契本身所课的年租——而非针对所获服务而支付的费用。

National Land Code 中与此相关的三项主要条文：

| 条文 | 内容 |
| --- | --- |
| Section 5 | 每一名注册地主（或其代表）均有责任缴清地税 |
| Section 94 | 地税每年缴付一次，缴付期为 1 月 1 日至 5 月 31 日 |
| Section 100 | 若逾期仍未缴清，土地局可发出追讨通知（Notis 6A）；若在通知所订期限内仍未缴付，土地可被充公 |

National Land Code 1965 **仅适用于马来西亚半岛**。沙巴与砂拉越拥有各自独立的土地与地方政府法令（enakmen/ordinan），因此以上条文并不直接适用于这两个州属。

## 并排比较

| | 门牌税（cukai taksiran） | 地税（quit rent） |
| --- | --- | --- |
| 征收机关 | 地方政府当局（市政局／市议会／县议会） | 州土地局 |
| 法律依据 | Local Government Act 1976 (Act 171) | National Land Code 1965（马来西亚半岛） |
| 课税对象 | 产业的年值／增值（包括空地） | 土地地契 |
| 缴付频率 | 通常每年两次 | 每年一次 |
| 税收用途 | 市政／地方服务 | 缴给州政府的土地租金 |
| 未缴后果 | PBT 执法行动，包括查封动产 | Notis 6A，其后充公土地 |

## 常见错误

**以为缴了一项就等于两项都清了。** 这是最常见的错误——地税收据并不能作为门牌税已缴付的证明，反之亦然。两张账单每年都须分别查核与缴清。

**以为空地可豁免门牌税。** 在 PBT 辖区内的空地依然须缴评估税，即使地上并未建有任何建筑物。

**忘记地税有严格的期限。** 依据 National Land Code，地税缴付期每年于 5 月 31 日截止——逾期即刻成为拖欠，不像某些其他家庭账单那样另有宽限期。

**把半岛的规定套用到沙巴／砂拉越。** 沙巴与砂拉越的土地与地方政府法律框架，与 National Land Code 及 Act 171 并不相同——这两个州属的地主须参阅各自的州属法令（enakmen/ordinan），而非以上讨论的条文。

## 下一步

这两种税，正是州政府与地方政府权力在民众日常生活中如何有别的具体例子。要理解更宏观的架构：

- [马来西亚三级政府](/zh/government/three-tiers-of-government) —— 联邦、州与地方三级的权力如何有别
- [联邦—州权力划分](/zh/government/federal-state-division) —— 为什么土地被列入州权力清单
- [州立法议会（DUN）](/zh/government/state-assemblies-dun) —— 通过州土地法律的机构

## Sources

- Cukai Taksiran — https://www.mbip.gov.my/perkhidmatan/cukai-taksiran (Majlis Bandaraya Iskandar Puteri (MBIP))
- Berapa Kalikah Cukai Taksiran Dikenakan ke Atas Pegangan Berkadar Dalam Tempoh Setahun — https://www.mpks.gov.my/ms/node/1194 (Majlis Perbandaran Kuala Selangor (MPKS))
- Cukai Taksiran Mengikut Akta Kerajaan Tempatan 1976 — https://www.mpm.gov.my/pusat-media/arkib-berita/cukai-taksiran-mengikut-akta-kerajaan-tempatan-1976 (Majlis Pebandaran Manjung (MPM))
- Semak dan Bayar Cukai Tanah (JohorPay) — https://ptj.johor.gov.my/piagam-pelanggan-hasil/hasil/semak-dan-bayar-cukai-tanah/ (Pejabat Tanah dan Galian Johor)
- Perlaksanaan Sitaan — https://www.mpm.gov.my/perkhidmatan/bahagian-taksiran/perlaksanaan-sitaan (Majlis Pebandaran Manjung (MPM))

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