马来西亚公寓或组屋的所有权受两部法令管辖。1985年分层地契法令（第318号法令）允许将建筑物分割为拥有各自分层地契的独立单元。2013年分层管理法令（第757号法令）则规范日常管理——共同管理机构（JMB）与管理团体（MC）的成立、按份额单位（unit syer）分摊的维护费、10%的偿债基金，以及处理纠纷的分层管理仲裁庭。
- 1985年分层地契法令（第318号法令）处理建筑物的分割及分层地契的签发；适用于马来西亚半岛、布城联邦直辖区及纳闽。
- 2013年分层管理法令（第757号法令）设立三个管理阶段：发展商阶段、JMB阶段，以及管理团体（MC）阶段。
- 维护费按每个单元的份额单位（unit syer）分摊，偿债基金的缴款为该维护费的10%。
- 纠纷可提交至分层管理仲裁庭，处理不超过RM250,000的索赔，无需上法庭。
适用对象： 马来西亚半岛的公寓、组屋及公寓单位的买家、业主与租户，以及JMB/MC委员会成员。
本页内容
购买公寓意味着你拥有自己的”单元”（petak）——但要与数百名邻居共用电梯、泳池、走廊和屋顶。两部法律界定了谁拥有什么，以及谁为维护这些共享空间买单。
1985年分层地契法令与2013年分层管理法令有何区别？
简而言之：一部关于所有权，另一部关于管理。
| 法令 | 焦点 | 要点 |
|---|---|---|
| 1985年分层地契法令（第318号法令） | 所有权 | 允许将建筑物分割为独立单元，每个单元拥有各自的分层地契 |
| 2013年分层管理法令（第757号法令） | 管理 | 设立管理机构、维护费、偿债基金及仲裁庭 |
第318号法令适用于马来西亚半岛、布城联邦直辖区及纳闽；沙巴和砂拉越各有其自己的分层法律。第757号法令则规范上述相同地区分层建筑物的管理。
谁在管理你的分层建筑物？
第757号法令设立了三个依次接续的管理阶段：
- 发展商阶段——从交付空置管有权开始。发展商负责维护共同财产，并须开设一个以信托形式为买家持有的维护账户（第757号法令）。
- JMB阶段——发展商必须在交付空置管有权起12个月内召开首次周年大会，以成立共同管理机构（JMB）（第757号法令第17条）。JMB将发展商与买家整合于一个机构之中。
- MC阶段——当分层地契根据第318号法令签发并注册后，管理团体（Management Corporation）成立并接管JMB。
维护费如何计算？
你支付的不是统一的金额。维护费**按份额单位（unit syer）**分摊到每个单元（第757号法令）——因此较大或商用的单元支付更大的份额。例如，同一栋楼中一间份额单位较高的两房公寓，其缴费会高于一间小型单间公寓。
除了每月的费用外，每位业主还须向偿债基金缴款——这是一笔用于大型资本工程的储备金，如重新粉刷、翻修泳池或升级电梯。此缴款定为相当于**维护费10%**的金额（第757号法令第12(4)条）。
如果发生纠纷怎么办？
拖欠费用和维护投诉是最常见的分层纠纷根源。你不一定需要上法庭：
- 分层管理仲裁庭审理不超过RM250,000的索赔，程序比法庭更快捷、更便宜。
- **建筑监督专员（COB）**设于各地方政府，负责执行第757号法令——包括调查账户及委任管理代理。对于拖欠的费用，管理机构可申请扣押令以查封欠款方的动产。
下一步
在购买分层单元之前，请索取JMB/MC财务报表的副本，并检查费用率及偿债基金是否充足。面临管理问题的现有业主可联系地方政府的COB，或向分层管理仲裁庭提出索赔。有关完整条文，请参阅土地及矿务局总监局（JKPTG）及房屋及地方政府部（KPKT）门户网站上第318号法令与第757号法令的官方文本。
共同管理机构（JMB）何时须成立？
发展商必须在交付空置管有权（vacant possession）起12个月内召开首次周年大会以成立JMB（第757号法令第17条）。JMB持续运作，直至管理团体（MC）成立为止。
偿债基金（sinking fund）的缴款是多少？
偿债基金的缴款相当于维护费的10%（第757号法令第12(4)条）。这是一笔储备金，用于重新粉刷、电梯升级等大型工程。
我可以向哪里提出与JMB或MC的纠纷？
向分层管理仲裁庭提出，它处理不超过RM250,000的索赔，比法庭更快捷、更便宜。地方政府的建筑监督专员（COB）则负责执行法令的合规事宜。
以下内容在专家确认前，刻意未予明示或仅作定性描述：
- Nombor seksyen/subseksyen tepat di bawah Akta 757 terhadap teks rasmi Akta — khususnya seksyen bagi akaun penyelenggaraan tempoh pemaju dan seksyen pengagihan caj mengikut unit syer (dibiarkan pada peringkat akta kerana sumber berbeza).
- Subseksyen tepat bagi sumbangan kumpulan wang penjelas 10% (dirujuk sebagai Seksyen 12(4)) dan tarikh akhir JMB 12 bulan (Seksyen 17) terhadap teks rasmi Akta 757.
- Sama ada COB sendiri yang mengeluarkan waran penahanan harta alih, atau badan pengurusan (JMB/MC) yang memohonnya, serta seksyen yang mengawal mekanisme pemulihan tunggakan tersebut.
- Nama sebenar dan status undang-undang strata Sabah dan Sarawak yang berasingan daripada Akta 318.
来源
- Strata Titles Act 1985 (Act 318) — Low & Partners
- Strata Management Act 2013 — Part 1 — Low & Partners
- Strata Management Act 2013 — Part 2 — Low & Partners
- Ultimate Guide to the Strata Management Act 2013 (Malaysia) — JY Ko Advocates & Solicitors
修订历史
| 版本 | 日期 | 变更 | 修订者 |
|---|---|---|---|
| 01.00 | 2026年8月7日 | Approved and published. | — |