# 分层地契法令与分层地产计划中的生活

> 两部法律规范马来西亚公寓生活：1985年分层地契法令赋予你单元（petak）的所有权，而2013年分层管理法令则规范管理机构、维护费及纠纷解决。

- Category: law
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-08-07
- Canonical: https://negaraku.md/zh/law/strata-titles-act

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购买公寓意味着你拥有自己的"单元"（petak）——但要与数百名邻居共用电梯、泳池、走廊和屋顶。两部法律界定了谁拥有什么，以及谁为维护这些共享空间买单。

## 1985年分层地契法令与2013年分层管理法令有何区别？

简而言之：一部关于**所有权**，另一部关于**管理**。

| 法令 | 焦点 | 要点 |
|------|-------|---------------|
| 1985年分层地契法令（第318号法令） | 所有权 | 允许将建筑物分割为独立单元，每个单元拥有各自的分层地契 |
| 2013年分层管理法令（第757号法令） | 管理 | 设立管理机构、维护费、偿债基金及仲裁庭 |

第318号法令适用于马来西亚半岛、布城联邦直辖区及纳闽；沙巴和砂拉越各有其自己的分层法律。第757号法令则规范上述相同地区分层建筑物的管理。

## 谁在管理你的分层建筑物？

第757号法令设立了三个依次接续的管理阶段：

- **发展商阶段**——从交付空置管有权开始。发展商负责维护共同财产，并须开设一个以信托形式为买家持有的维护账户（第757号法令）。
- **JMB阶段**——发展商必须在交付空置管有权起12个月内召开首次周年大会，以成立共同管理机构（JMB）（第757号法令第17条）。JMB将发展商与买家整合于一个机构之中。
- **MC阶段**——当分层地契根据第318号法令签发并注册后，管理团体（Management Corporation）成立并接管JMB。

## 维护费如何计算？

你支付的不是统一的金额。维护费**按份额单位（unit syer）**分摊到每个单元（第757号法令）——因此较大或商用的单元支付更大的份额。例如，同一栋楼中一间份额单位较高的两房公寓，其缴费会高于一间小型单间公寓。

除了每月的费用外，每位业主还须向**偿债基金**缴款——这是一笔用于大型资本工程的储备金，如重新粉刷、翻修泳池或升级电梯。此缴款定为相当于**维护费10%**的金额（第757号法令第12(4)条）。

## 如果发生纠纷怎么办？

拖欠费用和维护投诉是最常见的分层纠纷根源。你不一定需要上法庭：

- **分层管理仲裁庭**审理不超过RM250,000的索赔，程序比法庭更快捷、更便宜。
- **建筑监督专员（COB）**设于各地方政府，负责执行第757号法令——包括调查账户及委任管理代理。对于拖欠的费用，管理机构可申请扣押令以查封欠款方的动产。

## 下一步

在购买分层单元之前，请索取JMB/MC财务报表的副本，并检查费用率及偿债基金是否充足。面临管理问题的现有业主可联系地方政府的COB，或向分层管理仲裁庭提出索赔。有关完整条文，请参阅土地及矿务局总监局（JKPTG）及房屋及地方政府部（KPKT）门户网站上第318号法令与第757号法令的官方文本。

## Sources

- Strata Titles Act 1985 (Act 318) — https://www.lowpartners.com/strata-titles-act-1985/ (Low & Partners)
- Strata Management Act 2013 — Part 1 — https://www.lowpartners.com/strata-management-act-2013-part-1/ (Low & Partners)
- Strata Management Act 2013 — Part 2 — https://www.lowpartners.com/strata-management-act-2013-part-2/ (Low & Partners)
- Ultimate Guide to the Strata Management Act 2013 (Malaysia) — https://jykolaw.com/ultimate-guide-to-the-strata-management-act-2013-malaysia-everything-you-need-to-know/ (JY Ko Advocates & Solicitors)

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