房地产盈利税（CKHT），即 Real Property Gains Tax（RPGT），是对您在马来西亚处置房地产或处置房地产公司股份所获盈利征收的税项。税率随您持有资产的期限而递减——若在头三年内处置为 30%，公民持有超过第五年后降至 0%。公民个人可申请 RM10,000 或盈利 10%（以较高者为准）的豁免，另有针对一间住宅的终身一次性豁免。
- CKHT 由《1976 年房地产盈利税法令》（Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976）管辖，针对处置马来西亚境内应课税资产所得盈利征收。
- 公民／永久居民个人：30%（第 1–3 年）、20%（第 4 年）、15%（第 5 年），第 6 年起为 0%（自 2022 年 1 月 1 日起生效）。
- 非公民于头五年一律课以 30%，其后为 10%；马来西亚公司自第 6 年起维持 10%。
- 每名个人可享 RM10,000 或盈利 10%（以较高者为准）的豁免，另加针对一间住宅的终身一次性豁免。
- 自 2024 年 3 月 1 日起，公司／有限责任合伙（PLT）／信托机构／合作社处置房地产公司股份改为课征资本利得税（CGT），不再属于 CKHT。
适用对象： 马来西亚的房地产卖方、买方（受让人）、房地产投资者、房地产公司股东，以及税务／法律顾问。
本页内容
您买了一间房子，房价上涨，您卖出获利——而内陆税收局（Lembaga Hasil）想分一杯羹。这就是房地产盈利税（CKHT），即 Real Property Gains Tax（RPGT）：这项税并非针对售价征收，而是针对您处置马来西亚境内房地产时所获得的盈利征收。您需缴多少，取决于一个关键因素——您在出售前持有该资产多久。
什么是 CKHT，哪些资产须课税？
CKHT 由**《1976 年房地产盈利税法令》（Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976）管辖。据内陆税收局（LHDN）说明，该法令于 1975 年 11 月 7 日推出，以取代《1974 年土地投机税法令》。它针对处置位于马来西亚的应课税资产**所得盈利征收——住宅、商业楼宇、种植园及空地。
应课税资产不仅限于土地与建筑物。据 LHDN 说明，自 1988 年 10 月 21 日起，CKHT 也扩大至涵盖处置房地产公司股份（real property company，RPC）所得盈利——即有形资产大部分由房地产构成的公司。
其基本公式很简单：
应课税盈利 = 处置价 − 取得价 − 可扣除开支
可扣除开支包括律师费、房地产中介佣金、购买时的印花税，以及能增值的翻修费用。扣除可申请的豁免后，剩余的盈利便按 CKHT 税率课税。
按持有期限计的 CKHT 税率是多少？
CKHT 税率载于法令的附表 5，将处置方分为三类：第 I 部分（公民及永久居民个人以及合伙人）、第 II 部分（在马来西亚注册成立的公司），以及第 III 部分（非公民）。您持有房地产越久，税率越低——这一设计旨在遏制短期投机。
| 持有期限 | 第 I 部分——公民／PR | 第 II 部分——马来西亚公司 | 第 III 部分——非公民 |
|---|---|---|---|
| 第 1–3 年内 | 30% | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 15% | 30% |
| 第 6 年及以后 | 0% | 10% | 10% |
公民个人须注意的要点：据 LHDN 的税率表，自 2022 年 1 月 1 日起生效，第 I 部分第五年之后的处置税率恢复至 0%（此前 2019–2021 年期间为 5%）。这意味着持有房屋超过五年的公民，其盈利已不再须缴任何 CKHT。
相反，非公民与外国公司则面临更沉重的负担——头五年一律 30%，且从不低于 10%。
我可以申请哪些豁免？
虽然税率看似偏高，但几项重要豁免可以减少或免除税负：
- 个人一般豁免： 每名个人就每次处置均可豁免 RM10,000 或应课税盈利的 10%，以较高者为准。
- 终身一次性豁免： 公民或永久居民个人可选择就处置一间住宅的盈利申请终身仅此一次的豁免。此豁免须主动申请——不会自动适用。
- 亲属转让： 夫妻之间、父母与子女之间，或祖父母与孙辈之间的房地产转让获全额豁免，前提是处置方为马来西亚公民。
- 捐赠与强制征用： 捐赠予政府或获批准的慈善机构，以及当局强制征收土地，亦获豁免。
举个简单例子：一名公民以 RM400,000 购入一套公寓，并在第三年以 RM550,000 出售，可扣除开支为 RM20,000。毛盈利为 RM130,000。一般豁免（10% × RM130,000 = RM13,000）将应课税盈利降至 RM117,000。按第三年税率（30%），须缴的 CKHT 为 RM35,100——除非选用终身一次性豁免将其完全免除。
房地产公司股份现在如何处理？
这正是格局发生巨大变化之处。2024 年以前，所有类型处置方处置房地产公司股份均须课征 CKHT。资本利得税（CGT）自 2024 年 1 月 1 日起生效，但其对公司、有限责任合伙、信托机构及合作社处置股份（包括 RPC 股份）的课征，则自 2024 年 3 月 1 日起，在《1967 年所得税法令》下的新收入类别中生效。
据 EY Malaysia 说明，在 CGT 下，税率为净盈利的 10%，对于在 2024 年 1 月 1 日之前取得的股份，可选择缴纳毛售价的 2%。然而，个人在处置 RPC 股份时仍属于 CKHT——某些纳闽（Labuan）实体亦然。
简而言之：处置实体房地产对所有人而言仍属于 CKHT，但企业实体处置 RPC 股份现已归入 CGT。资本利得税一文对这一新制度有更详尽的说明。
谁须申报，何时申报？
CKHT 涉及两方——卖方（处置方）与买方（受让方）——双方都负有责任。自 2025 年 1 月 1 日起，所有表格须通过 MyTax 门户的 e-CKHT 模块以电子方式提交；不再接受人工提交。该系统亦转向自我评估制度（STS），卖方所提交的表格直接被接受为正式评税。
| 一方 | 表格 | 期限 |
|---|---|---|
| 处置方（卖方） | CKHT 1A（房地产）、CKHT 1B（股份）、CKHT 3（豁免／亏损申请） | 处置日起 60 天 |
| 受让方（买方） | CKHT 2A | 取得日起 60 天 |
买方还须依据第 21B 条扣留部分售款并上缴内陆税收局。据 LHDN 说明，扣留税率取决于卖方类别：
- 第 I 部分（公民／PR 个人）：3%
- 第 II 部分（公司）：若在 3 年内处置为 5%；第 4 年及以后为 3%
- 第 III 部分（非公民）：7%
自 2025 年起，税款余额须在处置日起 90 天内结清。未能在此期限内缴付将导致对未缴金额加征 10%。相关记录须自评税年度结束起保存 七年。
What’s next
- 出售前： 计算您应课税盈利的估值并查看持有年数——若您是公民，等到第五年之后再出售可将您的 CKHT 税率降至 0%。
- 确定适用的正确制度： 若您处置的是股份而非实体房地产，请根据您的身份（个人 vs 企业实体）确认适用的是 CKHT 还是资本利得税。
- 更新表格： 直接在内陆税收局的 e-CKHT 门户查看现行的 CKHT 1A／1B／2A／3 表格要求及 60／90 天的截止期限，因为扣留税率与程序可能通过每年的财政法令而变动。
- 寻求专业意见： 对于高价值处置、家庭转让或终身一次性豁免申请，请咨询房地产律师或注册税务代理，以核实计算与佐证文件。
注：本文为 AI 生成的草稿，仅供一般参考，并非税务或法律意见。在采取行动前，请向内陆税收局核实最新的数字与程序。
如果我在三年内出售房屋，CKHT 税率是多少？
对马来西亚公民或永久居民个人而言，自取得日起三年内处置，应课税盈利须课以 30% 的税率。
如果我持有房地产超过五年，还需缴纳 CKHT 吗？
对公民及永久居民个人（附表 5 第 I 部分），第五年之后处置自 2022 年 1 月 1 日起适用 0% 税率。马来西亚公司课以 10%，非公民自第 6 年起同样为 10%。
什么是终身一次性豁免？
公民或永久居民个人可选择就处置一间住宅的盈利申请终身仅此一次的豁免。此豁免须主动申请——不会自动适用。
CKHT 表格何时须申报？
处置方须在处置日起 60 天内，通过 MyTax 的 e-CKHT 门户提交表格（CKHT 1A／1B／3）。受让方则须在 60 天内提交 CKHT 2A。自 2025 年起，根据自我评估制度，税款余额须在处置日起 90 天内结清。
房地产公司股份仍须课征 CKHT 吗？
对个人而言，是的——处置房地产公司（RPC）股份仍属于 CKHT。但自 2024 年 3 月 1 日起，公司、有限责任合伙、信托机构及合作社处置该等股份改为在《1967 年所得税法令》（Akta Cukai Pendapatan 1967）下适用资本利得税制度。
以下内容在专家确认前，刻意未予明示或仅作定性描述：
- Kadar pegangan Seksyen 21B bagi Bahagian II (syarikat) disahkan berperingkat oleh LHDN (5% dalam 3 tahun, 3% dari tahun ke-4) — sahkan sama ada masih terpakai selepas pindaan berkuat kuasa 1 Januari 2026 yang membenarkan pemeroleh meremit amaun yang lebih rendah.
- Rekonsiliasi tarikh CGT: permulaan CGT ialah 1 Januari 2024 tetapi pengenaan ke atas pelupusan saham (termasuk saham RPC) oleh syarikat/PLT/badan amanah/koperasi berkuat kuasa 1 Mac 2024 — sahkan layanan pelupusan antara 1 Januari–29 Februari 2024.
- Kadar CGT 10% keuntungan bersih atau pilihan 2% harga jualan kasar bagi saham yang diperoleh sebelum 1 Januari 2024 — sahkan mekanik penuh dengan Garis Panduan CGT LHDN.
- Perubahan 2025 (e-CKHT wajib, Sistem Taksir Sendiri, tempoh bayaran 90 hari, kenaikan 10%, simpanan rekod 7 tahun) — sahkan dengan Garis Panduan Operasi CKHT 2025 LHDN.
来源
- CKHT (Cukai Keuntungan Harta Tanah) — pengenalan, sejarah & peralihan CGT — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia
- Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (Jadual 5) — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia
- Pegangan Dan Remitan Wang Oleh Pemeroleh (Seksyen 21B) — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia
- Tanggungjawab Pelupus Dan Pemeroleh — CKHT — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia
- Garis Panduan Operasi Cukai Keuntungan Harta Tanah Tahun 2025 — Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia
- Malaysia's new capital gains tax regime — your questions answered — EY Malaysia
修订历史
| 版本 | 日期 | 变更 | 修订者 |
|---|---|---|---|
| 01.00 | 2026年8月7日 | Approved and published. | — |