# 房地产盈利税（CKHT / RPGT）

> 马来西亚房地产盈利税（CKHT / RPGT）指南——针对处置房地产及房地产公司股份所得盈利征收的税项，涵盖按持有期限计的税率、豁免以及申报责任。

- Category: law
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-08-07
- Canonical: https://negaraku.md/zh/law/real-property-gains-tax

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您买了一间房子，房价上涨，您卖出获利——而内陆税收局（Lembaga Hasil）想分一杯羹。这就是房地产盈利税（CKHT），即 *Real Property Gains Tax*（RPGT）：这项税并非针对售价征收，而是针对您处置马来西亚境内房地产时所获得的**盈利**征收。您需缴多少，取决于一个关键因素——您在出售前持有该资产多久。

## 什么是 CKHT，哪些资产须课税？

CKHT 由**《1976 年房地产盈利税法令》**（Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976）管辖。据内陆税收局（LHDN）说明，该法令于 1975 年 11 月 7 日推出，以取代《1974 年土地投机税法令》。它针对**处置位于马来西亚的应课税资产**所得盈利征收——住宅、商业楼宇、种植园及空地。

应课税资产不仅限于土地与建筑物。据 LHDN 说明，自 1988 年 10 月 21 日起，CKHT 也扩大至涵盖处置**房地产公司股份**（*real property company*，RPC）所得盈利——即有形资产大部分由房地产构成的公司。

其基本公式很简单：

> **应课税盈利 = 处置价 − 取得价 − 可扣除开支**

可扣除开支包括律师费、房地产中介佣金、购买时的印花税，以及能增值的翻修费用。扣除可申请的豁免后，剩余的盈利便按 CKHT 税率课税。

## 按持有期限计的 CKHT 税率是多少？

CKHT 税率载于法令的**附表 5**，将处置方分为三类：第 I 部分（公民及永久居民个人以及合伙人）、第 II 部分（在马来西亚注册成立的公司），以及第 III 部分（非公民）。您持有房地产越久，税率越低——这一设计旨在遏制短期投机。

| 持有期限 | 第 I 部分——公民／PR | 第 II 部分——马来西亚公司 | 第 III 部分——非公民 |
|---|---|---|---|
| 第 1–3 年内 | 30% | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 15% | 30% |
| 第 6 年及以后 | 0% | 10% | 10% |

公民个人须注意的要点：据 LHDN 的税率表，自 **2022 年 1 月 1 日**起生效，第 I 部分第五年之后的处置税率恢复至 **0%**（此前 2019–2021 年期间为 5%）。这意味着持有房屋超过五年的公民，其盈利已不再须缴任何 CKHT。

相反，非公民与外国公司则面临更沉重的负担——头五年一律 30%，且从不低于 10%。

## 我可以申请哪些豁免？

虽然税率看似偏高，但几项重要豁免可以减少或免除税负：

- **个人一般豁免：** 每名个人就每次处置均可豁免 **RM10,000 或应课税盈利的 10%，以较高者为准**。
- **终身一次性豁免：** 公民或永久居民个人可选择就处置**一间住宅**的盈利申请终身仅此一次的豁免。此豁免须主动申请——不会自动适用。
- **亲属转让：** 夫妻之间、父母与子女之间，或祖父母与孙辈之间的房地产转让获全额豁免，前提是处置方为马来西亚公民。
- **捐赠与强制征用：** 捐赠予政府或获批准的慈善机构，以及当局强制征收土地，亦获豁免。

举个简单例子：一名公民以 RM400,000 购入一套公寓，并在第三年以 RM550,000 出售，可扣除开支为 RM20,000。毛盈利为 RM130,000。一般豁免（10% × RM130,000 = RM13,000）将应课税盈利降至 RM117,000。按第三年税率（30%），须缴的 CKHT 为 RM35,100——除非选用终身一次性豁免将其完全免除。

## 房地产公司股份现在如何处理？

这正是格局发生巨大变化之处。2024 年以前，所有类型处置方处置房地产公司股份均须课征 CKHT。资本利得税（CGT）自 **2024 年 1 月 1 日**起生效，但其对**公司、有限责任合伙、信托机构及合作社**处置股份（包括 RPC 股份）的课征，则自 **2024 年 3 月 1 日**起，在《1967 年所得税法令》下的新收入类别中生效。

据 EY Malaysia 说明，在 CGT 下，税率为**净盈利的 10%**，对于在 2024 年 1 月 1 日之前取得的股份，可选择缴纳**毛售价的 2%**。然而，个人在处置 RPC 股份时**仍属于 CKHT**——某些纳闽（Labuan）实体亦然。

简而言之：处置**实体房地产**对所有人而言仍属于 CKHT，但**企业实体处置 RPC 股份**现已归入 CGT。[资本利得税](capital-gains-tax)一文对这一新制度有更详尽的说明。

## 谁须申报，何时申报？

CKHT 涉及**两方**——卖方（处置方）与买方（受让方）——双方都负有责任。自 2025 年 1 月 1 日起，所有表格须通过 MyTax 门户的 **e-CKHT** 模块以电子方式提交；不再接受人工提交。该系统亦转向**自我评估制度（STS）**，卖方所提交的表格直接被接受为正式评税。

| 一方 | 表格 | 期限 |
|---|---|---|
| 处置方（卖方） | CKHT 1A（房地产）、CKHT 1B（股份）、CKHT 3（豁免／亏损申请） | 处置日起 60 天 |
| 受让方（买方） | CKHT 2A | 取得日起 60 天 |

买方还须依据第 21B 条**扣留部分售款**并上缴内陆税收局。据 LHDN 说明，扣留税率取决于卖方类别：

- 第 I 部分（公民／PR 个人）：**3%**
- 第 II 部分（公司）：若在 3 年内处置为 **5%**；第 4 年及以后为 **3%**
- 第 III 部分（非公民）：**7%**

自 2025 年起，税款余额须在**处置日起 90 天内**结清。未能在此期限内缴付将导致对未缴金额加征 **10%**。相关记录须自评税年度结束起保存 **七年**。

## What's next

- **出售前：** 计算您应课税盈利的估值并查看持有年数——若您是公民，等到第五年之后再出售可将您的 CKHT 税率降至 0%。
- **确定适用的正确制度：** 若您处置的是股份而非实体房地产，请根据您的身份（个人 vs 企业实体）确认适用的是 CKHT 还是[资本利得税](capital-gains-tax)。
- **更新表格：** 直接在[内陆税收局](lhdn)的 e-CKHT 门户查看现行的 CKHT 1A／1B／2A／3 表格要求及 60／90 天的截止期限，因为扣留税率与程序可能通过每年的财政法令而变动。
- **寻求专业意见：** 对于高价值处置、家庭转让或终身一次性豁免申请，请咨询房地产律师或注册税务代理，以核实计算与佐证文件。

*注：本文为 AI 生成的草稿，仅供一般参考，并非税务或法律意见。在采取行动前，请向内陆税收局核实最新的数字与程序。*

## Sources

- CKHT (Cukai Keuntungan Harta Tanah) — pengenalan, sejarah & peralihan CGT — https://www.hasil.gov.my/en/ckht/ (Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia)
- Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (Jadual 5) — https://www.hasil.gov.my/ckht/kadar-cukai-keuntungan-harta-tanah/ (Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia)
- Pegangan Dan Remitan Wang Oleh Pemeroleh (Seksyen 21B) — https://www.hasil.gov.my/ckht/pegangan-dan-remitan-wang-oleh-pemeroleh/ (Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia)
- Tanggungjawab Pelupus Dan Pemeroleh — CKHT — https://www.hasil.gov.my/en/ckht/tanggungjawab-pelupus-dan-pemeroleh/ (Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia)
- Garis Panduan Operasi Cukai Keuntungan Harta Tanah Tahun 2025 — https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/20250113-garis-panduan-operasi-ckht-tahun-2025.pdf (Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia)
- Malaysia's new capital gains tax regime — your questions answered — https://www.ey.com/en_my/technical/tax-alerts/malaysias-new-capital-gains-tax-regime-your-questions-answered (EY Malaysia)

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