1966年房屋发展（管制与执照）法令

你为一间只存在于建筑师图纸上的公寓支付了10%的订金，然后一边偿还贷款分期，一边等上三年。有什么能阻止发展商卷走你的钱、延误工程，或交付有缺陷的单位？答案是一部超过半个世纪历史的法律：1966年房屋发展（管制与执照）法令——简称HDA或第118号法令。

HDA是任何向西马半岛私人发展商购买未建成（off-plan）住宅房产者的主要保障框架。它不仅仅是管制发展商；它还改写了你的买卖合约，使其条款不能被歪曲成损害你的形式。本指南说明它如何运作、你需要知道的数字，以及当事情出岔子时应该怎么做。

HDA保护谁、保护什么？

HDA在三个条件都满足时适用。第一，地点必须在西马半岛——第1(3)条订明本法令「shall apply only in Peninsular Malaysia」（仅适用于西马半岛）。沙巴和砂拉越各有自己的房屋法令（enakmen）和条例（ordinan），因此不要假设条款相同。

第二，它必须涉及房屋发展。第3条把该词定义为兴建「more than four units of housing accommodation」（超过四个住宅单位）——因此五个单位及以上的项目包括在内，但四个或以下单位的销售则不在其内。

第三，它必须是住宅。「Housing accommodation」（住宅）涵盖为人类居住而兴建或意图兴建的建筑物，但不包括位于划为商业发展用地上的房产。纯粹的店铺单位不在HDA范围内。

若三个条件都满足，你交易的几乎每一个环节——从吸引你的广告，到交付钥匙后的缺陷维修——都受本法令及其条例管制。

为什么发展商必须持有执照——APDL又是什么？

保障在第一块砖砌下之前就已开始。第5(1)条禁止任何人进行房屋发展，「except by a housing developer in possession of a licence issued under this Act.」（除非是持有本法令所发出执照的房屋发展商）。这张执照并非空洞的形式；它是一道筛选关卡。

根据第6条，发展商公司须拥有至少RM250,000的已发行及以现金实缴资本，并向房屋管制官缴存一笔保证金。这笔保证金比率已通过2012年修订（A1415号法令，于2015年6月1日生效），从固定的RM200,000调升至预估建筑成本的3%——其计算包括融资成本、间接成本和完成项目的其他开支，但不包括土地成本。这笔保证金不只是入门费——它由管制官保管，直至该发展项目缺陷责任期届满，以确保若发展商失职时有资金保护购屋者。

除了执照，发展商还需要在能刊登广告或销售之前持有广告与销售准证（Advertisement and Sale Permit）。发展商执照＋广告准证的组合，正是业界所称的APDL。第7(b)条规定发展商须在其办公室显眼处展示执照与准证的副本。每一份附表H合约也会在首页注明发展商执照号码和广告与销售准证号码——因此你可以自行核对。

若发展商无照发展会怎样？第18条订下重罚：罚款「not less than two hundred and fifty thousand ringgit but which shall not exceed five hundred thousand ringgit」（RM250,000至RM500,000）或监禁最高五年，或两者兼施。

你的钱被分隔开来：房屋发展账户

最重要的保障之一，购屋者却鲜少察觉。第7A条规定每一家持牌发展商为每个项目开设并维持一个独立的房屋发展账户（Housing Development Account）。你所支付的所有购买款项都存入此账户，发展商不得随意提取——提取只能依照条例进行。

其真正效力在发展商破产时显现。第7A(5)条订明，若发展商进入清盘，此账户内的款项及持款人所持有的款项「shall… be deemed not to form part of the property of the licensed housing developer」（应……被视为不构成该持牌房屋发展商财产的一部分）。简单来说：你的钱不会被发展商的债权人一扫而空。违反第7A条的发展商可被罚款RM250,000至RM500,000，并监禁最高三年，或两者兼施（第7A(10)条）。

附表H对比附表G：你的房产该用哪一份合约？

HDA不容许发展商自行拟写合约。根据第24条的授权，政府订立了必须使用的标准买卖合约表格。与购屋者最相关的两份是附表G和附表H。

特征	附表G（有地）	附表H（分层）
房产类型	排屋、半独立式、独立式洋房——连同土地出售	公寓、公寓楼、组屋——分层建筑中的分层单位
交付空置管有权	自合约日期起24个月	自合约日期起36个月
迟交时LAD比率	按售价每年10%	按售价每年10%
缺陷责任期	自空置管有权起24个月	自空置管有权起24个月
缺陷条款	第27条款	第30条款

两者之间的选择不由你决定——它由房产类型确定。若你购买分层单位，发展商必须使用附表H；若是有地房产，则用附表G。这些合约也适用于执照在2015年7月1日当天或之后签发的项目；较旧的项目使用先前版本的合约。

以下细节以较为复杂的附表H（分层）为准，但其原则与附表G一致。

发展商有多长时间交付空置管有权？

对分层房产而言，附表H第26(1)条款订明：「Vacant possession of the said Parcel shall be delivered to the Purchaser… within thirty-six (36) calendar months from the date of this Agreement.」（该分层单位的空置管有权应……在本合约日期起三十六（36）个历月内交付予购屋者。）计算从合约日期起算，而非你支付订金之日。

而空置管有权也不只是交付钥匙。第27条款要求发展商的建筑师证明建筑竣工、水电供应已备妥可供接驳，且发展商已申请完工与合规证明书。在该证明书签发之前，你也还不获准入住该单位。

共用设施——泳池、电梯、游乐场——受同一期限约束。第28(1)条款规定共用设施须在36个月内完成；若逾期，第28(2)条款按售价最后20%的每年10%征收LAD。

迟交赔偿（LAD）如何计算？

这是购屋者保障的支柱。**既定赔偿（Liquidated Ascertained Damages，LAD）**是合约中已议定的固定赔偿，因此你无须证明实际损失——你只需按公式计算。

第26(2)条款订明发展商有责任支付LAD，「calculated from day to day at the rate of ten per centum (10%) per annum of the purchase price」（按售价每年百分之十（10%）的比率逐日计算），从36个月期限届满之日起，至你接收空置管有权之日为止。

公式很简单：

LAD ＝ 10% × 售价 × （迟交天数 ÷ 365）

具体例子：

• RM500,000的单位，迟交6个月： 10% × RM500,000 × (183/365) ≈ RM25,068
• RM800,000的单位，迟交12个月： 10% × RM800,000 ＝ RM80,000
• RM500,000单位的共用设施，迟交6个月： 10% × (20% × RM500,000) × (183/365) ≈ RM5,014

第26(2)条款要求LAD须在「immediately upon the date the Purchaser takes vacant possession.」（购屋者接收空置管有权当日即时）支付。就时间而言，第26(3)条款说明索取LAD的诉讼因由在你接收空置管有权之日累积形成。

一个重点：由于附表G／H合约是第24条下的强制性合约，且「time shall be the essence of the contract」（时间应为合约的要素，第8条款），发展商不得改写此条款以缩短你的LAD权利。企图损害购屋者的条款有可能无效。

你拿到钥匙之后会怎样？

交付空置管有权并非保障的终结——它开启了一个新阶段。

缺陷责任期（DLP）。 第30条款给予你接收空置管有权后24个月的期限，用以报告因缺陷工艺或材料所致的任何缺陷、收缩或损坏。（此期限已通过2015年条例修订从18个月延长至24个月。）当你发出书面通知后，发展商必须「at its own cost and expense within thirty (30) days.」（自费在三十（30）天内）进行维修。

5%持款人款项。 为确保发展商切实维修，第三附表在发展商律师手中以持款人身份保留5%售价，在缺陷责任期内分阶段释放。若发展商未能在30天内维修，第30条款允许你自行维修，并从这笔持款人款项中索取费用。

分层地契。 第11条款规定发展商申请独立分层地契，并根据1985年分层地契法令「as expeditiously as possible」（尽快）转让予你。

若发展商失职：购屋者索偿仲裁庭

在普通法庭起诉发展商既昂贵又缓慢。HDA设立了一条捷径：根据第16B条设立的购屋者索偿仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）。

其主要特点：

• 索偿上限。 仲裁庭可处理最高RM50,000的索偿（此上限由2007年修订从RM25,000调升至RM50,000（A1289号法令第16M条），于2007年4月12日生效）。
• 时限。 第16N(2)条把索偿限于自完工与合规证明书（CCC）之日或缺陷责任期届满之日起12个月内。对缺陷索偿而言，法庭已澄清期限从缺陷责任期届满起算。
• 无须律师。 第16U(2)条一般禁止律师代表，除非涉及复杂法律问题——使它对普通民众友善。
• 快速。 第16Y(1)条要求裁决（如可能）在首次聆讯日起60天内作出。
• 可强制执行。 第16AC条视仲裁庭裁决为推事庭命令。未能遵守裁决的发展商即属犯罪，可被罚款不少于RM10,000但不超过RM50,000（比率通过2012年修订调升）或监禁最高两年，或两者兼施；持续犯罪者每日另处不超过RM1,000的罚款（第16AD条）。

谁可以索偿？第16A条对「homebuyer」（购屋者）作广义定义——包括向第一手买家购买者。因此未建成单位的二手买家同样受保护。

决策框架：签署SPA前的步骤

在你作出承诺之前，使用这份清单：

1. 核实执照和APDL。 索取发展商执照号码和广告与销售准证；它们应注明在合约中并展示于销售办公室（第7(b)条）。
2. 确保合约表格正确。 分层房产必须使用附表H；有地房产必须使用附表G。发展商的「内部」合约若非附表G／H即是警讯。
3. 核对空置管有权日期。 从合约日期起计算36个月（分层）或24个月（有地）并记下。
4. 在SPA之前不要支付任何「订购费」。 2015年修订后，任何人包括持款人都不得在合约签署前收取此类款项（条例11(2)）。
5. 无视被禁止的广告承诺。 条例8(1A)禁止发展商广告声明免费律师费、盈利或租金收入预测、全景视野的宣称，以及前往热门目的地的通勤时间。此类承诺不可信。
6. 保存所有付款和通知记录。 你需要它们来计算LAD并及时向仲裁庭索偿。

购屋者常犯的错误

• 签署非附表G／H的合约。 有些发展商试图夹带损害购屋者的附加条款。与强制合约相抵触的条款有可能无效——但从一开始就避开更好。
• 错过仲裁庭的12个月期限。 许多购屋者拖延太久才索取LAD或缺陷费用，以致第16N(2)条下仲裁庭的司法权限已经届满。
• 从错误的日期计算LAD。 LAD从自合约日期起算的36／24个月期限届满起算，而非售货员承诺的预定竣工日期。
• 在合约之外支付订金。 SPA之前的「预订」款项如今被禁止；支付它会削弱你的立场。
• 以为发展商保证金保护一切。 发展商向管制官缴存的保证金（如今为预估建筑成本的3%）和房屋发展账户虽有帮助，但它并非对烂尾项目的全面保障——购买前的尽职调查仍然重要。
• 未在24个月内以书面报告缺陷。 口头通知不足够；第30条款要求书面通知才能触发发展商30天的维修义务。

接下来该怎么做

1966年HDA给予未建成购屋者一套清晰且可计算的权利——但这些权利只有在你知道并及时行使时才有用。把你的合约日期、空置管有权日期，以及缺陷责任期届满日期集中记在一处。

若你的单位迟交，从36／24个月期限之后的第一天开始计算LAD，并向发展商发出书面索偿。若出现缺陷，立即在24个月内以书面报告。若发展商拒绝支付或维修，在获准的12个月内准备仲裁庭索偿。

关于下一步，请参阅相关指南，了解如何向购屋者索偿仲裁庭提交索偿、房屋及地方政府部（KPKT）作为监管者的角色，以及在你接收空置管有权后分层地契和建筑管理如何运作。对于任何价值超过RM50,000或涉及复杂法律问题的事项，请咨询合格律师——本指南属一般资讯，并非法律意见。