# 1966年房屋发展（管制与执照）法令

> 1966年房屋发展法令（第118号法令，HDA）是保护西马半岛未建成购屋者的核心法律——通过发展商执照、强制买卖合约（附表G／H）、每年10%的迟交赔偿，以及购屋者索偿仲裁庭来实现保障。

- Category: law
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-08-14
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你为一间只存在于建筑师图纸上的公寓支付了10%的订金，然后一边偿还贷款分期，一边等上三年。有什么能阻止发展商卷走你的钱、延误工程，或交付有缺陷的单位？答案是一部超过半个世纪历史的法律：1966年房屋发展（管制与执照）法令——简称HDA或第118号法令。

HDA是任何向西马半岛私人发展商购买未建成（*off-plan*）住宅房产者的主要保障框架。它不仅仅是管制发展商；它还改写了你的买卖合约，使其条款不能被歪曲成损害你的形式。本指南说明它如何运作、你需要知道的数字，以及当事情出岔子时应该怎么做。

## HDA保护谁、保护什么？

HDA在三个条件都满足时适用。第一，地点必须在西马半岛——第1(3)条订明本法令「shall apply only in Peninsular Malaysia」（仅适用于西马半岛）。沙巴和砂拉越各有自己的房屋法令（enakmen）和条例（ordinan），因此不要假设条款相同。

第二，它必须涉及*房屋发展*。第3条把该词定义为兴建「more than four units of housing accommodation」（超过四个住宅单位）——因此五个单位及以上的项目包括在内，但四个或以下单位的销售则不在其内。

第三，它必须是住宅。「Housing accommodation」（住宅）涵盖为人类居住而兴建或意图兴建的建筑物，但不包括位于划为商业发展用地上的房产。纯粹的店铺单位不在HDA范围内。

若三个条件都满足，你交易的几乎每一个环节——从吸引你的广告，到交付钥匙后的缺陷维修——都受本法令及其条例管制。

## 为什么发展商必须持有执照——APDL又是什么？

保障在第一块砖砌下之前就已开始。第5(1)条禁止任何人进行房屋发展，「except by a housing developer in possession of a licence issued under this Act.」（除非是持有本法令所发出执照的房屋发展商）。这张执照并非空洞的形式；它是一道筛选关卡。

根据第6条，发展商公司须拥有至少RM250,000的已发行及以现金实缴资本，并向房屋管制官缴存一笔保证金。这笔保证金比率已通过2012年修订（A1415号法令，于2015年6月1日生效），从固定的RM200,000调升至预估建筑成本的3%——其计算包括融资成本、间接成本和完成项目的其他开支，但不包括土地成本。这笔保证金不只是入门费——它由管制官保管，直至该发展项目缺陷责任期届满，以确保若发展商失职时有资金保护购屋者。

除了执照，发展商还需要在能刊登广告或销售之前持有**广告与销售准证**（Advertisement and Sale Permit）。发展商执照＋广告准证的组合，正是业界所称的**APDL**。第7(b)条规定发展商须在其办公室显眼处展示执照与准证的副本。每一份附表H合约也会在首页注明发展商执照号码和广告与销售准证号码——因此你可以自行核对。

若发展商无照发展会怎样？第18条订下重罚：罚款「not less than two hundred and fifty thousand ringgit but which shall not exceed five hundred thousand ringgit」（RM250,000至RM500,000）或监禁最高五年，或两者兼施。

### 你的钱被分隔开来：房屋发展账户

最重要的保障之一，购屋者却鲜少察觉。第7A条规定每一家持牌发展商为每个项目开设并维持一个独立的**房屋发展账户**（Housing Development Account）。你所支付的所有购买款项都存入此账户，发展商不得随意提取——提取只能依照条例进行。

其真正效力在发展商破产时显现。第7A(5)条订明，若发展商进入清盘，此账户内的款项及持款人所持有的款项「shall... be deemed not to form part of the property of the licensed housing developer」（应……被视为不构成该持牌房屋发展商财产的一部分）。简单来说：你的钱不会被发展商的债权人一扫而空。违反第7A条的发展商可被罚款RM250,000至RM500,000，并监禁最高三年，或两者兼施（第7A(10)条）。

## 附表H对比附表G：你的房产该用哪一份合约？

HDA不容许发展商自行拟写合约。根据第24条的授权，政府订立了必须使用的标准买卖合约表格。与购屋者最相关的两份是附表G和附表H。

| 特征 | 附表G（有地） | 附表H（分层） |
|---|---|---|
| 房产类型 | 排屋、半独立式、独立式洋房——连同土地出售 | 公寓、公寓楼、组屋——分层建筑中的分层单位 |
| 交付空置管有权 | 自合约日期起24个月 | 自合约日期起36个月 |
| 迟交时LAD比率 | 按售价每年10% | 按售价每年10% |
| 缺陷责任期 | 自空置管有权起24个月 | 自空置管有权起24个月 |
| 缺陷条款 | 第27条款 | 第30条款 |

两者之间的选择不由你决定——它由房产类型确定。若你购买分层单位，发展商必须使用附表H；若是有地房产，则用附表G。这些合约也适用于执照在2015年7月1日当天或之后签发的项目；较旧的项目使用先前版本的合约。

以下细节以较为复杂的附表H（分层）为准，但其原则与附表G一致。

## 发展商有多长时间交付空置管有权？

对分层房产而言，附表H第26(1)条款订明：「Vacant possession of the said Parcel shall be delivered to the Purchaser... within thirty-six (36) calendar months from the date of this Agreement.」（该分层单位的空置管有权应……在本合约日期起三十六（36）个历月内交付予购屋者。）计算从合约日期起算，而非你支付订金之日。

而空置管有权也不只是交付钥匙。第27条款要求发展商的建筑师证明建筑竣工、水电供应已备妥可供接驳，且发展商已申请完工与合规证明书。在该证明书签发之前，你也还不获准入住该单位。

共用设施——泳池、电梯、游乐场——受同一期限约束。第28(1)条款规定共用设施须在36个月内完成；若逾期，第28(2)条款按售价最后20%的每年10%征收LAD。

## 迟交赔偿（LAD）如何计算？

这是购屋者保障的支柱。**既定赔偿（Liquidated Ascertained Damages，LAD）**是合约中已议定的固定赔偿，因此你无须证明实际损失——你只需按公式计算。

第26(2)条款订明发展商有责任支付LAD，「calculated from day to day at the rate of ten per centum (10%) per annum of the purchase price」（按售价每年百分之十（10%）的比率逐日计算），从36个月期限届满之日起，至你接收空置管有权之日为止。

公式很简单：

**LAD ＝ 10% × 售价 × （迟交天数 ÷ 365）**

具体例子：

- **RM500,000的单位，迟交6个月：** 10% × RM500,000 × (183/365) ≈ **RM25,068**
- **RM800,000的单位，迟交12个月：** 10% × RM800,000 ＝ **RM80,000**
- **RM500,000单位的共用设施，迟交6个月：** 10% × (20% × RM500,000) × (183/365) ≈ **RM5,014**

第26(2)条款要求LAD须在「immediately upon the date the Purchaser takes vacant possession.」（购屋者接收空置管有权当日即时）支付。就时间而言，第26(3)条款说明索取LAD的诉讼因由在你接收空置管有权之日累积形成。

一个重点：由于附表G／H合约是第24条下的强制性合约，且「time shall be the essence of the contract」（时间应为合约的要素，第8条款），发展商不得改写此条款以缩短你的LAD权利。企图损害购屋者的条款有可能无效。

## 你拿到钥匙之后会怎样？

交付空置管有权并非保障的终结——它开启了一个新阶段。

**缺陷责任期（DLP）。** 第30条款给予你接收空置管有权后**24个月**的期限，用以报告因缺陷工艺或材料所致的任何缺陷、收缩或损坏。（此期限已通过2015年条例修订从18个月延长至24个月。）当你发出书面通知后，发展商必须「at its own cost and expense within thirty (30) days.」（自费在三十（30）天内）进行维修。

**5%持款人款项。** 为确保发展商切实维修，第三附表在发展商律师手中以持款人身份保留5%售价，在缺陷责任期内分阶段释放。若发展商未能在30天内维修，第30条款允许你自行维修，并从这笔持款人款项中索取费用。

**分层地契。** 第11条款规定发展商申请独立分层地契，并根据1985年分层地契法令「as expeditiously as possible」（尽快）转让予你。

## 若发展商失职：购屋者索偿仲裁庭

在普通法庭起诉发展商既昂贵又缓慢。HDA设立了一条捷径：根据第16B条设立的**购屋者索偿仲裁庭**（Tribunal for Homebuyer Claims）。

其主要特点：

- **索偿上限。** 仲裁庭可处理最高**RM50,000**的索偿（此上限由2007年修订从RM25,000调升至RM50,000（A1289号法令第16M条），于2007年4月12日生效）。
- **时限。** 第16N(2)条把索偿限于自完工与合规证明书（CCC）之日或缺陷责任期届满之日起12个月内。对缺陷索偿而言，法庭已澄清期限从缺陷责任期届满起算。
- **无须律师。** 第16U(2)条一般禁止律师代表，除非涉及复杂法律问题——使它对普通民众友善。
- **快速。** 第16Y(1)条要求裁决（如可能）在首次聆讯日起60天内作出。
- **可强制执行。** 第16AC条视仲裁庭裁决为推事庭命令。未能遵守裁决的发展商即属犯罪，可被罚款不少于RM10,000但不超过RM50,000（比率通过2012年修订调升）或监禁最高两年，或两者兼施；持续犯罪者每日另处不超过RM1,000的罚款（第16AD条）。

谁可以索偿？第16A条对「homebuyer」（购屋者）作广义定义——包括向第一手买家购买者。因此未建成单位的二手买家同样受保护。

## 决策框架：签署SPA前的步骤

在你作出承诺之前，使用这份清单：

1. **核实执照和APDL。** 索取发展商执照号码和广告与销售准证；它们应注明在合约中并展示于销售办公室（第7(b)条）。
2. **确保合约表格正确。** 分层房产必须使用附表H；有地房产必须使用附表G。发展商的「内部」合约若非附表G／H即是警讯。
3. **核对空置管有权日期。** 从合约日期起计算36个月（分层）或24个月（有地）并记下。
4. **在SPA之前不要支付任何「订购费」。** 2015年修订后，任何人包括持款人都不得在合约签署前收取此类款项（条例11(2)）。
5. **无视被禁止的广告承诺。** 条例8(1A)禁止发展商广告声明免费律师费、盈利或租金收入预测、全景视野的宣称，以及前往热门目的地的通勤时间。此类承诺不可信。
6. **保存所有付款和通知记录。** 你需要它们来计算LAD并及时向仲裁庭索偿。

## 购屋者常犯的错误

- **签署非附表G／H的合约。** 有些发展商试图夹带损害购屋者的附加条款。与强制合约相抵触的条款有可能无效——但从一开始就避开更好。
- **错过仲裁庭的12个月期限。** 许多购屋者拖延太久才索取LAD或缺陷费用，以致第16N(2)条下仲裁庭的司法权限已经届满。
- **从错误的日期计算LAD。** LAD从自**合约日期**起算的36／24个月期限届满起算，而非售货员承诺的预定竣工日期。
- **在合约之外支付订金。** SPA之前的「预订」款项如今被禁止；支付它会削弱你的立场。
- **以为发展商保证金保护一切。** 发展商向管制官缴存的保证金（如今为预估建筑成本的3%）和房屋发展账户虽有帮助，但它并非对烂尾项目的全面保障——购买前的尽职调查仍然重要。
- **未在24个月内以书面报告缺陷。** 口头通知不足够；第30条款要求书面通知才能触发发展商30天的维修义务。

## 接下来该怎么做

1966年HDA给予未建成购屋者一套清晰且可计算的权利——但这些权利只有在你知道并及时行使时才有用。把你的合约日期、空置管有权日期，以及缺陷责任期届满日期集中记在一处。

若你的单位迟交，从36／24个月期限之后的第一天开始计算LAD，并向发展商发出书面索偿。若出现缺陷，立即在24个月内以书面报告。若发展商拒绝支付或维修，在获准的12个月内准备仲裁庭索偿。

关于下一步，请参阅相关指南，了解如何向购屋者索偿仲裁庭提交索偿、房屋及地方政府部（KPKT）作为监管者的角色，以及在你接收空置管有权后分层地契和建筑管理如何运作。对于任何价值超过RM50,000或涉及复杂法律问题的事项，请咨询合格律师——本指南属一般资讯，并非法律意见。

## Sources

- Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118) — consolidated text (2007), showing amended penalties under sections 18, 7A and 6 — https://www.hba.org.my/laws/hda/2007/ACT118(2007).htm (National House Buyers Association (HBA))
- Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Act 2007 [Act A1289] — raises s.18 and s.7A(10) minimum fines to RM250,000, s.16AD fine to RM5,000–RM10,000, and s.16M Tribunal claim limit to RM50,000 (in force 12 April 2007) — https://www.hba.org.my/laws/hda/2007/A1289-2007.pdf (Percetakan Nasional Malaysia / National House Buyers Association (HBA))
- Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Act 2012 [Act A1415] — amends s.6 (deposit now 3% of estimated construction cost; new s.6(1B)) and s.16AD fine to RM10,000–RM50,000 (in force 1 June 2015) — https://www.kpkt.gov.my/index.php/dl/64584e6c636c38784c303146546b6446546b464a49457451533151765155745551533942613352685831426c62574671645746755831426c636e567459576868626c386f5332463359577868626c396b59573566554756735a584e6c626d46754b5639516157356b59574675587a49774d5449756347526d (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) — official gazetted Act A1415)
- Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118) — 2006 Reprint (base-Act text for s.6, s.7A(10), s.16AD and s.16M imprisonment terms; predates A1289 so shows superseded RM50,000 minima) — https://lom.agc.gov.my/ilims/upload/portal/akta/LOM/EN/Act%20118.pdf (Commissioner of Law Revision, Malaysia (AGC))
- An Overview of the Recent Amendment to the Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act A1415 / Amendment Act 2012, in force 1 June 2015) — https://www.mondaq.com/real-estate/467810/an-overview-of-the-recent-amendment-to-the-housing-development-control-and-licensing-act-1966 (Mondaq)
- Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118) — Reprint incorporating amendments up to 1 January 2006 (base statute text) — https://tcclaw.com.my/wp-content/uploads/2025/07/Housing-Development-Control-and-Licensing-Act-1966.pdf (Commissioner of Law Revision, Malaysia / Percetakan Nasional Malaysia)
- Schedule G — Sale and Purchase Agreement (Land and Building), Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989 — https://www.hba.org.my/laws/housing_reg/2002/Schedule_G.pdf (National House Buyers Association (HBA))
- Schedule H — Sale and Purchase Agreement (Building Intended for Subdivision), Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989 — https://www.hba.org.my/laws/housing_reg/2002/Schedule_H.pdf (National House Buyers Association (HBA))
- Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015 — Salient amendments to the principal Regulations 1989 — http://johorebar.org.my/wp-content/uploads/2016/05/Housing-Development-Control-and-Licensing-Amendment-Regulations-20151.pdf (Johore Bar Committee (Yang Pei Keng))
- Court of Appeal Clarifies Jurisdiction of Housing Tribunal and Limitation Period Under Section 16N(2) of the HDA — https://www.mondaq.com/arbitration-dispute-resolution/1425142/dispute-resolution-special-alert-court-of-appeal-clarifies-jurisdiction-of-housing-tribunal-and-limitation-period-under-section-16n2-of-the-hda (Mondaq)
- Liability of a Developer after the Defect Liability Period in Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 Contracts — https://www.vcclaw.com.my/articles/liability-of-a-developer-after-the-defect-liability-period-in-housing-development-control-and-licen (VC & Co (Advocates & Solicitors))

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