Forest City 特别金融区——与 JS-SEZ 并非同一回事

两个计划坐落在柔佛同一段海岸线上，而几乎每一份关于它们的摘要都把两者混为一谈。结果就是 把制造商指去证券监督委员会、把家族办公室指去 MIDA 的建议。

它们是不同的计划。Forest City 特别金融区（SFZ）是一个金融服务区，其奖掖以 十一份法律文书于 2025 年 10 月 3 日宪报颁布。柔佛—新加坡特别经济区配套则是一个由 MIDA 依据一份根本未经宪报颁布的指南所主管的制造业与服务业配套。

Forest City 是 JS-SEZ 九个旗舰区中的 Flagship I。MIDA 自家的指南就是这么说的，而且在 同一段里把它排除在外：MIDA 的配套涵盖 Flagships A 至 G，而 Forest City 走的是 2024 年 9 月 20 日另行宣布的配套。

这个区实际上在哪里

十一份命令中的每一份都以相同方式界定该区：Pulau 1, Forest City，位于柔佛新山县 Mukim Tanjung Kupang，如存放于柔佛测量与制图局局长办公室的 Gazette Plan PW50276 所示。

那是一块经测量的地段——一座岛——而不是整个 Forest City 发展项目，更不是 Iskandar Puteri。一个位于 Forest City 内的地址，本身并不等于一个位于 SFZ 内的地址。

谁算是合格人士

同一套九项定义在各份命令中反复出现，值得整体读一遍，因为它准确告诉你这个区是为什么而设的：

• 依 Financial Services Act 2013 或 Islamic Financial Services Act 2013 第 10 条持牌的人；
• 依 Capital Markets and Services Act 2007 持有 Capital Market Services Licence 者；
• 依该法令 s.34 注册的认可市场营运者，个人除外；
• 依 s.76 注册的注册人士，个人除外；
• 依 s.76A 注册、提供资本市场服务的人，个人除外；
• 经证券监督委员会核实的单一家族基金公司；
• 持有 MSC Malaysia Status 或 Malaysia Digital Status 并经 MDEC 核实的金融科技、 保险科技、监管科技或伊斯兰金融科技公司；
• 依 Financial Services Act 2013 或 Islamic Financial Services Act 2013 s.11 获批准 在该区营运支付系统的外国支付系统营运者；以及
• 持有 MSC Malaysia 或 Malaysia Digital Status 并经 MDEC 核实、提供金融类全球商业 服务的集中式服务实体。

请留意那两个把关者。家族办公室走证券监督委员会。金融科技与金融类全球商业服务走 MDEC，搭的是 Malaysia Digital 框架。MIDA 完全没有出现。

单一家族办公室计划

这是最受瞩目的部分，也是最多不准确摘要围绕的部分。

依 P.U.(A) 350/2025——制定依据是 Income Tax Act 1967 s.154(1)(b) 连同 s.6(1A) 及 Schedule 1 Part XVII 第 2 段——获批准公司从事合格活动的应课税收入，其所得税率为首个 十个课税年零，随后十个课税年亦为零。

税率不会往上调。条件才会。

	首 10 个课税年	随后 10 个课税年
管理资产	≥ RM30 million	≥ RM50 million
本地投资	≥ RM10 million 或 AUM 的 10%，以较低者为准	≥ RM10 million 或 AUM 的 10%，以较高者为准
全职雇员	≥ 2 人，其中一人为薪金 ≥ RM10,000 的专业投资人员	≥ 4 人
每年本地营运开支	≥ RM500,000	≥ RM650,000
以银行存款充作本地投资	不允许	—
在马来西亚的其他业务	一概不允许	—

本地投资测试中那个较低／较高的切换，是整套计划里最容易被漏掉的细节。在第一个十年， 一家管理 RM100 million 的家族办公室在本地投资 RM10 million。在第二个十年，同一家办公室 仍须投资 RM10 million。但一家已增长至管理 RM300 million 的办公室，第一个十年投资 RM10 million，第二个十年则须投资 RM30 million。这项义务会随着成功而放大。

每一年，获批准公司都必须取得证券监督委员会的认证，证明条件已达成。计划的申请须在 2024 年 9 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日之间，透过证券监督委员会向部长提出，而指定 课税年自取得首份认证的那一年起算。

该计划另要求遵守 Income Tax Act 1967 s.65B 以及证券监督委员会的任何指南。

而且它是排他的。 一家公司若在指定课税年内申索 Schedule 7B 投资减免、持有 Promotion of Investments Act 1986 奖掖、享有 s.127(3)(b) 或 s.127(3A) 豁免，或另有一项 获批准的 s.154 奖掖计划，即不属合格公司。只有三项扣除得以保留：Schedule 3 减免、依 P.U.(A) 129/2006 的审计开支，以及依 P.U.(A) 162/2020 的秘书与报税费用。

配套的资产注入豁免

如果你无法在不触发税负的情况下把家族资产移入其中，一家家族办公室就毫无用处。 P.U.(A) 351/2025 处理的正是这一点。

部长豁免由某个单一家族成员直接或间接全资拥有的公司、有限责任合伙、信托机构或合作社， 就将一家未上市马来西亚公司的股份脱售予单一家族基金公司所得的收益或盈利缴纳所得税。

条件很紧。该基金公司必须持有证券监督委员会的认证函；脱售必须在该函件发出之日起十二个 月内作出；脱售须落在 2024 年 9 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日之间；且双方的最终 实益拥有人必须是同一个单一家族的成员。

有两项排除很重要。凡收益依 s.4(a) 作为营业收入课税者，该命令不适用——股票买卖业务 用不上它。凡同一笔脱售已获授 s.127(3)(b) 或 s.127(3A) 豁免者，亦不适用。此类脱售的亏损， 在 s.65E(5) 与 (6) 下不予理会。

「单一家族」在所有命令中的定义，是同一位祖先的直系后裔的个人，包括配偶、亲生子女、 继子女，以及依任何成文法收养的子女。

外国服务提供者的预扣税宽减

P.U.(A) 357/2025 豁免任何非居民人士就 s.4A(i)、s.4A(ii) 与 s.4A(iii) 服务及 租金收入、以及 s.4(f) 收益与盈利缴纳马来西亚所得税，条件是该收入于 2034 年 8 月 31 日 或之前自区内营运的合格人士处收取。

关键在于，第 3 段订明 ss.109B 与 109F 不适用于该收入。那移除的是预扣义务本身，而不 只是最终的税负——这就是付款方必须先预扣再申请退回，与直接按全额支付之间的实务差别。

产业与设立方面的宽减

工业楼宇减免（P.U.(A) 359/2025）。 合格人士在区内建造或购买的商业楼宇，就 Schedule 3 的用途而言视为工业楼宇，前提是该合格人士拥有它并用于所列的业务活动。 减免额为该年度及其后九个年度各资本开支的十分之一。2034 年 12 月 31 日之后产生 的资本开支不符合资格。

这里有一项真正的追回条款，而且是整套配套里唯一的一项：若该楼宇在资本开支产生后两年内 被处置——包括出售、转让、转手、拆除、毁损，或不再用于该规则的用途——则须在处置当年 课以相当于全部已获减免额的结余课税。

搬迁成本扣除（P.U.(A) 360/2025）。 就把业务搬迁进该区的成本给予扣除，上限 RM500,000，涵盖搬迁的规划、执行或监督、包装与拆箱、运输、搬迁的保险费，以及仓储。 搬迁须发生在 2024 年 9 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日之间，而成本必须经外部审计师 认证。

产业盈利税（P.U.(A) 358/2025）。 非公民且非永久居民的个人，就区内的脱售获豁免 部分 Schedule 5 税负：在取得后的第四年，实际税负降至 20%；第五年降至 15%；自第六年起该收益完全获豁免。买卖协议须在 2024 年 9 月 1 日至 2034 年 7 月 31 日之间签立，并于 2034 年 9 月 1 日之前完成加盖印花。

印花税。 四份命令，全部减免 50%：

• P.U.(A) 353/2025——个人购买住宅或商业单位的贷款或融资协议；
• P.U.(A) 354/2025——发展商与个人之间的转让文书；
• P.U.(A) 355/2025——合格人士的贷款或融资协议；
• P.U.(A) 356/2025——发展商与合格人士之间的转让文书。

四份都带着同一项限制，而且相当严苛：该单位的建筑工程必须在 2024 年 9 月 1 日之前完工， 而买卖协议必须在 2024 年 9 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日之间签立。另有一条防炒作 规则——若同一单位的协议曾在 2024 年 9 月 1 日之前签立、其后又由同一买方取消，则不得享有 该宽减。由 Iskandar Regional Development Authority 核实这些条件是否符合。

另外，P.U.(A) 352/2025 就单一家族基金公司与家族成员、或家族拥有的公司或信托机构之间 转让合格资产的文书，完全豁免印花税，条件是该文书在证券监督委员会认证函发出后一年内 签立，并附上该函件。

常见错误

把 Forest City 说成 JS-SEZ 奖掖配套的一部分。 它在区内，却在配套之外。MIDA 的指南 明确划下了这条界线。

把制造商指去 Forest City。 那九项合格人士的项目全都是金融服务、金融科技或家族办公室。 没有制造业的路径。

以为家族办公室的税率会在十年后调升。 并不会——它维持在零。上升的是实质要求，而本地 投资测试则从以较低者为准翻转为以较高者为准。

错过把股份转入基金公司的十二个月窗口。 P.U.(A) 351/2025 的豁免自证券监督委员会认证 函发出之日起算十二个月，不是自公司成立之日，也不是自计划开始之日。

买新建单位却期待印花税宽减。 四份印花税命令全都要求建筑工程在 2024 年 9 月 1 日 之前完工。这项宽减是为消化现有存货而设计的。

叠加奖掖。 家族办公室规则会取消持有 Promotion of Investments Act 奖掖、s.127(3)(b) 豁免或另一项 s.154 计划的公司的资格。

忘了工业楼宇减免的两年处置规则。 在两年内出售楼宇，会触发相当于全部已申索减免额的 结余课税。

下一步

如果你正在设立家族办公室，路径是透过证券监督委员会向部长提出申请，而实务上的功夫在于 把实质条件——AUM、本地投资、人手与本地营运开支——设计成在两个十年里都游刃有余，而不是 勉强踩线。

如果你是金融科技公司或金融类全球商业服务实体，入口是透过 MDEC 取得 Malaysia Digital 或 MSC Malaysia Status，然后再申请该区的核实。

如果你是制造商或服务业营运者，那你看错计划了。请改读 JS-SEZ 指南，并在做任何其他事之前， 先确认你的活动被归入哪一个旗舰区。