# Forest City 特别金融区——与 JS-SEZ 并非同一回事

> Forest City 特别金融区授予什么、背后那十一份宪报颁布的命令、单一家族办公室计划，以及它为何一再被与柔佛—新加坡特别经济区混淆。

- Category: business
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-07-20
- Canonical: https://negaraku.md/zh/business/forest-city-sfz

---

两个计划坐落在柔佛同一段海岸线上，而几乎每一份关于它们的摘要都把两者混为一谈。结果就是
把制造商指去证券监督委员会、把家族办公室指去 MIDA 的建议。

它们是不同的计划。Forest City 特别金融区（SFZ）是一个**金融服务**区，其奖掖以
**十一份法律文书于 2025 年 10 月 3 日宪报颁布**。柔佛—新加坡特别经济区配套则是一个由
MIDA 依据一份根本未经宪报颁布的指南所主管的**制造业与服务业**配套。

Forest City 是 JS-SEZ 九个旗舰区中的 Flagship I。MIDA 自家的指南就是这么说的，而且在
同一段里把它排除在外：MIDA 的配套涵盖 **Flagships A 至 G**，而 Forest City 走的是
**2024 年 9 月 20 日**另行宣布的配套。

## 这个区实际上在哪里

十一份命令中的每一份都以相同方式界定该区：**Pulau 1, Forest City，位于柔佛新山县
Mukim Tanjung Kupang，如存放于柔佛测量与制图局局长办公室的 Gazette Plan PW50276
所示**。

那是一块经测量的地段——一座岛——而不是整个 Forest City 发展项目，更不是 Iskandar
Puteri。一个位于 Forest City 内的地址，本身并不等于一个位于 SFZ 内的地址。

## 谁算是合格人士

同一套九项定义在各份命令中反复出现，值得整体读一遍，因为它准确告诉你这个区是为什么而设的：

- 依 Financial Services Act 2013 或 Islamic Financial Services Act 2013 第 10 条持牌的人；
- 依 Capital Markets and Services Act 2007 持有 Capital Market Services Licence 者；
- 依该法令 s.34 注册的认可市场营运者，个人除外；
- 依 s.76 注册的注册人士，个人除外；
- 依 s.76A 注册、提供资本市场服务的人，个人除外；
- 经证券监督委员会核实的**单一家族基金公司**；
- 持有 **MSC Malaysia Status 或 Malaysia Digital Status** 并经 MDEC 核实的金融科技、
  保险科技、监管科技或伊斯兰金融科技公司；
- 依 Financial Services Act 2013 或 Islamic Financial Services Act 2013 s.11 获批准
  在该区营运支付系统的**外国支付系统营运者**；以及
- 持有 MSC Malaysia 或 Malaysia Digital Status 并经 MDEC 核实、**提供金融类全球商业
  服务的集中式服务实体**。

请留意那两个把关者。家族办公室走**证券监督委员会**。金融科技与金融类全球商业服务走
**MDEC**，搭的是 Malaysia Digital 框架。MIDA 完全没有出现。

## 单一家族办公室计划

这是最受瞩目的部分，也是最多不准确摘要围绕的部分。

依 **P.U.(A) 350/2025**——制定依据是 Income Tax Act 1967 s.154(1)(b) 连同 s.6(1A) 及
Schedule 1 Part XVII 第 2 段——获批准公司从事合格活动的应课税收入，其所得税率为**首个
十个课税年零，随后十个课税年亦为零**。

税率不会往上调。**条件**才会。

| | 首 10 个课税年 | 随后 10 个课税年 |
| --- | --- | --- |
| 管理资产 | ≥ RM30 million | ≥ RM50 million |
| 本地投资 | ≥ RM10 million **或** AUM 的 10%，**以较低者为准** | ≥ RM10 million **或** AUM 的 10%，**以较高者为准** |
| 全职雇员 | ≥ 2 人，其中一人为薪金 ≥ RM10,000 的专业投资人员 | ≥ 4 人 |
| 每年本地营运开支 | ≥ RM500,000 | ≥ RM650,000 |
| 以银行存款充作本地投资 | 不允许 | — |
| 在马来西亚的其他业务 | 一概不允许 | — |

本地投资测试中那个**较低／较高**的切换，是整套计划里最容易被漏掉的细节。在第一个十年，
一家管理 RM100 million 的家族办公室在本地投资 RM10 million。在第二个十年，同一家办公室
仍须投资 **RM10 million**。但一家已增长至管理 RM300 million 的办公室，第一个十年投资
RM10 million，第二个十年则须投资 **RM30 million**。这项义务会随着成功而放大。

每一年，获批准公司都必须取得**证券监督委员会的认证**，证明条件已达成。计划的申请须在
**2024 年 9 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日**之间，透过证券监督委员会向部长提出，而指定
课税年自取得首份认证的那一年起算。

该计划另要求遵守 **Income Tax Act 1967 s.65B** 以及证券监督委员会的任何指南。

**而且它是排他的。** 一家公司若在指定课税年内申索 Schedule 7B 投资减免、持有
Promotion of Investments Act 1986 奖掖、享有 s.127(3)(b) 或 s.127(3A) 豁免，或另有一项
获批准的 s.154 奖掖计划，即不属合格公司。只有三项扣除得以保留：Schedule 3 减免、依
P.U.(A) 129/2006 的审计开支，以及依 P.U.(A) 162/2020 的秘书与报税费用。

## 配套的资产注入豁免

如果你无法在不触发税负的情况下把家族资产移入其中，一家家族办公室就毫无用处。
**P.U.(A) 351/2025** 处理的正是这一点。

部长豁免由某个单一家族成员直接或间接全资拥有的公司、有限责任合伙、信托机构或合作社，
就**将一家未上市马来西亚公司的股份脱售予单一家族基金公司**所得的收益或盈利缴纳所得税。

条件很紧。该基金公司必须持有证券监督委员会的认证函；脱售必须在**该函件发出之日起十二个
月内**作出；脱售须落在 **2024 年 9 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日**之间；且**双方的最终
实益拥有人必须是同一个单一家族的成员**。

有两项排除很重要。凡收益依 **s.4(a) 作为营业收入**课税者，该命令不适用——股票买卖业务
用不上它。凡同一笔脱售已获授 s.127(3)(b) 或 s.127(3A) 豁免者，亦不适用。此类脱售的亏损，
在 s.65E(5) 与 (6) 下不予理会。

「单一家族」在所有命令中的定义，是**同一位祖先的直系后裔**的个人，包括配偶、亲生子女、
继子女，以及依任何成文法收养的子女。

## 外国服务提供者的预扣税宽减

**P.U.(A) 357/2025** 豁免任何**非居民人士**就 s.4A(i)、s.4A(ii) 与 s.4A(iii) 服务及
租金收入、以及 s.4(f) 收益与盈利缴纳马来西亚所得税，条件是该收入**于 2034 年 8 月 31 日
或之前**自区内营运的合格人士处收取。

关键在于，第 3 段订明 **ss.109B 与 109F 不适用**于该收入。那移除的是预扣义务本身，而不
只是最终的税负——这就是付款方必须先预扣再申请退回，与直接按全额支付之间的实务差别。

## 产业与设立方面的宽减

**工业楼宇减免（P.U.(A) 359/2025）。** 合格人士在区内建造或购买的**商业**楼宇，就
Schedule 3 的用途而言**视为工业楼宇**，前提是该合格人士拥有它并用于所列的业务活动。
减免额为该年度及其后九个年度各**资本开支的十分之一**。**2034 年 12 月 31 日之后**产生
的资本开支不符合资格。

这里有一项真正的追回条款，而且是整套配套里唯一的一项：若该楼宇在资本开支产生后**两年内
被处置**——包括出售、转让、转手、拆除、毁损，或不再用于该规则的用途——则须在处置当年
课以**相当于全部已获减免额的结余课税**。

**搬迁成本扣除（P.U.(A) 360/2025）。** 就把业务搬迁进该区的成本给予扣除，上限
**RM500,000**，涵盖搬迁的规划、执行或监督、包装与拆箱、运输、搬迁的保险费，以及仓储。
搬迁须发生在 **2024 年 9 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日**之间，而成本必须**经外部审计师
认证**。

**产业盈利税（P.U.(A) 358/2025）。** **非公民且非永久居民**的个人，就区内的脱售获豁免
部分 Schedule 5 税负：在取得后的**第四年**，实际税负降至 **20%**；**第五年**降至
**15%**；**自第六年起**该收益完全获豁免。买卖协议须在 **2024 年 9 月 1 日至 2034 年
7 月 31 日**之间签立，并**于 2034 年 9 月 1 日之前完成加盖印花**。

**印花税。** 四份命令，全部减免 **50%**：

- **P.U.(A) 353/2025**——个人购买住宅或商业单位的贷款或融资协议；
- **P.U.(A) 354/2025**——发展商与个人之间的转让文书；
- **P.U.(A) 355/2025**——合格人士的贷款或融资协议；
- **P.U.(A) 356/2025**——发展商与合格人士之间的转让文书。

四份都带着同一项限制，而且相当严苛：该单位的**建筑工程必须在 2024 年 9 月 1 日之前完工**，
而买卖协议必须在 **2024 年 9 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日**之间签立。另有一条防炒作
规则——若同一单位的协议曾在 2024 年 9 月 1 日之前签立、其后又由同一买方取消，则不得享有
该宽减。**由 Iskandar Regional Development Authority 核实这些条件是否符合。**

另外，**P.U.(A) 352/2025** 就单一家族基金公司与家族成员、或家族拥有的公司或信托机构之间
转让合格资产的文书，完全豁免印花税，条件是该文书在证券监督委员会认证函发出后**一年内**
签立，并附上该函件。

## 常见错误

**把 Forest City 说成 JS-SEZ 奖掖配套的一部分。** 它在区内，却在配套之外。MIDA 的指南
明确划下了这条界线。

**把制造商指去 Forest City。** 那九项合格人士的项目全都是金融服务、金融科技或家族办公室。
没有制造业的路径。

**以为家族办公室的税率会在十年后调升。** 并不会——它维持在零。上升的是实质要求，而本地
投资测试则从*以较低者为准*翻转为*以较高者为准*。

**错过把股份转入基金公司的十二个月窗口。** P.U.(A) 351/2025 的豁免自证券监督委员会认证
函发出之日起算十二个月，不是自公司成立之日，也不是自计划开始之日。

**买新建单位却期待印花税宽减。** 四份印花税命令全都要求建筑工程在 **2024 年 9 月 1 日
之前完工**。这项宽减是为消化现有存货而设计的。

**叠加奖掖。** 家族办公室规则会取消持有 Promotion of Investments Act 奖掖、s.127(3)(b)
豁免或另一项 s.154 计划的公司的资格。

**忘了工业楼宇减免的两年处置规则。** 在两年内出售楼宇，会触发相当于全部已申索减免额的
结余课税。

## 下一步

如果你正在设立家族办公室，路径是**透过证券监督委员会**向部长提出申请，而实务上的功夫在于
把实质条件——AUM、本地投资、人手与本地营运开支——设计成在两个十年里都游刃有余，而不是
勉强踩线。

如果你是金融科技公司或金融类全球商业服务实体，入口是**透过 MDEC 取得 Malaysia Digital
或 MSC Malaysia Status**，然后再申请该区的核实。

如果你是制造商或服务业营运者，那你看错计划了。请改读 JS-SEZ 指南，并在做任何其他事之前，
先确认你的活动被归入哪一个旗舰区。

## Sources

- Income Tax (Single Family Office Incentive Scheme) (Pulau 1 of Forest City Special Financial Zone) Rules 2025, P.U.(A) 350/2025 — https://lom.agc.gov.my/ilims/upload/portal/akta/outputp/3109140/P.U. (A) 350_2025.pdf (Attorney General's Chambers)
- Income Tax (Single Family Office Incentive Scheme) (Pulau 1 of Forest City Special Financial Zone) (Exemption) Order 2025, P.U.(A) 351/2025 — https://lom.agc.gov.my/ilims/upload/portal/akta/outputp/3106440/PUA 351_2025.pdf (Attorney General's Chambers)
- Income Tax (Income of Non-resident Person) (Pulau 1 of Forest City Special Financial Zone) (Exemption) Order 2025, P.U.(A) 357/2025 — https://lom.agc.gov.my/ilims/upload/portal/akta/outputp/3106472/PUA 357_2025.pdf (Attorney General's Chambers)
- Real Property Gains Tax (Pulau 1 of Forest City Special Financial Zone) (Exemption) Order 2025, P.U.(A) 358/2025 — https://lom.agc.gov.my/ilims/upload/portal/akta/outputp/3106535/P.U. (A) 358_2025.pdf (Attorney General's Chambers)
- Income Tax (Industrial Building Allowance) (Pulau 1 of Forest City Special Financial Zone) Rules 2025, P.U.(A) 359/2025 — https://lom.agc.gov.my/ilims/upload/portal/akta/outputp/3106509/PUA 359_2025.pdf (Attorney General's Chambers)
- Income Tax (Deduction of Cost for Relocation of Business) (Pulau 1 of Forest City Special Financial Zone) Rules 2025, P.U.(A) 360/2025 — https://lom.agc.gov.my/ilims/upload/portal/akta/outputp/3106521/P.U. (A) 360_2025.pdf (Attorney General's Chambers)
- Guidelines for Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ) Tax Incentive Package, Version 2 — https://www.mida.gov.my/wp-content/uploads/2025/04/Guideline-JSSEZ-V2.pdf (MIDA)

---
Source of truth: https://github.com/negaraku-md/NegaraKu.md
License: CC BY-SA 4.0