RPGT Rates and How to Compute the Gain

Hampir setiap panduan RPGT yang beredar mencetak satu tangga kadar sahaja: 30, 30, 30, 20, 15, 0. Tangga itu benar, tetapi ia hanya terpakai kepada satu daripada tiga kelas pelupus dalam Jadual 5. Gunakannya ke atas sebuah Sdn Bhd dan anda akan tersilap kira sebanyak 10% daripada keseluruhan keuntungan. Gunakannya ke atas pembeli asing yang menjual semula pada tahun keempat dan anda akan tersasar sebanyak lima belas mata peratusan.

Tiga tangga kadar

Jadual 5 Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 membahagikan pelupus kepada tiga Bahagian. Ini adalah kadar pada jadual yang diterbitkan oleh LHDN bagi pelupusan semasa — Bahagian I dari 1 Januari 2022, Bahagian II dan III dari 1 Januari 2019.

Pelupusan pada	Bahagian I — warganegara dan penduduk tetap	Bahagian II — syarikat yang diperbadankan di Malaysia, badan amanah, badan berdaftar	Bahagian III — bukan warganegara, syarikat asing, wasi kepada harta pusaka bukan warganegara
Tahun 1	30%	30%	30%
Tahun 2	30%	30%	30%
Tahun 3	30%	30%	30%
Tahun 4	20%	20%	30%
Tahun 5	15%	15%	30%
Tahun 6 dan seterusnya	0%	10%	10%

Dua percanggahan yang penting dari segi komersial:

• Bahagian III tiada penurunan berperingkat. Bukan warganegara membayar 30% penuh sepanjang tahun kelima. Peringkat 20% dan 15% langsung tidak wujud bagi mereka.
• Bahagian II tidak pernah mencapai sifar. Kadar 0% pada tahun keenam yang mendominasi perbincangan awam adalah konsesi Bahagian I untuk warganegara dan penduduk tetap sahaja. Syarikat yang telah memegang tanah selama dua puluh tahun tetap membayar 10% ke atas pelupusan.

Perkara terakhir itu sentiasa menjerat perniagaan keluarga. Tanah yang dibeli oleh sebuah Sdn Bhd pada 2004 dan dijual pada 2026 adalah peristiwa 10%; tanah yang sama jika dipegang secara peribadi adalah peristiwa sifar.

Membina pengiraan

RPGT dikenakan ke atas keuntungan bercukai, iaitu harga pelupusan ditolak harga pemerolehan. Kedua-dua angka ini dilaraskan, dan ia dilaraskan ke arah yang bertentangan.

Harga pemerolehan bermula dengan balasan yang dibayar dan ditambah dengan kos sampingan pemerolehan di bawah perenggan 4(1) Jadual 2 — yuran, komisen atau imbuhan bagi perkhidmatan profesional jurukur, penilai, akauntan, ejen atau penasihat guaman, ditambah duti setem.

Ia kemudiannya dikurangkan dengan tiga kategori penerimaan:

• pampasan yang diterima bagi kerosakan atau susut nilai aset — perenggan 4(1)(a)
• hasil insurans bagi kerosakan atau susut nilai — perenggan 4(1)(b)
• deposit yang dilucuthakkan kepada anda atas pindahan milik atau pelupusan yang dibatalkan — perenggan 4(1)(c)

Harga pelupusan bermula dengan balasan yang diterima dan dikurangkan dengan:

• perbelanjaan bagi menambah baik atau mengekalkan nilai aset — perenggan 5(1)(a)
• perbelanjaan bagi mewujudkan, mengekalkan atau mempertahankan hak milik atau hak ke atas aset — perenggan 5(1)(b)
• kos sampingan pelupusan — perenggan 5(1)(c) dan perenggan 6

Apa yang tidak sekali-kali dibenarkan: faedah atas modal yang dipinjam untuk memperoleh harta tanah, perbelanjaan yang telah ditolak bagi tujuan cukai pendapatan, dan kos mengemukakan borang RPGT itu sendiri.

Satu pengiraan penuh

Fakta. Cahaya Bina Sdn Bhd, yang diperbadankan di Malaysia, membeli sebuah rumah kedai pada 15 Mac 2021 dengan harga RM800,000 dan menjualnya pada 20 Jun 2026 dengan harga RM1,300,000.

Semasa pemerolehan ia membayar yuran guaman sebanyak RM8,000, duti setem sebanyak RM18,000 dan yuran penilaian sebanyak RM2,000. Pada 2022 ia menerima RM30,000 daripada penanggung insurans bagi kerosakan kebakaran di bahagian belakang bangunan. Sebelum jualan ia membelanjakan RM120,000 untuk membesarkan tingkat pertama dan RM15,000 sebagai kos guaman mempertahankan tuntutan sempadan. Semasa jualan ia membayar komisen ejen sebanyak RM39,000 dan yuran guaman sebanyak RM6,000.

Langkah 1 — harga pemerolehan

Item	Jumlah (RM)
Balasan yang dibayar	800,000
Tambah: yuran guaman semasa pemerolehan	8,000
Tambah: duti setem	18,000
Tambah: yuran penilaian	2,000
Tolak: pampasan insurans bagi kerosakan	(30,000)
Harga pemerolehan	798,000

Langkah 2 — harga pelupusan

Item	Jumlah (RM)
Balasan yang diterima	1,300,000
Tolak: perbelanjaan penambahbaikan (pembesaran)	(120,000)
Tolak: kos mempertahankan hak milik	(15,000)
Tolak: komisen ejen	(39,000)
Tolak: yuran guaman semasa pelupusan	(6,000)
Harga pelupusan	1,120,000

Langkah 3 — keuntungan bercukai

RM1,120,000 − RM798,000 = RM322,000

Tiada pengecualian Jadual 4 yang tersedia: ia hanya terpakai kepada individu.

Langkah 4 — kadar

Pemerolehan pada 15 Mac 2021 bermakna tahun keenam bermula pada 15 Mac 2026. Pelupusan pada 20 Jun 2026 dengan itu adalah pelupusan tahun keenam. Cahaya Bina adalah pelupus Bahagian II, jadi kadarnya ialah 10%.

RPGT yang perlu dibayar: RM322,000 × 10% = RM32,200.

Langkah 5 — apa yang ditahan oleh pembeli

Pemeroleh mesti menahan dan meremitkan di bawah s.21B. Cahaya Bina adalah pelupus Bahagian II yang menjual pada tahun keempat atau selepasnya, jadi kadarnya ialah 3% daripada balasan: RM1,300,000 × 3% = RM39,000.

Jumlah yang ditahan melebihi cukai yang perlu dibayar sebanyak RM6,800, yang dikembalikan selepas taksiran dikeluarkan. Penjual sering terlupa bahawa jumlah yang ditahan adalah bayaran akaun, bukan penalti, lalu merancang aliran tunai seolah-olah wang itu hilang terus.

Angka yang sama di tangan yang berbeza

Ubah satu fakta — pelupus itu ialah Encik Rahim, seorang warganegara Malaysia, segala-galanya yang lain kekal sama.

• Keuntungan bercukai: RM322,000
• Pengecualian Jadual 4: mana-mana yang lebih tinggi antara RM10,000 atau 10% daripada keuntungan, iaitu RM32,200
• Keuntungan bercukai bersih: RM289,800
• Kadar bagi pelupusan tahun keenam Bahagian I: 0%
• RPGT yang perlu dibayar: tiada

Harta tanah yang sama, keuntungan yang sama, masa yang sama. RM32,200 berbanding tiada apa-apa, ditentukan semata-mata oleh Bahagian Jadual 5 mana pelupus itu berada.

Penalti yang perlu diambil kira

• Kegagalan mengemukakan CKHT 1A atau CKHT 1B dalam tempoh 60 hari — penalti sehingga tiga kali ganda cukai itu, di bawah s.29(3).
• Penyata yang salah — penalti bersamaan dengan cukai yang tertunggak akibat penyata salah, dihadkan pada 100%, di bawah s.30(2).
• Pemeroleh gagal menahan dan meremit — kenaikan 10% ke atas jumlah yang tidak dibayar di bawah s.21B(2), boleh dituntut daripada pemeroleh sebagai hutang kepada Kerajaan.
• Jika penyata pelupus yang salah menyebabkan pemeroleh kurang meremit, pengenaan 10% timbul di bawah s.14(5).

Kesilapan biasa

• Menggunakan tangga kadar warganegara untuk sebuah syarikat. Kadar 0% pada tahun keenam hanya untuk Bahagian I. Syarikat membayar 10% selama-lamanya.
• Menganggap bukan warganegara mendapat penurunan berperingkat pada tahun keempat. Mereka tidak — Bahagian III adalah 30% rata selama lima tahun.
• Menolak faedah pinjaman. Secara nyata tidak dibenarkan, walau betapa nyata sekalipun kos itu dari segi komersial.
• Menuntut Jadual 4 untuk sebuah syarikat. Pengecualian RM10,000 atau 10% itu terhad kepada individu sahaja.
• Meletakkan kos pemerolehan pada bahagian pelupusan. Pengiraan itu masih betul dari segi angka; audit ke atas pengiraan itu pula tidak akan bertahan.
• Terlupa bahawa 3% pembeli adalah kredit. Ia diremitkan terhadap liabiliti anda dan dikembalikan jika ia melebihi jumlah sebenar.
• Menetapkan masa jualan tanpa menyemak ulang tahun. Menjual pada 10 Mac berbanding 20 Jun 2026 dalam contoh di atas akan menjadi pelupusan tahun kelima pada kadar 15%, bukan 10% — tambahan RM16,100.

Langkah seterusnya

Tetapkan tarikh pemerolehan dan kelas pelupus dahulu sebelum memodelkan apa-apa yang lain; kedua-dua perkara itu menentukan kadar, dan segala-galanya yang lain hanya menentukan saiz asas. Kemudian himpunkan bukti bagi setiap pelarasan — invois bagi kerja penambahbaikan, surat penyelesaian penanggung insurans, sijil setem pemerolehan — kerana setiap satu perlu dapat bertahan diteliti secara berasingan.

Jika pelupusan itu layak untuk pengecualian dan bukan sekadar kadar, laluan pemfailan berubah: tuntutan dibuat melalui CKHT 3 dan bukan melalui taksiran biasa, dan kewajipan penahanan pemeroleh turut berkait dengannya.