# RPGT Rates and How to Compute the Gain

> Kadar cukai keuntungan harta tanah mengikut tahun pegangan dan mengikut kelas pelupus, berserta pengiraan lengkap yang menunjukkan setiap pelarasan kepada harga pemerolehan dan harga pelupusan.

- Category: taxation
- Language: ms
- Status: published
- Updated: 2026-07-20
- Canonical: https://negaraku.md/taxation/rpgt-rates

---

Hampir setiap panduan RPGT yang beredar mencetak satu tangga kadar sahaja: 30,
30, 30, 20, 15, 0. Tangga itu benar, tetapi ia hanya terpakai kepada satu
daripada tiga kelas pelupus dalam Jadual 5. Gunakannya ke atas sebuah Sdn Bhd
dan anda akan tersilap kira sebanyak 10% daripada keseluruhan keuntungan.
Gunakannya ke atas pembeli asing yang menjual semula pada tahun keempat dan
anda akan tersasar sebanyak lima belas mata peratusan.

## Tiga tangga kadar

Jadual 5 Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 membahagikan pelupus kepada
tiga Bahagian. Ini adalah kadar pada jadual yang diterbitkan oleh LHDN bagi
pelupusan semasa — Bahagian I dari 1 Januari 2022, Bahagian II dan III dari
1 Januari 2019.

| Pelupusan pada | Bahagian I — warganegara dan penduduk tetap | Bahagian II — syarikat yang diperbadankan di Malaysia, badan amanah, badan berdaftar | Bahagian III — bukan warganegara, syarikat asing, wasi kepada harta pusaka bukan warganegara |
| --- | --- | --- | --- |
| Tahun 1 | 30% | 30% | 30% |
| Tahun 2 | 30% | 30% | 30% |
| Tahun 3 | 30% | 30% | 30% |
| Tahun 4 | **20%** | **20%** | **30%** |
| Tahun 5 | **15%** | **15%** | **30%** |
| Tahun 6 dan seterusnya | **0%** | **10%** | **10%** |

Dua percanggahan yang penting dari segi komersial:

- **Bahagian III tiada penurunan berperingkat.** Bukan warganegara membayar
  30% penuh sepanjang tahun kelima. Peringkat 20% dan 15% langsung tidak wujud
  bagi mereka.
- **Bahagian II tidak pernah mencapai sifar.** Kadar 0% pada tahun keenam yang
  mendominasi perbincangan awam adalah konsesi Bahagian I untuk warganegara
  dan penduduk tetap sahaja. Syarikat yang telah memegang tanah selama dua
  puluh tahun tetap membayar **10%** ke atas pelupusan.

Perkara terakhir itu sentiasa menjerat perniagaan keluarga. Tanah yang dibeli
oleh sebuah Sdn Bhd pada 2004 dan dijual pada 2026 adalah peristiwa 10%; tanah
yang sama jika dipegang secara peribadi adalah peristiwa sifar.

## Membina pengiraan

RPGT dikenakan ke atas keuntungan bercukai, iaitu harga pelupusan ditolak harga
pemerolehan. Kedua-dua angka ini dilaraskan, dan ia dilaraskan ke arah yang
bertentangan.

**Harga pemerolehan** bermula dengan balasan yang dibayar dan **ditambah**
dengan kos sampingan pemerolehan di bawah perenggan 4(1) Jadual 2 — yuran,
komisen atau imbuhan bagi perkhidmatan profesional jurukur, penilai, akauntan,
ejen atau penasihat guaman, ditambah duti setem.

Ia kemudiannya **dikurangkan** dengan tiga kategori penerimaan:

- pampasan yang diterima bagi kerosakan atau susut nilai aset — perenggan 4(1)(a)
- hasil insurans bagi kerosakan atau susut nilai — perenggan 4(1)(b)
- deposit yang dilucuthakkan kepada anda atas pindahan milik atau pelupusan
  yang dibatalkan — perenggan 4(1)(c)

**Harga pelupusan** bermula dengan balasan yang diterima dan **dikurangkan**
dengan:

- perbelanjaan bagi menambah baik atau mengekalkan nilai aset — perenggan 5(1)(a)
- perbelanjaan bagi mewujudkan, mengekalkan atau mempertahankan hak milik atau
  hak ke atas aset — perenggan 5(1)(b)
- kos sampingan pelupusan — perenggan 5(1)(c) dan perenggan 6

Apa yang **tidak sekali-kali** dibenarkan: faedah atas modal yang dipinjam
untuk memperoleh harta tanah, perbelanjaan yang telah ditolak bagi tujuan
cukai pendapatan, dan kos mengemukakan borang RPGT itu sendiri.

## Satu pengiraan penuh

**Fakta.** Cahaya Bina Sdn Bhd, yang diperbadankan di Malaysia, membeli sebuah
rumah kedai pada **15 Mac 2021** dengan harga **RM800,000** dan menjualnya
pada **20 Jun 2026** dengan harga **RM1,300,000**.

Semasa pemerolehan ia membayar yuran guaman sebanyak RM8,000, duti setem
sebanyak RM18,000 dan yuran penilaian sebanyak RM2,000. Pada 2022 ia menerima
RM30,000 daripada penanggung insurans bagi kerosakan kebakaran di bahagian
belakang bangunan. Sebelum jualan ia membelanjakan RM120,000 untuk membesarkan
tingkat pertama dan RM15,000 sebagai kos guaman mempertahankan tuntutan
sempadan. Semasa jualan ia membayar komisen ejen sebanyak RM39,000 dan yuran
guaman sebanyak RM6,000.

**Langkah 1 — harga pemerolehan**

| Item | Jumlah (RM) |
| --- | --- |
| Balasan yang dibayar | 800,000 |
| Tambah: yuran guaman semasa pemerolehan | 8,000 |
| Tambah: duti setem | 18,000 |
| Tambah: yuran penilaian | 2,000 |
| Tolak: pampasan insurans bagi kerosakan | (30,000) |
| **Harga pemerolehan** | **798,000** |

**Langkah 2 — harga pelupusan**

| Item | Jumlah (RM) |
| --- | --- |
| Balasan yang diterima | 1,300,000 |
| Tolak: perbelanjaan penambahbaikan (pembesaran) | (120,000) |
| Tolak: kos mempertahankan hak milik | (15,000) |
| Tolak: komisen ejen | (39,000) |
| Tolak: yuran guaman semasa pelupusan | (6,000) |
| **Harga pelupusan** | **1,120,000** |

**Langkah 3 — keuntungan bercukai**

RM1,120,000 − RM798,000 = **RM322,000**

Tiada pengecualian Jadual 4 yang tersedia: ia hanya terpakai kepada individu.

**Langkah 4 — kadar**

Pemerolehan pada 15 Mac 2021 bermakna tahun keenam bermula pada 15 Mac 2026.
Pelupusan pada 20 Jun 2026 dengan itu adalah **pelupusan tahun keenam**.
Cahaya Bina adalah pelupus Bahagian II, jadi kadarnya ialah **10%**.

**RPGT yang perlu dibayar: RM322,000 × 10% = RM32,200.**

**Langkah 5 — apa yang ditahan oleh pembeli**

Pemeroleh mesti menahan dan meremitkan di bawah s.21B. Cahaya Bina adalah
pelupus Bahagian II yang menjual pada tahun keempat atau selepasnya, jadi
kadarnya ialah **3%** daripada balasan: RM1,300,000 × 3% = **RM39,000**.

Jumlah yang ditahan melebihi cukai yang perlu dibayar sebanyak **RM6,800**,
yang dikembalikan selepas taksiran dikeluarkan. Penjual sering terlupa bahawa
jumlah yang ditahan adalah bayaran akaun, bukan penalti, lalu merancang aliran
tunai seolah-olah wang itu hilang terus.

## Angka yang sama di tangan yang berbeza

Ubah satu fakta — pelupus itu ialah Encik Rahim, seorang warganegara Malaysia,
segala-galanya yang lain kekal sama.

- Keuntungan bercukai: RM322,000
- Pengecualian Jadual 4: mana-mana yang lebih tinggi antara RM10,000 atau 10%
  daripada keuntungan, iaitu RM32,200
- Keuntungan bercukai bersih: RM289,800
- Kadar bagi pelupusan tahun keenam Bahagian I: **0%**
- **RPGT yang perlu dibayar: tiada**

Harta tanah yang sama, keuntungan yang sama, masa yang sama. RM32,200
berbanding tiada apa-apa, ditentukan semata-mata oleh Bahagian Jadual 5 mana
pelupus itu berada.

## Penalti yang perlu diambil kira

- **Kegagalan mengemukakan CKHT 1A atau CKHT 1B dalam tempoh 60 hari** —
  penalti sehingga **tiga kali ganda** cukai itu, di bawah s.29(3).
- **Penyata yang salah** — penalti bersamaan dengan cukai yang tertunggak
  akibat penyata salah, dihadkan pada 100%, di bawah s.30(2).
- **Pemeroleh gagal menahan dan meremit** — kenaikan **10%** ke atas jumlah
  yang tidak dibayar di bawah s.21B(2), boleh dituntut daripada pemeroleh
  sebagai hutang kepada Kerajaan.
- Jika penyata pelupus yang salah menyebabkan pemeroleh kurang meremit,
  pengenaan 10% timbul di bawah s.14(5).

## Kesilapan biasa

- **Menggunakan tangga kadar warganegara untuk sebuah syarikat.** Kadar 0%
  pada tahun keenam hanya untuk Bahagian I. Syarikat membayar 10% selama-lamanya.
- **Menganggap bukan warganegara mendapat penurunan berperingkat pada tahun
  keempat.** Mereka tidak — Bahagian III adalah 30% rata selama lima tahun.
- **Menolak faedah pinjaman.** Secara nyata tidak dibenarkan, walau betapa
  nyata sekalipun kos itu dari segi komersial.
- **Menuntut Jadual 4 untuk sebuah syarikat.** Pengecualian RM10,000 atau 10%
  itu terhad kepada individu sahaja.
- **Meletakkan kos pemerolehan pada bahagian pelupusan.** Pengiraan itu masih
  betul dari segi angka; audit ke atas pengiraan itu pula tidak akan bertahan.
- **Terlupa bahawa 3% pembeli adalah kredit.** Ia diremitkan terhadap liabiliti
  anda dan dikembalikan jika ia melebihi jumlah sebenar.
- **Menetapkan masa jualan tanpa menyemak ulang tahun.** Menjual pada 10 Mac
  berbanding 20 Jun 2026 dalam contoh di atas akan menjadi pelupusan tahun
  kelima pada kadar 15%, bukan 10% — tambahan RM16,100.

## Langkah seterusnya

Tetapkan tarikh pemerolehan dan kelas pelupus dahulu sebelum memodelkan apa-apa
yang lain; kedua-dua perkara itu menentukan kadar, dan segala-galanya yang
lain hanya menentukan saiz asas. Kemudian himpunkan bukti bagi setiap
pelarasan — invois bagi kerja penambahbaikan, surat penyelesaian penanggung
insurans, sijil setem pemerolehan — kerana setiap satu perlu dapat bertahan
diteliti secara berasingan.

Jika pelupusan itu layak untuk pengecualian dan bukan sekadar kadar, laluan
pemfailan berubah: tuntutan dibuat melalui CKHT 3 dan bukan melalui taksiran
biasa, dan kewajipan penahanan pemeroleh turut berkait dengannya.

## Sources

- Real Property Gains Tax (RPGT) Rates — https://www.hasil.gov.my/en/ckht/kadar-cukai-keuntungan-harta-tanah/ (LHDN)
- Disposal Price and Acquisition Price — https://www.hasil.gov.my/en/ckht/harga-pelupusan-dan-harga-pemerolehan/ (LHDN)
- Retention and Remittance of Money by Acquirer — https://www.hasil.gov.my/en/ckht/pegangan-dan-remitan-wang-oleh-pemeroleh/ (LHDN)
- Imposition of Penalties and Increases of Tax — https://www.hasil.gov.my/en/ckht/pengenaan-penalti-dan-kenaikan-atas-taksiran-cukai/ (LHDN)
- Real Property Gains Tax Act 1976 (Act 169) — https://lom.agc.gov.my/act-detail.php?act=169 (Attorney General's Chambers)

---
Source of truth: https://github.com/negaraku-md/NegaraKu.md
License: CC BY-SA 4.0