Tax on Rental Income: the Pre-Letting Expense Line

Kesilapan paling biasa dalam pengiraan sewa di Malaysia ialah menuntut kos mencari penyewa pertama. Komisen ejen, yuran guaman perjanjian penyewaan, duti setem, penyenaraian harta — semuanya, tidak dibenarkan.

Sebabnya bersifat struktur. Kos-kos itu mewujudkan sumber pendapatan; ia tidak dilakukan dalam menghasilkan pendapatan itu. Ketetapan Umum 12/2018 perenggan 8.3 menyatakannya dengan jelas: perbelanjaan permulaan tidak boleh ditolak daripada pendapatan sewa yang ditaksir di bawah s.4(a) atau s.4(d), dan ia memberikan contoh-contoh — kos mendapatkan penyewa pertama, pengiklanan, kos guaman menyediakan perjanjian penyewaan, duti setem dan komisen ejen.

Lakukan perkara yang sama untuk penyewa kedua dan ia boleh ditolak. Perenggan 8.2(e) membenarkan perbelanjaan yang dilakukan untuk memperbaharui penyewaan atau menukar penyewa.

Bila penyewaan bermula

Tarikh permulaan menentukan di sebelah mana garis itu setiap ringgit jatuh, dan ia tidak sama bagi kedua-dua perenggan.

Sumber	Bermula pada	Autoriti
s.4(d), penyewaan bukan perniagaan	Tarikh harta mula-mula disewakan	KU 12/2018 perenggan 6.1
s.4(a), penyewaan perniagaan	Tarikh harta sedia untuk disewakan	KU 12/2018 perenggan 6.2

Sedia untuk disewakan bermaksud sedia untuk diduduki oleh penyewa dan langkah-langkah telah diambil untuk menyewakannya — pengiklanan, atau melantik ejen. Dalam Contoh 9 KU 12/2018, sebuah blok pejabat yang diubah suai diiklankan pada 1 April, sedia pada 1 Jun dan sebenarnya disewakan pada 1 Ogos bermula pada 1 Jun.

Penyewaan menjadi sumber perniagaan s.4(a) hanya apabila perkhidmatan penyelenggaraan dan sokongan disediakan secara menyeluruh dan aktif — lif, keselamatan, pencucian, penyaman udara berpusat. Sebuah rumah kedai yang disewakan tanpa sebarang perkhidmatan itu adalah s.4(d), walaupun berada dalam portfolio yang sama dengan bangunan yang layak. Contoh 12 membahagikan tiga harta seorang pemilik merentasi kedua-dua perenggan.

Apa yang boleh anda tolak di bawah s.4(d)

Perenggan 8.2 menyenaraikan perbelanjaan langsung yang dibenarkan terhadap sewa kasar:

• cukai tanah (quit rent) dan cukai taksiran yang dibayar kepada pejabat tanah dan pihak berkuasa tempatan;
• faedah ke atas pinjaman yang diambil untuk membiayai pembelian harta yang disewakan;
• premium insurans kebakaran ke atas harta yang disewakan;
• kos kutipan sewa, termasuk perbelanjaan guaman untuk menguatkuasakan kutipan;
• kos pembaharuan penyewaan atau penggantian penyewa;
• pembaikan yang bersifat biasa, untuk mengekalkan harta itu dalam keadaan sedia ada.

Pembaikan yang menambah baik dan bukan sekadar menyelenggara adalah bersifat modal dan terletak di luar s.33(1).

Tempoh kekosongan

Perbelanjaan yang dilakukan semasa harta tidak disewakan tidak boleh ditolak — melainkan kekosongan itu berlaku selepas harta itu pernah disewakan dan ia jelas tersedia untuk disewakan semula. Dalam keadaan itu, perbelanjaan tetap berjalan sepanjang jurang tersebut.

Contoh 20 KU 12/2018: sebuah rumah disewakan mulai 1 Januari, kosong mulai 1 September, disewakan semula 1 Disember. Cukai tanah dan cukai taksiran bagi setahun penuh dibenarkan, kerana kekosongan itu berlaku selepas penyewaan dan rumah itu tersedia sepanjang tempoh tersebut.

Perenggan 8.4.2 melanjutkan layanan ini apabila penyewaan terhenti buat sementara waktu untuk pembaikan atau pengubahsuaian bangunan, atau untuk ketiadaan penyewa bagi suatu tempoh selepas sesuatu penyewaan tamat.

Kesilapan lazim

• Menolak kos penyewa pertama. Tidak pernah dibenarkan, di bawah s.4(a) atau s.4(d).
• Menolak prinsipal pinjaman. Hanya faedah yang boleh ditolak.
• Menuntut pengubahsuaian sebagai pembaikan. Penambahbaikan adalah bersifat modal.
• Memulakan jam s.4(d) pada tarikh pembelian. Ia bermula pada tarikh harta mula-mula disewakan.
• Menganggap kekosongan menghapuskan tolakan. Selepas penyewaan pertama, harta yang tersedia terus mengekalkan tolakannya.

Langkah seterusnya

Sahkan sama ada penyewaan anda adalah sumber s.4(a) atau s.4(d) sebelum anda mengira, kemudian semak borang pemulangan yang berkenaan dengan jawapan tersebut.