# Tax on Rental Income: the Pre-Letting Expense Line

> Bila sesuatu penyewaan bermula bagi tujuan cukai, kenapa perbelanjaan untuk mendapatkan penyewa pertama tidak pernah boleh ditolak, dan apa yang berlaku dalam jurang antara penyewa.

- Category: taxation
- Language: ms
- Status: published
- Updated: 2026-07-20
- Canonical: https://negaraku.md/taxation/rental-income-tax

---

Kesilapan paling biasa dalam pengiraan sewa di Malaysia ialah menuntut kos
mencari penyewa pertama. Komisen ejen, yuran guaman perjanjian penyewaan,
duti setem, penyenaraian harta — semuanya, tidak dibenarkan.

Sebabnya bersifat struktur. Kos-kos itu mewujudkan sumber pendapatan; ia
tidak dilakukan **dalam menghasilkan** pendapatan itu. Ketetapan Umum
12/2018 perenggan 8.3 menyatakannya dengan jelas: perbelanjaan permulaan
tidak boleh ditolak daripada pendapatan sewa yang ditaksir di bawah s.4(a)
atau s.4(d), dan ia memberikan contoh-contoh — kos mendapatkan penyewa
pertama, pengiklanan, kos guaman menyediakan perjanjian penyewaan, duti
setem dan komisen ejen.

Lakukan perkara yang sama untuk penyewa **kedua** dan ia boleh ditolak.
Perenggan 8.2(e) membenarkan perbelanjaan yang dilakukan untuk
memperbaharui penyewaan atau menukar penyewa.

## Bila penyewaan bermula

Tarikh permulaan menentukan di sebelah mana garis itu setiap ringgit jatuh,
dan ia tidak sama bagi kedua-dua perenggan.

| Sumber | Bermula pada | Autoriti |
| --- | --- | --- |
| s.4(d), penyewaan bukan perniagaan | Tarikh harta **mula-mula disewakan** | KU 12/2018 perenggan 6.1 |
| s.4(a), penyewaan perniagaan | Tarikh harta **sedia untuk disewakan** | KU 12/2018 perenggan 6.2 |

Sedia untuk disewakan bermaksud sedia untuk diduduki oleh penyewa **dan**
langkah-langkah telah diambil untuk menyewakannya — pengiklanan, atau
melantik ejen. Dalam Contoh 9 KU 12/2018, sebuah blok pejabat yang diubah
suai diiklankan pada 1 April, sedia pada 1 Jun dan sebenarnya disewakan
pada 1 Ogos bermula pada **1 Jun**.

Penyewaan menjadi sumber perniagaan s.4(a) hanya apabila perkhidmatan
penyelenggaraan dan sokongan disediakan secara menyeluruh dan aktif — lif,
keselamatan, pencucian, penyaman udara berpusat. Sebuah rumah kedai yang
disewakan tanpa sebarang perkhidmatan itu adalah s.4(d), walaupun berada
dalam portfolio yang sama dengan bangunan yang layak. Contoh 12
membahagikan tiga harta seorang pemilik merentasi kedua-dua perenggan.

## Apa yang boleh anda tolak di bawah s.4(d)

Perenggan 8.2 menyenaraikan perbelanjaan langsung yang dibenarkan terhadap
sewa kasar:

- **cukai tanah (quit rent) dan cukai taksiran** yang dibayar kepada pejabat tanah dan pihak berkuasa tempatan;
- **faedah** ke atas pinjaman yang diambil untuk membiayai pembelian harta yang disewakan;
- premium **insurans kebakaran** ke atas harta yang disewakan;
- **kos kutipan sewa**, termasuk perbelanjaan guaman untuk menguatkuasakan kutipan;
- kos **pembaharuan penyewaan atau penggantian penyewa**;
- **pembaikan** yang bersifat biasa, untuk mengekalkan harta itu dalam keadaan sedia ada.

Pembaikan yang menambah baik dan bukan sekadar menyelenggara adalah
bersifat modal dan terletak di luar s.33(1).

## Tempoh kekosongan

Perbelanjaan yang dilakukan semasa harta tidak disewakan tidak boleh
ditolak — melainkan kekosongan itu berlaku **selepas** harta itu pernah
disewakan dan ia jelas tersedia untuk disewakan semula. Dalam keadaan itu,
perbelanjaan tetap berjalan sepanjang jurang tersebut.

Contoh 20 KU 12/2018: sebuah rumah disewakan mulai 1 Januari, kosong mulai
1 September, disewakan semula 1 Disember. Cukai tanah dan cukai taksiran
bagi setahun penuh dibenarkan, kerana kekosongan itu berlaku selepas
penyewaan dan rumah itu tersedia sepanjang tempoh tersebut.

Perenggan 8.4.2 melanjutkan layanan ini apabila penyewaan terhenti buat
sementara waktu untuk pembaikan atau pengubahsuaian bangunan, atau untuk
ketiadaan penyewa bagi suatu tempoh selepas sesuatu penyewaan tamat.

## Kesilapan lazim

- **Menolak kos penyewa pertama.** Tidak pernah dibenarkan, di bawah s.4(a) atau s.4(d).
- **Menolak prinsipal pinjaman.** Hanya faedah yang boleh ditolak.
- **Menuntut pengubahsuaian sebagai pembaikan.** Penambahbaikan adalah bersifat modal.
- **Memulakan jam s.4(d) pada tarikh pembelian.** Ia bermula pada tarikh harta mula-mula disewakan.
- **Menganggap kekosongan menghapuskan tolakan.** Selepas penyewaan pertama,
  harta yang tersedia terus mengekalkan tolakannya.

## Langkah seterusnya

Sahkan sama ada penyewaan anda adalah sumber s.4(a) atau s.4(d) sebelum
anda mengira, kemudian semak borang pemulangan yang berkenaan dengan
jawapan tersebut.

## Sources

- Ketetapan Umum No. 12/2018 — Pendapatan Daripada Sewaan Harta Tanah — https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/KU_12_2018.pdf (Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia)
- Income Tax Act 1967 (Act 53), reprint of 21 May 2024 — ss.4(a), 4(d), 33(1), 39(1) — https://www.hasil.gov.my/wp-content/uploads/20240521-akta-cukai-pendapatan-1967-akta-53.pdf (Attorney General's Chambers)

---
Source of truth: https://github.com/negaraku-md/NegaraKu.md
License: CC BY-SA 4.0