Bank lelong ialah jualan paksa hartanah peminjam yang gagal bayar, diperintahkan oleh Mahkamah Tinggi (atau Pejabat Tanah) di bawah Kanun Tanah Negara (Semakan 2020) (Akta 828) atau dijalankan oleh bank sebagai pemegang serah hak di mana hakmilik belum dikeluarkan. Bagi lelongan Mahkamah Tinggi, pembida yang menang membayar deposit 10% daripada harga rizab pada ketukan tukul dan menjelaskan baki dalam tempoh 120 hari. Lelongan LACA (dijalankan oleh bank) lazimnya memerlukan deposit 5% dan tempoh baki 90 hari, tetapi syarat sebenar ditetapkan oleh Perisytiharan Jualan dan Syarat-syarat Jualan setiap lelongan. Hartanah dijual 'seadanya di mana ia berada' (as is where is), jadi tidak seperti pembelian SPA biasa, anda mewarisi risiko tunggakan, penghuni, dan kecacatan tersembunyi.
- Lelongan rampasan mengikut Perintah Jualan di bawah Kanun Tanah Negara (Semakan 2020) (Akta 828), dahulunya Kanun Tanah Negara 1965: Mahkamah Tinggi mengendalikan hakmilik Pejabat Pendaftar, Pejabat Tanah mengendalikan hakmilik Pejabat Tanah.
- Lelongan Mahkamah Tinggi (bukan LACA) memerlukan deposit 10% dan penjelasan baki dalam tempoh 120 hari; lelongan LACA lazimnya memerlukan 5% dan 90 hari, seperti yang ditetapkan oleh Perisytiharan Jualan.
- Deposit dilucuthakkan kepada plaintif jika anda gagal menyelesaikan dalam tempoh yang ditetapkan — risiko tunggal terbesar berbanding pembelian biasa.
- Segala perkara penting terkandung dalam Perisytiharan Jualan (POS): harga rizab, deposit, tarikh akhir, dan tunggakan mana yang beralih kepada pembeli.
- Hartanah dijual 'seadanya di mana ia berada' — tiada jaminan pemeriksaan, dan anda mungkin mewarisi penghuni, cukai tanah, cukai taksiran dan tunggakan penyelenggaraan.
Untuk siapa: Bakal pembeli, pelabur dan pembida yang mempertimbangkan hartanah rampasan (lelong) di Malaysia.
Dalam halaman ini
Sesebuah hartanah boleh dilelong pada harga sepecahan kecil daripada nilai pasarannya — tetapi diskaun itu ialah pasaran yang menetapkan harga bagi segala kemungkinan yang boleh menjadi masalah. Bank lelong bukanlah pemburuan tawaran murah; ia adalah pertukaran harga dengan risiko yang telah diperhitungkan.
Apakah itu bank lelong, dan bagaimana sesebuah hartanah berakhir di situ?
Apabila peminjam gagal membayar pinjaman perumahan, bank (pemegang gadaian) bertindak untuk mendapatkan semula wangnya dengan memaksa jualan. Di Malaysia, ini ditadbir terutamanya oleh Kanun Tanah Negara — Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56 Tahun 1965), kini disemak dan dirujuk sebagai Kanun Tanah Negara (Semakan 2020) (Akta 828) — dan bank mesti terlebih dahulu memperoleh Perintah Jualan sebelum hartanah boleh dilelong. Bagi tanah yang dipegang di bawah hakmilik Pejabat Pendaftar, permohonan dibuat ke Mahkamah Tinggi; bagi tanah di bawah hakmilik Pejabat Tanah, ia dibuat ke Pejabat Tanah.
Di mana hartanah belum mempunyai hakmilik individu atau strata lagi — biasanya pembangunan yang masih di bawah hakmilik induk — bank sebaliknya menjual hak serahannya secara langsung. Ini ialah lelongan LACA (Loan Agreement Cum Assignment), dijalankan oleh bank dan bukannya mahkamah, dan ia tidak memerlukan Perintah Jualan dengan cara yang sama.
Apakah yang diberitahu oleh Perisytiharan Jualan kepada saya?
Perisytiharan Jualan (POS) ialah dokumen paling penting dalam mana-mana lelong. Diterbitkan sebelum lelongan, ia menetapkan harga rizab (had bawah tempat pembidaan bermula), deposit, tarikh akhir bayaran baki, syarat “seadanya di mana ia berada”, dan — yang paling kritikal — tunggakan mana yang diwarisi oleh pembeli. Bacalah sepenuhnya sebelum anda membida, kerana syarat-syaratnya mengikat anda sebaik sahaja tukul diketuk.
Berapa yang perlu saya bayar, dan menjelang bila?
Deposit perlu dibayar serta-merta pada ketukan tukul, dan garis masa berbeza mengikut jenis lelongan. Bagi lelongan LACA, angka di bawah ialah amalan pasaran lazim; angka yang mengikat sentiasa yang tercetak dalam Perisytiharan Jualan.
| Perkara | Mahkamah Tinggi (bukan LACA) | LACA (lazim) |
|---|---|---|
| Deposit pada hari itu | 10% daripada harga rizab | 5% daripada harga rizab |
| Tempoh bayaran baki | 120 hari | 90 hari |
| Jika anda gagal menyelesaikan | Deposit dilucuthakkan kepada plaintif; hartanah dilelong semula | Deposit dilucuthakkan; hartanah dilelong semula |
Bagi e-lelong Mahkamah Tinggi, deposit ialah draf bank 10% yang mesti diserahkan tidak lewat daripada satu hari bekerja sebelum lelongan. Terlepas tarikh akhir baki dan pelucuthakan berlaku secara automatik — inilah risiko yang paling membezakan lelong daripada pembelian biasa.
Bagaimanakah ini berbeza daripada pembelian SPA biasa?
Dalam perjanjian jual beli (SPA) biasa, anda merundingkan harga, memeriksa hartanah, dan penjual menyerahkan milikan kosong dengan hakmilik yang bersih daripada tunggakan. Lelong menanggalkan perlindungan-perlindungan itu:
- Tiada jaminan pemeriksaan. Hartanah dijual “seadanya di mana ia berada”, tanpa apa-apa jalan tuntutan bagi kecacatan yang ditemui selepas tukul diketuk.
- Anda mungkin mewarisi tunggakan. Cukai tanah, cukai taksiran, caj penyelenggaraan dan utiliti yang tertunggak boleh beralih kepada pembeli melainkan POS menyatakan bank menjelaskannya.
- Penghuni adalah masalah anda. Banyak hartanah lelongan tidak kosong. Jika pemilik terdahulu atau penyewa enggan berpindah, anda mungkin terpaksa menuntut milikan kosong melalui mahkamah dengan kos anda sendiri.
- Tarikh akhir yang tegas. Tempoh baki 90 atau 120 hari itu tetap; tiada lanjutan yang mesra, dan pembiayaan mesti diatur agar sepadan dengannya.
Apa seterusnya
Dapatkan Perisytiharan Jualan bagi lot yang spesifik dan baca setiap klausa, terutamanya syarat tunggakan dan milikan kosong. Sahkan sama ada ia lelongan Mahkamah Tinggi atau LACA supaya anda tahu deposit dan tarikh akhir yang benar-benar terpakai, dan dapatkan kelulusan pinjaman yang boleh dikeluarkan dalam tempoh tersebut. Bagi lelongan mahkamah, daftar di platform e-Lelong Kehakiman lebih awal, dan pertimbangkan untuk melibatkan peguam pindah milik sebelum — bukan selepas — anda membida. Bandingkan harga terselaras risiko dengan pembelian konvensional di bawah SPA biasa sebelum membuat komitmen.
Apakah perbezaan antara lelongan LACA dan lelongan Mahkamah Tinggi?
Lelongan Mahkamah Tinggi (bukan LACA) ialah jualan yang diperintahkan mahkamah bagi hartanah yang sudah mempunyai hakmilik individu atau strata. Lelongan LACA (Loan Agreement Cum Assignment) dijalankan oleh bank sebagai pemegang serah hak di mana hakmilik belum lagi dikeluarkan — biasanya pembangunan yang masih di bawah hakmilik induk. Lelongan Mahkamah Tinggi memerlukan deposit 10% dan tempoh baki 120 hari; lelongan LACA lazimnya memerlukan deposit 5% dan 90 hari, walaupun angka sebenar dinyatakan dalam Perisytiharan Jualan setiap lelongan.
Apa yang berlaku kepada deposit saya jika saya tidak dapat membayar baki tepat pada masanya?
Ia dilucuthakkan. Bagi lelongan Mahkamah Tinggi, deposit 10% dilucuthakkan kepada plaintif jika baki tidak dijelaskan dalam tempoh 120 hari, dan hartanah dilelong semula.
Siapa yang membayar bil utiliti dan penyelenggaraan yang tertunggak?
Ia bergantung pada Perisytiharan Jualan. Pembeli lazimnya mewarisi cukai tanah, cukai taksiran (cukai pintu), caj penyelenggaraan dan utiliti yang tertunggak melainkan POS menyatakan bank akan menjelaskannya daripada hasil jualan. Sentiasa baca POS sebelum membida.
Perkara berikut sengaja tidak dinyatakan atau diterangkan secara umum sahaja sehingga disahkan oleh pakar bidang:
- LACA deposit (5%) and balance period (90 days) are conventional figures set by each auction's Proclamation of Sale and Conditions of Sale, not by statute — confirm against the specific POS, as they can vary by bank.
- The National Land Code / Order for Sale / High-Court-vs-Land-Office framework is sourced to a law-firm article and a legal-citation report, not read directly from the statute — confirm against the National Land Code (Revised 2020) (Act 828) itself for any legally material use.
- The one-working-day deposit-lodgement deadline is from the Judiciary e-Lelong Terms & Conditions and may vary by court or platform — confirm for the specific auction.
- Related/relation slugs 'property-sale-purchase-agreement' and 'national-land-code-1965' may not yet exist in the corpus and would render as unresolved links — confirm on next build and update slug if the Land Code article is created under a revised slug.
Sumber
- e-Lelong System, High Court of Malaya — Terms & Conditions — Judiciary of Malaysia (Kehakiman)
- Understanding Foreclosure Proceedings in Malaysia: A Legal Perspective — Chambers and Partners
- Malaysia — National Land Code (Revised 2020) Act 828 — Conventus Law
- Guide to Buy Auction Property in Malaysia — Tee Wei Fong & Co (Advocates & Solicitors)
- Guide to Buying Malaysian Auction Property — eLelong.com.my
Sejarah perubahan
| Versi | Tarikh | Perubahan | Oleh |
|---|---|---|---|
| 01.00 | 8 Ogo 2026 | Approved and published. | — |