# Membeli Hartanah di Lelongan (Bank Lelong)

> Bagaimana lelongan rampasan bank dan mahkamah (lelong) berfungsi di Malaysia — deposit yang anda bayar pada hari itu, tarikh akhir baki bayaran, dan sebab pembelian lelong membawa risiko yang tidak wujud dalam pembelian SPA biasa.

- Category: property
- Language: ms
- Status: published
- Updated: 2026-08-08
- Canonical: https://negaraku.md/property/property-auctions-foreclosure

---

Sesebuah hartanah boleh dilelong pada harga sepecahan kecil daripada nilai pasarannya — tetapi diskaun itu ialah pasaran yang menetapkan harga bagi segala kemungkinan yang boleh menjadi masalah. Bank lelong bukanlah pemburuan tawaran murah; ia adalah pertukaran harga dengan risiko yang telah diperhitungkan.

## Apakah itu bank lelong, dan bagaimana sesebuah hartanah berakhir di situ?

Apabila peminjam gagal membayar pinjaman perumahan, bank (pemegang gadaian) bertindak untuk mendapatkan semula wangnya dengan memaksa jualan. Di Malaysia, ini ditadbir terutamanya oleh **Kanun Tanah Negara** — Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56 Tahun 1965), kini disemak dan dirujuk sebagai **Kanun Tanah Negara (Semakan 2020) (Akta 828)** — dan bank mesti terlebih dahulu memperoleh **Perintah Jualan** sebelum hartanah boleh dilelong. Bagi tanah yang dipegang di bawah hakmilik Pejabat Pendaftar, permohonan dibuat ke **Mahkamah Tinggi**; bagi tanah di bawah hakmilik Pejabat Tanah, ia dibuat ke **Pejabat Tanah**.

Di mana hartanah belum mempunyai hakmilik individu atau strata lagi — biasanya pembangunan yang masih di bawah hakmilik induk — bank sebaliknya menjual hak serahannya secara langsung. Ini ialah lelongan **LACA** (Loan Agreement Cum Assignment), dijalankan oleh bank dan bukannya mahkamah, dan ia tidak memerlukan Perintah Jualan dengan cara yang sama.

## Apakah yang diberitahu oleh Perisytiharan Jualan kepada saya?

**Perisytiharan Jualan (POS)** ialah dokumen paling penting dalam mana-mana lelong. Diterbitkan sebelum lelongan, ia menetapkan harga rizab (had bawah tempat pembidaan bermula), deposit, tarikh akhir bayaran baki, syarat "seadanya di mana ia berada", dan — yang paling kritikal — tunggakan mana yang diwarisi oleh pembeli. Bacalah sepenuhnya sebelum anda membida, kerana syarat-syaratnya mengikat anda sebaik sahaja tukul diketuk.

## Berapa yang perlu saya bayar, dan menjelang bila?

Deposit perlu dibayar serta-merta pada ketukan tukul, dan garis masa berbeza mengikut jenis lelongan. Bagi lelongan LACA, angka di bawah ialah amalan pasaran lazim; angka yang mengikat sentiasa yang tercetak dalam Perisytiharan Jualan.

| Perkara | Mahkamah Tinggi (bukan LACA) | LACA (lazim) |
|---|---|---|
| Deposit pada hari itu | 10% daripada harga rizab | 5% daripada harga rizab |
| Tempoh bayaran baki | 120 hari | 90 hari |
| Jika anda gagal menyelesaikan | Deposit dilucuthakkan kepada plaintif; hartanah dilelong semula | Deposit dilucuthakkan; hartanah dilelong semula |

Bagi e-lelong Mahkamah Tinggi, deposit ialah draf bank 10% yang mesti diserahkan tidak lewat daripada satu hari bekerja sebelum lelongan. Terlepas tarikh akhir baki dan pelucuthakan berlaku secara automatik — inilah risiko yang paling membezakan lelong daripada pembelian biasa.

## Bagaimanakah ini berbeza daripada pembelian SPA biasa?

Dalam perjanjian jual beli (SPA) biasa, anda merundingkan harga, memeriksa hartanah, dan penjual menyerahkan milikan kosong dengan hakmilik yang bersih daripada tunggakan. Lelong menanggalkan perlindungan-perlindungan itu:

- **Tiada jaminan pemeriksaan.** Hartanah dijual "seadanya di mana ia berada", tanpa apa-apa jalan tuntutan bagi kecacatan yang ditemui selepas tukul diketuk.
- **Anda mungkin mewarisi tunggakan.** Cukai tanah, cukai taksiran, caj penyelenggaraan dan utiliti yang tertunggak boleh beralih kepada pembeli melainkan POS menyatakan bank menjelaskannya.
- **Penghuni adalah masalah anda.** Banyak hartanah lelongan tidak kosong. Jika pemilik terdahulu atau penyewa enggan berpindah, anda mungkin terpaksa menuntut milikan kosong melalui mahkamah dengan kos anda sendiri.
- **Tarikh akhir yang tegas.** Tempoh baki 90 atau 120 hari itu tetap; tiada lanjutan yang mesra, dan pembiayaan mesti diatur agar sepadan dengannya.

## Apa seterusnya

Dapatkan Perisytiharan Jualan bagi lot yang spesifik dan baca setiap klausa, terutamanya syarat tunggakan dan milikan kosong. Sahkan sama ada ia lelongan Mahkamah Tinggi atau LACA supaya anda tahu deposit dan tarikh akhir yang benar-benar terpakai, dan dapatkan kelulusan pinjaman yang boleh dikeluarkan dalam tempoh tersebut. Bagi lelongan mahkamah, daftar di platform e-Lelong Kehakiman lebih awal, dan pertimbangkan untuk melibatkan peguam pindah milik sebelum — bukan selepas — anda membida. Bandingkan harga terselaras risiko dengan pembelian konvensional di bawah SPA biasa sebelum membuat komitmen.

## Sources

- e-Lelong System, High Court of Malaya — Terms & Conditions — https://elelong.kehakiman.gov.my/BidderWeb/Home/Terms (Judiciary of Malaysia (Kehakiman))
- Understanding Foreclosure Proceedings in Malaysia: A Legal Perspective — https://chambers.com/articles/understanding-foreclosure-proceedings-in-malaysia-a-legal-perspective (Chambers and Partners)
- Malaysia — National Land Code (Revised 2020) Act 828 — https://conventuslaw.com/report/malaysia-national-code-revised-2020-act-828/ (Conventus Law)
- Guide to Buy Auction Property in Malaysia — https://sites.google.com/teeweifong.com/teeweifongco/guide-to-buy-auction-property-in-malaysia (Tee Wei Fong & Co (Advocates & Solicitors))
- Guide to Buying Malaysian Auction Property — https://elelong.com.my/news-detail/Guide-to-Buying-Malaysian-Auction-Property/28 (eLelong.com.my)

---
Source of truth: https://github.com/negaraku-md/NegaraKu.md
License: CC BY-SA 4.0