Forest City Special Financial Zone — Not the Same Thing as the JS-SEZ

Dua skim terletak di sepanjang pantai Johor yang sama, dan hampir setiap ringkasan yang ditulis mengenainya menggabungkan kedua-duanya. Hasilnya ialah nasihat yang menghantar pengeluar kepada Suruhanjaya Sekuriti dan pejabat keluarga kepada MIDA.

Kedua-duanya adalah skim yang berbeza. Zon Kewangan Khas Forest City (SFZ) ialah zon perkhidmatan kewangan yang insentifnya diwartakan dalam sebelas instrumen pada 3 Oktober 2025. Pakej Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura pula ialah pakej pembuatan dan perkhidmatan yang ditadbir oleh MIDA di bawah garis panduan yang langsung tidak diwartakan.

Forest City ialah Flagship I daripada sembilan zon flagship JS-SEZ. Garis panduan MIDA sendiri menyatakan demikian, dan dalam perenggan yang sama mengecualikannya: pakej MIDA meliputi Flagship A hingga G, dan Forest City beroperasi di bawah pakej yang diumumkan secara berasingan pada 20 September 2024.

Di mana sebenarnya zon itu berada

Setiap satu daripada sebelas perintah itu mentakrifkan zon tersebut secara sama: Pulau 1, Forest City, terletak di Mukim Tanjung Kupang, Daerah Johor Bahru, Johor, sebagaimana ditunjukkan dalam Pelan Warta PW50276 yang difailkan di Pejabat Pengarah Ukur dan Pemetaan, Johor.

Itu adalah plot yang diukur — satu pulau — bukan keseluruhan pembangunan Forest City dan sudah tentu bukan Iskandar Puteri. Alamat di dalam Forest City bukan dengan sendirinya alamat di dalam SFZ.

Siapa yang tergolong sebagai orang yang layak

Takrifan sembilan cabang yang sama berulang merentasi perintah-perintah itu, dan ia patut dibaca secara keseluruhan kerana ia memberitahu anda dengan tepat untuk apa zon itu wujud:

• seseorang yang berlesen di bawah seksyen 10 Akta Perkhidmatan Kewangan 2013 atau Akta Perkhidmatan Kewangan Islam 2013;
• pemegang Lesen Perkhidmatan Pasaran Modal di bawah Akta Pasaran Modal dan Perkhidmatan 2007;
• pengendali pasaran yang diiktiraf dan berdaftar di bawah s.34 Akta tersebut, selain daripada individu;
• orang berdaftar di bawah s.76, selain daripada individu;
• seseorang yang menyediakan perkhidmatan pasaran modal dan berdaftar di bawah s.76A, selain daripada individu;
• syarikat dana keluarga tunggal yang disahkan oleh Suruhanjaya Sekuriti;
• syarikat fintech, insurtech, regtech atau fintech Islam yang memegang Status MSC Malaysia atau Status Malaysia Digital dan disahkan oleh MDEC;
• pengendali sistem pembayaran asing yang diluluskan di bawah s.11 Akta Perkhidmatan Kewangan 2013 atau Akta Perkhidmatan Kewangan Islam 2013 untuk mengendalikan sistem pembayaran dalam zon itu; dan
• entiti perkhidmatan berpusat yang menyediakan perkhidmatan perniagaan global kewangan dengan Status MSC Malaysia atau Malaysia Digital, disahkan oleh MDEC.

Perhatikan dua penjaga pintu ini. Pejabat keluarga melalui Suruhanjaya Sekuriti. Fintech dan perkhidmatan perniagaan global kewangan melalui MDEC, menggunakan rangka kerja Malaysia Digital. MIDA tidak muncul langsung.

Skim pejabat keluarga tunggal

Inilah bahagian utama, dan yang paling banyak menarik ringkasan yang tidak tepat.

Di bawah P.U.(A) 350/2025, yang dibuat di bawah s.154(1)(b) dibaca bersama s.6(1A) dan perenggan 2 Bahagian XVII Jadual 1 kepada Akta Cukai Pendapatan 1967, kadar cukai pendapatan ke atas pendapatan boleh dicukai bagi syarikat yang diluluskan dan menjalankan aktiviti yang layak ialah sifar peratus untuk tempoh pertama sepuluh tahun taksiran, dan sifar peratus untuk sepuluh tahun berikutnya.

Kadar itu tidak meningkat. Syarat-syaratnya yang meningkat.

	10 tahun taksiran pertama	10 tahun taksiran berikutnya
Aset di bawah pengurusan	≥ RM30 juta	≥ RM50 juta
Pelaburan tempatan	≥ RM10 juta atau 10% daripada AUM, mana-mana yang lebih rendah	≥ RM10 juta atau 10% daripada AUM, mana-mana yang lebih tinggi
Pekerja sepenuh masa	≥ 2, seorang daripadanya pelabur profesional dengan gaji ≥ RM10,000	≥ 4
Perbelanjaan operasi tempatan tahunan	≥ RM500,000	≥ RM650,000
Deposit bank bagi pelaburan tempatan	Tidak dibenarkan	—
Perniagaan lain di Malaysia	Tidak dibenarkan langsung	—

Peralihan lebih rendah / lebih tinggi dalam ujian pelaburan tempatan adalah butiran yang paling mudah terlepas pandang dalam skim ini. Pada dekad pertama, sebuah pejabat keluarga dengan RM100 juta di bawah pengurusan melabur RM10 juta secara tempatan. Pada dekad kedua, pejabat yang sama mesti melabur RM10 juta. Tetapi sebuah pejabat yang telah berkembang kepada RM300 juta di bawah pengurusan melabur RM10 juta pada dekad pertama dan RM30 juta pada dekad kedua. Kewajipan itu meningkat seiring dengan kejayaan.

Setiap tahun, syarikat yang diluluskan mesti memperoleh pensijilan daripada Suruhanjaya Sekuriti bahawa syarat-syarat itu telah dipenuhi. Permohonan bagi skim ini dibuat kepada Menteri melalui Suruhanjaya Sekuriti antara 1 September 2024 dan 31 Disember 2034, dan tahun-tahun taksiran yang ditetapkan bermula dari tahun pensijilan pertama diperoleh.

Skim ini juga mengkehendaki pematuhan kepada s.65B Akta Cukai Pendapatan 1967 dan mana-mana garis panduan Suruhanjaya Sekuriti.

Dan ia bersifat eksklusif. Sesebuah syarikat bukanlah syarikat yang layak jika, dalam tahun-tahun yang ditetapkan, ia menuntut elaun pelaburan Jadual 7B, memegang insentif Akta Penggalakan Pelaburan 1986, memegang pengecualian s.127(3)(b) atau s.127(3A), atau mempunyai skim insentif s.154 lain yang diluluskan. Hanya tiga potongan yang kekal: elaun Jadual 3, perbelanjaan audit di bawah P.U.(A) 129/2006, dan yuran setiausaha serta pemfailan cukai di bawah P.U.(A) 162/2020.

Pengecualian sampingan untuk memasukkan aset

Sebuah pejabat keluarga tidak berguna jika anda tidak dapat memindahkan aset keluarga ke dalamnya tanpa dikenakan cukai di sepanjang jalan. P.U.(A) 351/2025 menangani perkara ini.

Menteri mengecualikan syarikat, perkongsian liabiliti terhad, badan amanah atau koperasi yang dimiliki sepenuhnya secara langsung atau tidak langsung oleh ahli sesebuah keluarga tunggal daripada cukai pendapatan ke atas keuntungan atau untung daripada pelupusan saham syarikat Malaysia yang tidak tersenarai kepada syarikat dana keluarga tunggal.

Syarat-syaratnya ketat. Syarikat dana itu mesti memegang surat pensijilan Suruhanjaya Sekuriti; pelupusan itu mesti dibuat dalam tempoh dua belas bulan dari tarikh surat itu dikeluarkan; pelupusan itu mesti berlaku antara 1 September 2024 dan 31 Disember 2034; dan pemilik benefisial muktamad pada kedua-dua belah pihak mestilah ahli keluarga tunggal yang sama.

Dua pengecualian penting di sini. Perintah ini tidak terpakai apabila keuntungan itu boleh dicukai sebagai pendapatan perniagaan di bawah s.4(a) — perniagaan urus niaga saham tidak boleh menggunakannya. Ia juga tidak terpakai apabila pengecualian s.127(3)(b) atau s.127(3A) telah pun diberikan ke atas pelupusan yang sama. Kerugian ke atas pelupusan sedemikian diabaikan bagi tujuan s.65E(5) dan (6).

“Keluarga tunggal” ditakrifkan merentasi semua perintah tersebut sebagai individu yang merupakan keturunan lurus daripada seorang moyang yang sama, termasuk pasangan, anak kandung, anak tiri, dan anak yang diambil sebagai anak angkat di bawah mana-mana undang-undang bertulis.

Pelepasan cukai potongan bagi pembekal perkhidmatan asing

P.U.(A) 357/2025 mengecualikan mana-mana orang bukan pemastautin daripada cukai pendapatan Malaysia ke atas pendapatan daripada perkhidmatan dan sewaan s.4A(i), s.4A(ii) dan s.4A(iii), serta keuntungan dan untung s.4(f), di mana pendapatan itu diterima pada atau sebelum 31 Ogos 2034 daripada orang yang layak yang beroperasi dalam zon itu.

Yang penting, perenggan 3 menyatakan bahawa ss.109B dan 109F tidak terpakai kepada pendapatan itu. Ini menghapuskan kewajipan potongan itu sendiri, bukan sekadar caj muktamad — perbezaan praktikal antara pembayar yang perlu memotong dan menuntut semula, dengan hanya membayar secara kasar.

Pelepasan hartanah dan penubuhan

Elaun bangunan perindustrian (P.U.(A) 359/2025). Sebuah bangunan komersial yang dibina atau dibeli oleh orang yang layak dalam zon itu dianggap sebagai bangunan perindustrian bagi tujuan Jadual 3, dengan syarat orang yang layak itu memilikinya dan menggunakannya untuk aktiviti perniagaan yang disenaraikan. Elaun itu ialah satu persepuluh daripada perbelanjaan modal pada tahun itu dan setiap satu daripada sembilan tahun berikutnya. Perbelanjaan modal yang dibelanjakan selepas 31 Disember 2034 tidak layak.

Terdapat penarikan balik yang sebenar di sini, dan ia adalah satu-satunya dalam pakej ini: jika bangunan itu dilupuskan dalam tempoh dua tahun daripada perbelanjaan modal itu dibelanjakan — sama ada melalui jualan, pindah milik, penyerahan hak, perobohan, kemusnahan, atau terhenti digunakan bagi tujuan Peraturan-Peraturan itu — satu caj pengimbang bersamaan dengan keseluruhan elaun yang diberikan dikenakan pada tahun pelupusan itu.

Potongan kos relokasi (P.U.(A) 360/2025). Potongan bagi kos memindahkan perniagaan ke dalam zon itu, dihadkan kepada RM500,000, meliputi perancangan, pelaksanaan atau penyeliaan relokasi, pembungkusan dan pembukaan bungkusan, pengangkutan, premium insurans bagi relokasi itu, dan penyimpanan gudang. Relokasi mesti berlaku antara 1 September 2024 dan 31 Disember 2034, dan kosnya mesti disahkan oleh juruaudit luar.

Cukai keuntungan harta tanah (P.U.(A) 358/2025). Individu yang bukan warganegara dan bukan penduduk tetap dikecualikan daripada sebahagian caj Jadual 5 ke atas pelupusan dalam zon itu: pada tahun keempat selepas pemerolehan, caj efektif dikurangkan kepada 20 peratus, pada tahun kelima kepada 15 peratus, dan dari tahun keenam dan seterusnya keuntungan itu dikecualikan sepenuhnya. Perjanjian jual beli mesti dilaksanakan antara 1 September 2024 dan 31 Julai 2034 dan disetemkan dengan sewajarnya sebelum 1 September 2034.

Duti setem. Empat perintah, kesemuanya memberi remisi 50 peratus:

• P.U.(A) 353/2025 — perjanjian pinjaman atau pembiayaan bagi individu yang membeli unit kediaman atau komersial;
• P.U.(A) 354/2025 — instrumen pindah milik antara pemaju dan individu;
• P.U.(A) 355/2025 — perjanjian pinjaman atau pembiayaan bagi orang yang layak;
• P.U.(A) 356/2025 — instrumen pindah milik antara pemaju dan orang yang layak.

Kesemua empat perintah ini membawa sekatan yang sama, dan ia agak ketat: pembinaan unit itu mesti telah siap sebelum 1 September 2024, dan perjanjian jual beli mesti dilaksanakan antara 1 September 2024 dan 31 Disember 2034. Terdapat juga peraturan anti-churn — pelepasan itu tidak tersedia apabila perjanjian bagi unit yang sama telah dilaksanakan sebelum 1 September 2024 dan kemudiannya dibatalkan oleh pembeli yang sama. Pihak Berkuasa Wilayah Pembangunan Iskandar mengesahkan pematuhan terhadap syarat-syarat ini.

Secara berasingan, P.U.(A) 352/2025 mengecualikan sepenuhnya duti setem ke atas instrumen yang memindahkan aset yang layak antara syarikat dana keluarga tunggal dan ahli keluarga atau syarikat milik keluarga atau badan amanah, yang dilaksanakan dalam tempoh satu tahun daripada surat pensijilan Suruhanjaya Sekuriti, dengan surat itu dilampirkan.

Kesilapan lazim

Menganggap Forest City sebahagian daripada pakej insentif JS-SEZ. Ia berada di dalam zon tetapi di luar pakej itu. Garis panduan MIDA melukiskan garis pemisah itu secara jelas.

Menghantar pengeluar ke Forest City. Kesemua sembilan cabang orang yang layak adalah perkhidmatan kewangan, fintech atau pejabat keluarga. Tiada laluan pembuatan.

Menganggap kadar pejabat keluarga meningkat selepas sepuluh tahun. Tidak — ia kekal pada sifar. Sebaliknya, syarat substans yang meningkat, dan ujian pelaburan tempatan bertukar daripada mana-mana yang lebih rendah kepada mana-mana yang lebih tinggi.

Terlepas tempoh dua belas bulan bagi pindah milik saham ke dalam syarikat dana itu. Pengecualian dalam P.U.(A) 351/2025 berjalan selama dua belas bulan dari tarikh surat pensijilan Suruhanjaya Sekuriti, bukan dari tarikh pemerbadanan dan bukan dari permulaan skim itu.

Membeli unit baharu dan mengharapkan pelepasan duti setem. Kesemua empat perintah duti setem mengkehendaki pembinaan siap sebelum 1 September 2024. Pelepasan ini direka untuk melupuskan stok sedia ada.

Menyusun timbun insentif. Peraturan-peraturan pejabat keluarga mendiskualifikasikan syarikat yang memegang insentif Akta Penggalakan Pelaburan, pengecualian s.127(3)(b), atau skim s.154 lain.

Melupakan peraturan pelupusan dua tahun bagi elaun bangunan perindustrian. Menjual bangunan dalam tempoh dua tahun mencetuskan caj pengimbang bersamaan dengan keseluruhan elaun yang dituntut.

Langkah seterusnya

Jika anda sedang menubuhkan sebuah pejabat keluarga, laluannya ialah permohonan kepada Menteri melalui Suruhanjaya Sekuriti, dan kerja praktikalnya ialah merekayasa substans itu — AUM, pelaburan tempatan, bilangan pekerja dan perbelanjaan operasi tempatan — supaya pensijilan tahunan itu selesa dan bukan marginal pada kedua-dua dekad.

Jika anda sebuah entiti fintech atau perkhidmatan perniagaan global kewangan, titik masuknya ialah Status Malaysia Digital atau MSC Malaysia melalui MDEC, kemudian pengesahan bagi zon itu.

Jika anda seorang pengeluar atau pengendali perkhidmatan, anda sedang melihat skim yang salah. Bacalah panduan JS-SEZ sebaliknya, dan semak zon flagship yang manakah aktiviti anda ditugaskan sebelum melakukan apa-apa lagi.