# Forest City Special Financial Zone — Not the Same Thing as the JS-SEZ

> Apa yang diberikan oleh Zon Kewangan Khas Forest City, sebelas perintah warta di sebaliknya, skim pejabat keluarga tunggal, dan sebab ia kerap dikelirukan dengan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura.

- Category: business
- Language: ms
- Status: published
- Updated: 2026-07-20
- Canonical: https://negaraku.md/business/forest-city-sfz

---

Dua skim terletak di sepanjang pantai Johor yang sama, dan hampir setiap ringkasan yang ditulis
mengenainya menggabungkan kedua-duanya. Hasilnya ialah nasihat yang menghantar pengeluar kepada
Suruhanjaya Sekuriti dan pejabat keluarga kepada MIDA.

Kedua-duanya adalah skim yang berbeza. Zon Kewangan Khas Forest City (SFZ) ialah zon **perkhidmatan
kewangan** yang insentifnya diwartakan dalam **sebelas instrumen pada 3 Oktober 2025**. Pakej Zon
Ekonomi Khas Johor-Singapura pula ialah pakej **pembuatan dan perkhidmatan** yang ditadbir oleh
MIDA di bawah garis panduan yang langsung tidak diwartakan.

Forest City ialah Flagship I daripada sembilan zon flagship JS-SEZ. Garis panduan MIDA sendiri
menyatakan demikian, dan dalam perenggan yang sama mengecualikannya: pakej MIDA meliputi
**Flagship A hingga G**, dan Forest City beroperasi di bawah pakej yang diumumkan secara berasingan
pada **20 September 2024**.

## Di mana sebenarnya zon itu berada

Setiap satu daripada sebelas perintah itu mentakrifkan zon tersebut secara sama: **Pulau 1, Forest
City, terletak di Mukim Tanjung Kupang, Daerah Johor Bahru, Johor, sebagaimana ditunjukkan dalam
Pelan Warta PW50276 yang difailkan di Pejabat Pengarah Ukur dan Pemetaan, Johor**.

Itu adalah plot yang diukur — satu pulau — bukan keseluruhan pembangunan Forest City dan sudah
tentu bukan Iskandar Puteri. Alamat di dalam Forest City bukan dengan sendirinya alamat di dalam
SFZ.

## Siapa yang tergolong sebagai orang yang layak

Takrifan sembilan cabang yang sama berulang merentasi perintah-perintah itu, dan ia patut dibaca
secara keseluruhan kerana ia memberitahu anda dengan tepat untuk apa zon itu wujud:

- seseorang yang berlesen di bawah seksyen 10 Akta Perkhidmatan Kewangan 2013 atau Akta
  Perkhidmatan Kewangan Islam 2013;
- pemegang Lesen Perkhidmatan Pasaran Modal di bawah Akta Pasaran Modal dan Perkhidmatan 2007;
- pengendali pasaran yang diiktiraf dan berdaftar di bawah s.34 Akta tersebut, selain daripada
  individu;
- orang berdaftar di bawah s.76, selain daripada individu;
- seseorang yang menyediakan perkhidmatan pasaran modal dan berdaftar di bawah s.76A, selain
  daripada individu;
- **syarikat dana keluarga tunggal** yang disahkan oleh Suruhanjaya Sekuriti;
- syarikat fintech, insurtech, regtech atau fintech Islam yang memegang **Status MSC Malaysia atau
  Status Malaysia Digital** dan disahkan oleh MDEC;
- **pengendali sistem pembayaran asing** yang diluluskan di bawah s.11 Akta Perkhidmatan Kewangan
  2013 atau Akta Perkhidmatan Kewangan Islam 2013 untuk mengendalikan sistem pembayaran dalam zon
  itu; dan
- **entiti perkhidmatan berpusat yang menyediakan perkhidmatan perniagaan global kewangan** dengan
  Status MSC Malaysia atau Malaysia Digital, disahkan oleh MDEC.

Perhatikan dua penjaga pintu ini. Pejabat keluarga melalui **Suruhanjaya Sekuriti**. Fintech dan
perkhidmatan perniagaan global kewangan melalui **MDEC**, menggunakan rangka kerja Malaysia
Digital. MIDA tidak muncul langsung.

## Skim pejabat keluarga tunggal

Inilah bahagian utama, dan yang paling banyak menarik ringkasan yang tidak tepat.

Di bawah **P.U.(A) 350/2025**, yang dibuat di bawah s.154(1)(b) dibaca bersama s.6(1A) dan
perenggan 2 Bahagian XVII Jadual 1 kepada Akta Cukai Pendapatan 1967, kadar cukai pendapatan ke
atas pendapatan boleh dicukai bagi syarikat yang diluluskan dan menjalankan aktiviti yang layak
ialah **sifar peratus untuk tempoh pertama sepuluh tahun taksiran, dan sifar peratus untuk sepuluh
tahun berikutnya**.

Kadar itu tidak meningkat. **Syarat-syaratnya** yang meningkat.

| | 10 tahun taksiran pertama | 10 tahun taksiran berikutnya |
| --- | --- | --- |
| Aset di bawah pengurusan | ≥ RM30 juta | ≥ RM50 juta |
| Pelaburan tempatan | ≥ RM10 juta **atau** 10% daripada AUM, **mana-mana yang lebih rendah** | ≥ RM10 juta **atau** 10% daripada AUM, **mana-mana yang lebih tinggi** |
| Pekerja sepenuh masa | ≥ 2, seorang daripadanya pelabur profesional dengan gaji ≥ RM10,000 | ≥ 4 |
| Perbelanjaan operasi tempatan tahunan | ≥ RM500,000 | ≥ RM650,000 |
| Deposit bank bagi pelaburan tempatan | Tidak dibenarkan | — |
| Perniagaan lain di Malaysia | Tidak dibenarkan langsung | — |

Peralihan **lebih rendah / lebih tinggi** dalam ujian pelaburan tempatan adalah butiran yang paling
mudah terlepas pandang dalam skim ini. Pada dekad pertama, sebuah pejabat keluarga dengan RM100
juta di bawah pengurusan melabur RM10 juta secara tempatan. Pada dekad kedua, pejabat yang sama
mesti melabur **RM10 juta**. Tetapi sebuah pejabat yang telah berkembang kepada RM300 juta di
bawah pengurusan melabur RM10 juta pada dekad pertama dan **RM30 juta** pada dekad kedua.
Kewajipan itu meningkat seiring dengan kejayaan.

Setiap tahun, syarikat yang diluluskan mesti memperoleh **pensijilan daripada Suruhanjaya Sekuriti**
bahawa syarat-syarat itu telah dipenuhi. Permohonan bagi skim ini dibuat kepada Menteri melalui
Suruhanjaya Sekuriti antara **1 September 2024 dan 31 Disember 2034**, dan tahun-tahun taksiran
yang ditetapkan bermula dari tahun pensijilan pertama diperoleh.

Skim ini juga mengkehendaki pematuhan kepada **s.65B Akta Cukai Pendapatan 1967** dan mana-mana
garis panduan Suruhanjaya Sekuriti.

**Dan ia bersifat eksklusif.** Sesebuah syarikat bukanlah syarikat yang layak jika, dalam
tahun-tahun yang ditetapkan, ia menuntut elaun pelaburan Jadual 7B, memegang insentif Akta
Penggalakan Pelaburan 1986, memegang pengecualian s.127(3)(b) atau s.127(3A), atau mempunyai skim
insentif s.154 lain yang diluluskan. Hanya tiga potongan yang kekal: elaun Jadual 3, perbelanjaan
audit di bawah P.U.(A) 129/2006, dan yuran setiausaha serta pemfailan cukai di bawah P.U.(A)
162/2020.

## Pengecualian sampingan untuk memasukkan aset

Sebuah pejabat keluarga tidak berguna jika anda tidak dapat memindahkan aset keluarga ke dalamnya
tanpa dikenakan cukai di sepanjang jalan. **P.U.(A) 351/2025** menangani perkara ini.

Menteri mengecualikan syarikat, perkongsian liabiliti terhad, badan amanah atau koperasi yang
dimiliki sepenuhnya secara langsung atau tidak langsung oleh ahli sesebuah keluarga tunggal
daripada cukai pendapatan ke atas keuntungan atau untung daripada **pelupusan saham syarikat
Malaysia yang tidak tersenarai kepada syarikat dana keluarga tunggal**.

Syarat-syaratnya ketat. Syarikat dana itu mesti memegang surat pensijilan Suruhanjaya Sekuriti;
pelupusan itu mesti dibuat **dalam tempoh dua belas bulan dari tarikh surat itu dikeluarkan**;
pelupusan itu mesti berlaku antara **1 September 2024 dan 31 Disember 2034**; dan **pemilik
benefisial muktamad pada kedua-dua belah pihak mestilah ahli keluarga tunggal yang sama**.

Dua pengecualian penting di sini. Perintah ini tidak terpakai apabila keuntungan itu boleh
dicukai sebagai **pendapatan perniagaan di bawah s.4(a)** — perniagaan urus niaga saham tidak
boleh menggunakannya. Ia juga tidak terpakai apabila pengecualian s.127(3)(b) atau s.127(3A) telah
pun diberikan ke atas pelupusan yang sama. Kerugian ke atas pelupusan sedemikian diabaikan bagi
tujuan s.65E(5) dan (6).

"Keluarga tunggal" ditakrifkan merentasi semua perintah tersebut sebagai individu yang merupakan
**keturunan lurus daripada seorang moyang yang sama**, termasuk pasangan, anak kandung, anak tiri,
dan anak yang diambil sebagai anak angkat di bawah mana-mana undang-undang bertulis.

## Pelepasan cukai potongan bagi pembekal perkhidmatan asing

**P.U.(A) 357/2025** mengecualikan mana-mana **orang bukan pemastautin** daripada cukai pendapatan
Malaysia ke atas pendapatan daripada perkhidmatan dan sewaan s.4A(i), s.4A(ii) dan s.4A(iii), serta
keuntungan dan untung s.4(f), di mana pendapatan itu diterima **pada atau sebelum 31 Ogos 2034**
daripada orang yang layak yang beroperasi dalam zon itu.

Yang penting, perenggan 3 menyatakan bahawa **ss.109B dan 109F tidak terpakai** kepada pendapatan
itu. Ini menghapuskan kewajipan potongan itu sendiri, bukan sekadar caj muktamad — perbezaan
praktikal antara pembayar yang perlu memotong dan menuntut semula, dengan hanya membayar secara
kasar.

## Pelepasan hartanah dan penubuhan

**Elaun bangunan perindustrian (P.U.(A) 359/2025).** Sebuah bangunan **komersial** yang dibina atau
dibeli oleh orang yang layak dalam zon itu **dianggap sebagai bangunan perindustrian** bagi tujuan
Jadual 3, dengan syarat orang yang layak itu memilikinya dan menggunakannya untuk aktiviti
perniagaan yang disenaraikan. Elaun itu ialah **satu persepuluh daripada perbelanjaan modal** pada
tahun itu dan setiap satu daripada sembilan tahun berikutnya. Perbelanjaan modal yang dibelanjakan
**selepas 31 Disember 2034** tidak layak.

Terdapat penarikan balik yang sebenar di sini, dan ia adalah satu-satunya dalam pakej ini: jika
bangunan itu **dilupuskan dalam tempoh dua tahun** daripada perbelanjaan modal itu dibelanjakan —
sama ada melalui jualan, pindah milik, penyerahan hak, perobohan, kemusnahan, atau terhenti
digunakan bagi tujuan Peraturan-Peraturan itu — satu **caj pengimbang bersamaan dengan keseluruhan
elaun yang diberikan** dikenakan pada tahun pelupusan itu.

**Potongan kos relokasi (P.U.(A) 360/2025).** Potongan bagi kos memindahkan perniagaan ke dalam
zon itu, dihadkan kepada **RM500,000**, meliputi perancangan, pelaksanaan atau penyeliaan
relokasi, pembungkusan dan pembukaan bungkusan, pengangkutan, premium insurans bagi relokasi itu,
dan penyimpanan gudang. Relokasi mesti berlaku antara **1 September 2024 dan 31 Disember 2034**,
dan kosnya mesti **disahkan oleh juruaudit luar**.

**Cukai keuntungan harta tanah (P.U.(A) 358/2025).** Individu yang **bukan warganegara dan bukan
penduduk tetap** dikecualikan daripada sebahagian caj Jadual 5 ke atas pelupusan dalam zon itu:
pada **tahun keempat** selepas pemerolehan, caj efektif dikurangkan kepada **20 peratus**, pada
**tahun kelima** kepada **15 peratus**, dan dari **tahun keenam dan seterusnya** keuntungan itu
dikecualikan sepenuhnya. Perjanjian jual beli mesti dilaksanakan antara **1 September 2024 dan 31
Julai 2034** dan **disetemkan dengan sewajarnya sebelum 1 September 2034**.

**Duti setem.** Empat perintah, kesemuanya memberi remisi **50 peratus**:

- **P.U.(A) 353/2025** — perjanjian pinjaman atau pembiayaan bagi individu yang membeli unit
  kediaman atau komersial;
- **P.U.(A) 354/2025** — instrumen pindah milik antara pemaju dan individu;
- **P.U.(A) 355/2025** — perjanjian pinjaman atau pembiayaan bagi orang yang layak;
- **P.U.(A) 356/2025** — instrumen pindah milik antara pemaju dan orang yang layak.

Kesemua empat perintah ini membawa sekatan yang sama, dan ia agak ketat: **pembinaan unit itu
mesti telah siap sebelum 1 September 2024**, dan perjanjian jual beli mesti dilaksanakan antara
**1 September 2024 dan 31 Disember 2034**. Terdapat juga peraturan anti-churn — pelepasan itu
tidak tersedia apabila perjanjian bagi unit yang sama telah dilaksanakan sebelum 1 September 2024
dan kemudiannya dibatalkan oleh pembeli yang sama. **Pihak Berkuasa Wilayah Pembangunan Iskandar
mengesahkan pematuhan terhadap syarat-syarat ini.**

Secara berasingan, **P.U.(A) 352/2025** mengecualikan sepenuhnya duti setem ke atas instrumen yang
memindahkan aset yang layak antara syarikat dana keluarga tunggal dan ahli keluarga atau syarikat
milik keluarga atau badan amanah, yang dilaksanakan **dalam tempoh satu tahun** daripada surat
pensijilan Suruhanjaya Sekuriti, dengan surat itu dilampirkan.

## Kesilapan lazim

**Menganggap Forest City sebahagian daripada pakej insentif JS-SEZ.** Ia berada di dalam zon
tetapi di luar pakej itu. Garis panduan MIDA melukiskan garis pemisah itu secara jelas.

**Menghantar pengeluar ke Forest City.** Kesemua sembilan cabang orang yang layak adalah
perkhidmatan kewangan, fintech atau pejabat keluarga. Tiada laluan pembuatan.

**Menganggap kadar pejabat keluarga meningkat selepas sepuluh tahun.** Tidak — ia kekal pada
sifar. Sebaliknya, syarat substans yang meningkat, dan ujian pelaburan tempatan bertukar daripada
*mana-mana yang lebih rendah* kepada *mana-mana yang lebih tinggi*.

**Terlepas tempoh dua belas bulan bagi pindah milik saham ke dalam syarikat dana itu.**
Pengecualian dalam P.U.(A) 351/2025 berjalan selama dua belas bulan dari tarikh surat pensijilan
Suruhanjaya Sekuriti, bukan dari tarikh pemerbadanan dan bukan dari permulaan skim itu.

**Membeli unit baharu dan mengharapkan pelepasan duti setem.** Kesemua empat perintah duti setem
mengkehendaki pembinaan **siap sebelum 1 September 2024**. Pelepasan ini direka untuk melupuskan
stok sedia ada.

**Menyusun timbun insentif.** Peraturan-peraturan pejabat keluarga mendiskualifikasikan syarikat
yang memegang insentif Akta Penggalakan Pelaburan, pengecualian s.127(3)(b), atau skim s.154 lain.

**Melupakan peraturan pelupusan dua tahun bagi elaun bangunan perindustrian.** Menjual bangunan
dalam tempoh dua tahun mencetuskan caj pengimbang bersamaan dengan keseluruhan elaun yang
dituntut.

## Langkah seterusnya

Jika anda sedang menubuhkan sebuah pejabat keluarga, laluannya ialah permohonan kepada Menteri
**melalui Suruhanjaya Sekuriti**, dan kerja praktikalnya ialah merekayasa substans itu — AUM,
pelaburan tempatan, bilangan pekerja dan perbelanjaan operasi tempatan — supaya pensijilan tahunan
itu selesa dan bukan marginal pada kedua-dua dekad.

Jika anda sebuah entiti fintech atau perkhidmatan perniagaan global kewangan, titik masuknya ialah
**Status Malaysia Digital atau MSC Malaysia melalui MDEC**, kemudian pengesahan bagi zon itu.

Jika anda seorang pengeluar atau pengendali perkhidmatan, anda sedang melihat skim yang salah.
Bacalah panduan JS-SEZ sebaliknya, dan semak zon flagship yang manakah aktiviti anda ditugaskan
sebelum melakukan apa-apa lagi.

## Sources

- Income Tax (Single Family Office Incentive Scheme) (Pulau 1 of Forest City Special Financial Zone) Rules 2025, P.U.(A) 350/2025 — https://lom.agc.gov.my/ilims/upload/portal/akta/outputp/3109140/P.U. (A) 350_2025.pdf (Attorney General's Chambers)
- Income Tax (Single Family Office Incentive Scheme) (Pulau 1 of Forest City Special Financial Zone) (Exemption) Order 2025, P.U.(A) 351/2025 — https://lom.agc.gov.my/ilims/upload/portal/akta/outputp/3106440/PUA 351_2025.pdf (Attorney General's Chambers)
- Income Tax (Income of Non-resident Person) (Pulau 1 of Forest City Special Financial Zone) (Exemption) Order 2025, P.U.(A) 357/2025 — https://lom.agc.gov.my/ilims/upload/portal/akta/outputp/3106472/PUA 357_2025.pdf (Attorney General's Chambers)
- Real Property Gains Tax (Pulau 1 of Forest City Special Financial Zone) (Exemption) Order 2025, P.U.(A) 358/2025 — https://lom.agc.gov.my/ilims/upload/portal/akta/outputp/3106535/P.U. (A) 358_2025.pdf (Attorney General's Chambers)
- Income Tax (Industrial Building Allowance) (Pulau 1 of Forest City Special Financial Zone) Rules 2025, P.U.(A) 359/2025 — https://lom.agc.gov.my/ilims/upload/portal/akta/outputp/3106509/PUA 359_2025.pdf (Attorney General's Chambers)
- Income Tax (Deduction of Cost for Relocation of Business) (Pulau 1 of Forest City Special Financial Zone) Rules 2025, P.U.(A) 360/2025 — https://lom.agc.gov.my/ilims/upload/portal/akta/outputp/3106521/P.U. (A) 360_2025.pdf (Attorney General's Chambers)
- Guidelines for Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ) Tax Incentive Package, Version 2 — https://www.mida.gov.my/wp-content/uploads/2025/04/Guideline-JSSEZ-V2.pdf (MIDA)

---
Source of truth: https://github.com/negaraku-md/NegaraKu.md
License: CC BY-SA 4.0