# 房地产投资信托与产业信托基金的税务处理

> 马来西亚的房地产投资信托（REIT）与产业信托基金在派发至少90%收入时，基金层面无需缴税；但从2026课税年（YA 2026）起，过去对单位持有人派息征收的10%最终预扣税已取消——大多数投资者如今须在自己的报税表中申报这笔收入。

- Category: taxation
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-08-07
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买入马来西亚REIT的一个单位，你实际上就成了一名永远收不到大楼税单的房东——因为持有该大楼的信托，在税务机关能碰到之前，几乎把一切都交到了你手上。这一项写入《1967年所得税法令》第61A条的设计选择，正是让房地产投资信托（REIT）与产业信托基金（PTF）得以运作的关键。但在2026课税年（YA 2026），这场交易的另一半——也就是*你*，作为单位持有人如何被征税——多年来首次发生了变化。

## 为什么REIT本身不缴税？

在马来西亚证券交易所（Bursa Malaysia）上市的REIT或PTF是一种转付（pass-through）载体。根据《1967年所得税法令》第61A条，**只要它在基准期内将某课税年至少90%的总收入派发给单位持有人**，其该年度的总收入即可免缴所得税。

其逻辑很简单：让这笔钱在最终留住它的人手中被征税一次，而不是在基金和投资者两个层面都征税。达到90%这条线，基金就分文不缴；收入流向单位持有人，改在那里被征税。

达不到这条线，情况就反过来。若某REIT在一年内派发的总收入**少于90%**，则该年度不适用第61A条免税——基金须像一般信托主体那样就其收入纳税，而它随后派发的派息将附带税务抵免，单位持有人可用以抵扣自己的税务责任。实务上，上市REIT正是为了守在90%这条线的正确一侧，才会派发接近甚至达到100%。

## 90%规则对我派息上的抵免意味着什么？

这是投资者最常搞错的部分。当基金依据第61A条免税时，该收入从未被征税——因此没有任何东西可供抵免。从该免税收入派发的派息通常**不附带第110条的税务抵免**。

这一点很重要，因为它意味着单位持有人层面的预扣或申报机制承担了对该收入征税的*全部*工作。没有更早一层的税可供抵扣。（若基金曾被征税——即少于90%的情形——则确实会产生抵免，而承受了预扣税的免税单位持有人可申请退税。）

## YA 2026之前单位持有人如何被征税？

对于从REIT/PTF免税收入派发的派息，基金会在派发时点依据《1967年所得税法令》第109D条预扣税款。从YA 2020至YA 2025，税率如下：

| 单位持有人类别 | 预扣税（截至YA 2025） | 性质 |
| --- | --- | --- |
| 居民个人／非公司实体 | 10% | 最终税 |
| 非居民个人 | 10% | 最终税 |
| 外国机构投资者（如退休基金、集体投资计划） | 10% | 最终税 |
| 居民公司 | 0%（按公司税率征税） | 在报税表中申报 |
| 非居民公司 | 24% | 最终税 |

10%的税率曾是最大的吸引力。对个人或外国基金而言，派息的税务是"缴完即忘"：在来源处预扣10%，无需申报，无论派息多大都不再有进一步的税负。

## YA 2026有什么变化？

那个优惠的10%税率原本处于落日条款（sunset clause）——一个立法规定的到期日——之下，并未获得续期；它已于2025年12月31日届满。内陆税收局（LHDN）于2026年3月发布**第2/2026号实务指南（Practice Note No. 2/2026）**，阐明从YA 2026起适用的处理方式。

核心转变是：对个人及外国机构投资者征收的10%*最终*预扣税已经取消。大多数单位持有人如今不再面对来源处统一、最终性的扣缴，而是须将派息纳入自己的报税表，并按其现行税率纳税。

| 单位持有人类别 | 从YA 2026起 |
| --- | --- |
| 居民个人 | 无最终预扣税；申报派息并按累进税率（0%–30%）纳税 |
| 居民公司／实体 | 无最终预扣税；申报并按适用税率纳税 |
| 非居民个人 | 按非居民个人标准税率30%征税 |
| 外国机构投资者 | 过去10%的最终税率不再适用；按现行税率征税 |
| 非居民公司 | **不变**——24%最终预扣税 |

就申报而言，居民个人如今须申报该派息——大致上作为来自其他收益或利润的法定收入（statutory income）——而不再视其为在来源处已结清。

## 在新规则下谁受益、谁吃亏？

这完全取决于你的边际税率。

- **小额居民散户投资者**可能*占优*。若某人的个人收入落在较低税级——低于旧有的10%——如今实际上就派息按自己（较低的）税率纳税，而非统一的10%。
- **高收入居民**缴得*更多*，因为他们的累进税率高达30%，而非旧有的10%最终税。
- **非居民个人及外国机构投资者**是最明显的输家：统一的10%被高达30%的税率取代，这削减了曾令马来西亚REIT对海外资金具吸引力的税后收益率。
- **非居民公司**则毫无变化——仍是24%，仍是最终税。

结束此项优惠的理由是：马来西亚的REIT行业已成熟为一个广受接受的资产类别，不再需要优惠税务支持来吸引资本；此项变化同时也通过使REIT派息与标准所得税规则接轨，从而扩大了税基。卖方研究大致认同，这一变化对市场情绪的打击大于对基本面的影响：马来亚银行投资银行（Maybank Investment Bank）估计，净派息收益率仍将平均约在4.7%至6%之间，相对于其他行业仍具竞争力；而包括BIMB Securities及RHB Research在内的其他研究机构，则维持对该领域的正面评级。

## 接下来该做什么

如果你持有马来西亚REIT，实务上的待办清单虽短却真实：

- **保留你的派息凭单（distribution voucher）。** 从YA 2026起，你需要它们在报税表中申报REIT/PTF收入，而不只是归档留存。
- **计算你自己的边际税率，** 而非旧有的10%。这项变化对你是有利还是有害，取决于你落在哪个税级。
- **外国及非居民投资者**在将马来西亚REIT与区域同侪比较之前，应重新核对税后收益率的假设以及任何适用的双重征税协定（double-tax treaty）减免。

至于具有约束力的细节，请一并研读LHDN第2/2026号实务指南以及《1967年所得税法令》第61A条与第109D条，并向持牌税务顾问确认当年度的处理方式——数字与门槛可能随每一份财政预算案（Budget）而变动。

## Sources

- Practice Note No. 2/2026 — Tax treatment for unit holders of REIT/PTF for YA 2026 and subsequent years of assessment — https://www.hasil.gov.my/media/scllrxnt/practice-note-no2-2026-tax-treatment-for-unit-holders-of-reit-ptf-for-ya-2026-and-subsequent-years-of-assessement.pdf (Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN))
- HASiL issues Practice Note on tax treatment for unit holders of REITs — https://www.ey.com/en_my/technical/tax-alerts/hasil-issues-practice-notes-on-tax-treatment-for-unit-holders-of-reits (EY Malaysia)
- Malaysia: Tax treatment of income distributions from unit holders of REITs and property trust funds — https://kpmg.com/us/en/taxnewsflash/news/2026/05/tnf-malaysia-tax-treatment-of-income-distributions-from-unit-holders-of-reits-and-property-trust-funds.html (KPMG)
- Taxation Treatment for Real Estate Investment Trusts (REITs) — https://www.ecovis.com.my/taxation-treatment-for-real-estate-investments-trusts-reits/ (Ecovis Malaysia)
- New REIT Tax in Malaysia (YA 2026): What Investors Need to Know — https://duitwise.my/news/new-reit-tax-malaysia-ya2026/ (Duitwise)
- REIT Tax Malaysia: 10% Withholding Tax Ends in YA 2026 — https://taxpod.com.my/articles/reit-tax-malaysia-ya-2026/ (TAXPOD)
- New tax treatment likely to weigh on REIT view — https://www.thestar.com.my/business/business-news/2026/03/24/new-tax-treatment-likely-to-weigh-on-reit-view (The Star)

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