# 马来西亚租房没有租赁法——所以你所签的协议就是法律

> 马来西亚没有专门的住宅租赁法——房屋租赁受普通合同法、Specific Relief Act 1950 与 Distress Act 1951 管辖，外加签署的租赁协议实际写明的内容。本文说明标准的定金／按金／水电按金结构、为何在 LHDN 盖印花比大多数租客意识到的更重要，以及缺乏专门法规所留下的空缺由什么来填补。

- Category: property
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-07-24
- Canonical: https://negaraku.md/zh/property/renting-a-home-tenancy

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问马来西亚的房东和租客哪部法律保护他们，大多数人都会猜错。这里没有一部可以援引的「住宅租赁法」——没有单一成文法规定通知期、设定押金上限，或明确列出房东在租客搬出时能做与不能做的事。

填补这一空缺的，是一叠从来不是为租赁而写的通用法律，再加上一份文件：双方签署的租赁协议。正是这种组合，使得这里的文书比在拥有专门租赁法典的国家中重要得多。

## 为何没有「租赁法」——以及什么在替代它

马来西亚多年来一直在讨论一项住宅租赁法案（Residential Tenancy Bill），截至本文撰写时，尚未被提呈为法律。在此之前，租房依循的是普通合同法。

**Contracts Act 1950** 是最基础的一层——从法律上说，租赁协议只是一份合同：一项要约、一项承诺、约因（即租金），以及双方同意的条款。在此之上还有三部成文法，各自覆盖一种特定的失效情形：

- **Specific Relief Act 1950** 规范租赁期满后租客拒不搬离时该怎么处理。
- **Distress Act 1951** 给予房东一条经法院追讨欠租的途径。
- **Civil Law Act 1956** 与普通民事诉讼程序，则更概括地处理有关金钱与损害赔偿的纠纷。

这些法律没有一部是围绕现代租赁而拟定的。它们是为了处理广义的物业与合同纠纷而制定的，法院则将其延伸适用于租赁关系。由此产生的实际后果是：在设有租赁法的司法管辖区里默认存在的权利——最短通知期、押金上限、法定纠纷仲裁庭——在这里大多并不存在，除非协议本身创设了它们。

这是在签署任何文件之前，唯一也是最重要需要理解的一点：**租赁协议不是确认你已经拥有的权利的一道手续。在大多数实际情况下，它就是这些权利的来源。**

## 三笔按金——各自到底是为了什么

马来西亚的租房广告与协议几乎总是把押金拆成三个独立的项目。这三者都不是由成文法创设的——这是市场惯例，不是法律——但这一惯例在全国范围内足够一致，值得弄清楚每一笔款项各自的用意：

| 款项 | 支付给 | 用意所在 |
|---|---|---|
| **定金**（booking deposit） | 房东或经手该单位的中介 | 在租赁协议拟定期间预留该单位；协议签署后通常转为按金的一部分，若租客先行退出则被没收 |
| **按金** | 房东持有，贯穿整个租期 | 用于应对欠租或超出正常损耗的损坏的通用缓冲款项，于租期结束时（全部或部分）退还 |
| **水电按金** | 房东持有，贯穿整个租期 | 专门针对租客搬走时遗留的未付水电账单的独立缓冲款项 |

这里有两点容易让人搞混。第一，**房东持有的水电按金，与水电公司为开户而收取的按金并不是同一回事。** TNB、SESB 以及 Syabas 等水务营运商，各自直接向户名登记者收取自己的开户按金——这是账户持有人与水电公司之间的独立安排，房东无法控制。这种账户层级按金的运作方式，见[开设 TNB 电力账户](/zh/property/electricity-tnb-account)。

第二，由于这三笔金额都没有法律规定，协议是唯一真正写明具体数字、没收条件与退还时间表的地方。房东与租客可以自由协商任何安排；重要的是协议要明文写清楚，而不是依赖「一般都是这样做的」。

## 为协议盖印花：使其可在法院使用的关键一步

马来西亚的租赁协议须依 **Stamp Act 1949** 缴纳印花税，并且必须在签署后 **30 天**内提交盖印花。

没有 fine 或 premium 的租约或租赁，其印花税按年租金以滑动费率征收，并按租期长短分级——租期越长，单位费率越高：

| 租期 | 每 RM250（或不足 RM250 的部分）年租金所需印花税 |
|---|---|
| 不超过 1 年 | RM1 |
| 超过 1 年，至 3 年 | RM3 |
| 超过 3 年，至 5 年 | RM5 |
| 超过 5 年，或无限期 | RM7 |

无论计算出的金额多小，该文书都适用 RM10 的最低印花税。盖印花通过 LHDN 的印花税自评估制度办理，该制度明确将「Lease/Rental」文件与一般盖印花、securities 一并纳入范围。按惯例，租客通常承担正本协议上的印花税，房东则承担副本上（较小、固定金额）的印花税——但和押金一样，这种划分只是惯例而非强制规定，可在协议本身中重新分配。

不盖印花并不会使租赁在双方之间归于无效。它造成的是一种更具体、在发生纠纷时也更具破坏性的后果：未盖印花或印花不足的租赁协议，在补缴欠缴的税款——以及任何逾期罚款——之前，通常不能被法院采纳为证据。一直没来得及盖印花的租客或房东，通常之后仍可以补办，但在纠纷进行到一半时才发现这个缺口，而不是在签署时发现，是最糟糕不过的时机。

## 协议里究竟应该写明什么

鉴于这份文件承担着如此重的分量，马来西亚的住宅租赁协议通常至少涵盖以下内容：

- 各方当事人、物业本身，以及附有起止日期的租期
- 租金金额、到期日，以及可接受的付款方式
- 定金、按金与水电按金的金额，以及各自在何种条件下可退还、部分没收，或用于抵扣欠款
- 续约条款（如有），以及任何一方终止租赁所需的通知期
- 谁负责哪些维修，以及什么算作「损坏」，什么算作正常损耗
- 是否允许转租

以上这些都不是法定清单——它们只是用来填补没有租赁法所留下的空白。一份简短、含糊的协议并不违法；它只是把日后更多的分歧推向普通民事诉讼，而在那里，结果所需的时间更长、成本也比一条措辞清晰的条款更高。

## 当关系破裂时：驱逐与欠租

有两种情况足够常见，值得在此点明，但不打算把本文写成一本纠纷解决手册。

**租期结束后租客拒不搬离。** Specific Relief Act 1950 s.7(2) 禁止房东以自行采取行动的方式解决这个问题——不能更换门锁、切断水电，也不能在租客仍占用物业期间搬走其物品。要从租期结束后仍滞留的租客手中收回物业，必须通过法院程序，而不是房东直接采取行动。

**租客停止缴纳租金。** 房东可以不直接与租客对峙，而是依 Distress Act 1951 向法院申请扣押令，授权法院官员扣押租客留在物业内的动产并将其变卖，以追讨欠租。这是一个由法院监督的程序，不是房东可以自行执行的事。

这两条途径之所以存在，恰恰是因为没有更简单的成文法捷径——它们是合同法与物业法所提供的一般性救济手段，被套用到租赁关系上。

## 常见错误

**把三笔按金当成一笔总额。** 把定金、按金与水电按金混为一谈——或者不清楚一项付款要求究竟是针对哪一笔——会让人很难弄清楚该退回什么、何时退回。

**把房东的水电按金与水电公司自己的按金搞混。** 二者支付给不同的对象，出于不同的原因；结清其中一笔并不影响另一笔。

**以为未盖印花的协议「不正式但没关系」。** 无论如何，它在双方之间通常仍可强制执行，但在盖印花之前无法作为法院证据使用——而这恰恰是最需要用到它的时候。

**依赖「一般都是这样做的」，而不是白纸黑字写下来的内容。** 由于没有默认适用的租赁法，若协议对押金、通知期或维修事项只字未提，那些未写明的期望本身并不具有独立的法律效力。

**房东试图自行驱逐租客。** 对尚未搬走的租客更换门锁或切断水电，并不是一条捷径——它会让房东面临法律后果的风险，因为 Specific Relief Act 1950 s.7(2) 要求必须先取得法院命令。

## 下一步

租赁协议一旦签署并盖印花后，接下来的实际步骤通常是将水电账户改到租客名下，并了解与租金并行的任何建筑层级收费。关于 Change of Tenancy 流程及其自身按金的运作方式，见[开设 TNB 电力账户](/zh/property/electricity-tnb-account)；若该单位属于设有自己管理机构的分层地契物业，见[公寓生活与管理费](/zh/property/condo-living-maintenance-fees)。如果你尚未找到单位，或还没核实对方的身份，[在马来西亚寻找租房](/zh/property/finding-a-rental)一文涵盖了各大平台，以及在任何按金易手之前应先完成的 REN 注册核实。

## Sources

- Act 136 — Contracts Act 1950 — https://lom.agc.gov.my/act-detail.php?lang=BI&act=136 (Attorney General's Chambers of Malaysia (Jabatan Peguam Negara))
- Act 378 — Stamp Act 1949 — https://lom.agc.gov.my/act-detail.php?lang=BI&act=378 (Attorney General's Chambers of Malaysia (Jabatan Peguam Negara))
- Duti Setem (Stamp Duty) — overview — https://www.hasil.gov.my/en/duti-setem/ (Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN / IRBM))
- STAMPS / Self-Assessment Stamp Duty System — FAQ — https://stamps.hasil.gov.my/stamps/main/faq (Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN / IRBM))
- MYKH: Stamp Act 1949 amendments gazetted, laying groundwork for self-assessment regime — https://www.rahmatlim.com/perspectives/articles/30045/mykh-stamp-act-1949-amendments-gazetted-laying-groundwork-for-self-assessment-regime (Rahmat Lim & Partners)
- Equity – Relief Pt. 1: Recovering Possession of Immovable Property — https://yhalaw.com.my/equity-relief-pt-1-recovering-possession-of-immovable-property/ (Yew Huoi, How & Associates)
- The Landlord's Guide to Distress Actions — https://www.thomasphilip.com.my/articles/the-landlordrs-guide-to-distress-actions/ (Thomas Philip Advocates and Solicitors)

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