# 拍卖购置房产（银行拍卖 Bank Lelong）

> 马来西亚银行及法庭止赎拍卖（lelong）如何运作——当天须缴付的订金、余款期限，以及为何拍卖购置所承担的风险高于一般买卖合约（SPA）购置。

- Category: property
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-08-08
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房产可能以市值的一小部分落槌成交——但这份折扣正是市场为一切可能出错之处所定的价。银行拍卖（bank lelong）并非捡便宜的猎场；它是一场以价格换取风险的精算交易。

## 什么是银行拍卖，房产又如何走到这一步？

当借款人拖欠房贷时，银行（承押人，chargee）会通过强制出售来追回款项。在马来西亚，这主要受**《国家土地法典》**（National Land Code）规范——即《1965年国家土地法典》（1965年第56号法令），现已修订并援引为**《国家土地法典（2020年修订版）》（第828号法令）**——银行须先取得**出售令**（Order for Sale），房产方可拍卖。就注册地契（Registry title）持有的土地而言，申请须提交至**高等法院**；就土地局地契（Land Office title）持有的土地而言，则提交至**土地局**。

若房产尚未持有个别地契或分层地契——通常是仍处于总地契（master title）之下的发展项目——银行则改为直接出售其获转让的权益。这就是**LACA**（贷款协议连转让契据，Loan Agreement Cum Assignment）拍卖，由银行而非法庭进行，且不以同样的方式需要出售令。

## 《拍卖公告》告诉我什么？

**《拍卖公告》（Proclamation of Sale，POS）**是任何拍卖中最重要的单一文件。它在拍卖前公布，载明底价（reserve price，竞标起始的底线）、订金、余款缴付期限、「现状交付」（as is where is）条件，以及——至关重要地——买方将承接哪些欠款。竞标前请完整阅读，因为条款在落槌那一刻起便对你具有约束力。

## 我要付多少，何时付？

订金在落槌时立即到期缴付，时间表则因拍卖类型而异。就LACA拍卖而言，以下数字为惯常的市场做法；具约束力的数字始终以《拍卖公告》所印载者为准。

| 项目 | 高等法院（非LACA） | LACA（典型） |
|---|---|---|
| 当天订金 | 底价的10% | 底价的5% |
| 余款缴付期限 | 120天 | 90天 |
| 若未能完成交易 | 订金没收归原告；房产重新拍卖 | 订金没收；房产重新拍卖 |

就高等法院电子拍卖而言，订金为10% 的银行汇票（bank draft），最迟须在拍卖前一个工作日缴存。一旦错过余款期限，没收即自动生效——这正是拍卖与一般购置最大的区别所在。

## 这与一般SPA购置有何不同？

在一般的买卖合约（SPA）中，你可以议价、验屋，卖方交付空置管有权（vacant possession），地契也无欠款负累。拍卖则剥去了这些保障：

- **没有验屋保证。** 房产以「现状交付」出售，落槌后发现的缺陷无从追索。
- **你可能承接欠款。** 未缴的地税（quit rent）、门牌税（assessment）、管理费及水电费可能转由买方承担，除非POS注明由银行结清。
- **占用者是你的问题。** 许多拍卖房产并非空置。若前业主或租户拒绝迁出，你或须自费通过法庭追讨空置管有权。
- **一道硬性期限。** 90天或120天的余款期限是固定的；没有通融的延展，融资必须与之相配。

## 下一步怎么做

取得该特定单位的《拍卖公告》，逐条阅读，尤其是欠款及空置管有权条款。确认它是高等法院拍卖还是LACA拍卖，以便知悉实际适用的订金与期限，并取得能在该期限内放款的贷款批准。就法庭拍卖而言，请提前在司法机构的e-Lelong平台注册，并考虑在竞标**之前**——而非之后——聘请产业转易律师（conveyancing lawyer）。在承诺之前，先将经风险调整后的价格与一般SPA下的常规购置作比较。

## Sources

- e-Lelong System, High Court of Malaya — Terms & Conditions — https://elelong.kehakiman.gov.my/BidderWeb/Home/Terms (Judiciary of Malaysia (Kehakiman))
- Understanding Foreclosure Proceedings in Malaysia: A Legal Perspective — https://chambers.com/articles/understanding-foreclosure-proceedings-in-malaysia-a-legal-perspective (Chambers and Partners)
- Malaysia — National Land Code (Revised 2020) Act 828 — https://conventuslaw.com/report/malaysia-national-code-revised-2020-act-828/ (Conventus Law)
- Guide to Buy Auction Property in Malaysia — https://sites.google.com/teeweifong.com/teeweifongco/guide-to-buy-auction-property-in-malaysia (Tee Wei Fong & Co (Advocates & Solicitors))
- Guide to Buying Malaysian Auction Property — https://elelong.com.my/news-detail/Guide-to-Buying-Malaysian-Auction-Property/28 (eLelong.com.my)

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