购房者保护：HDA 法令、仲裁庭与烂尾项目

你已经付了订金、签了买卖合约、等着领取房屋钥匙——然后建筑工地却接连数月悄无声息。对于西马购买新住宅的购房者而言，法律实际上在这类情况发生之前、期间和之后都提供了数层保护。关键在于了解哪些受到保护，以及当事情不对劲时该往何处求助。

这些保护的支柱是**《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》**——即《118 号法令》或 HDA——连同其各项条例。本指南说明三件要紧事：购买前如何核查发展商、如何向仲裁庭提出索偿，以及项目被宣布为烂尾后会发生什么。

什么是 HDA 法令，它保护谁？

《118 号法令》规范在西马向公众销售一手市场住宅的发展商。它不适用于二手房（subsale，即二级市场）交易，而沙巴与砂拉越各自拥有自己的房屋法令。

保护始于执照制度。根据第 5 条，“除持有本法令下所发出执照的房屋发展商外……不得进行任何房屋发展。“要符合资格，一家发展商公司必须拥有不少于 RM250,000 的实缴资本，并存入至少 RM200,000，同时不得有曾被判欺诈罪或未获解除破产的董事（第 6 条）。

无照进行房屋发展是严重罪行。第 18 条规定罚款不少于 RM250,000 且不超过 RM500,000，或最长五年监禁，或两者兼施。正因如此，购房者最重要的第一步就是确认发展商确实持牌。

购买前如何核查发展商执照与 APDL？

除了发展商执照外，发展商还需要广告与销售准证（Advertising Permit and Developer’s Licence，APDL），才能进行广告宣传、开设销售展销厅或收取预订款项。有效的 APDL 编号必须显示在每一份广告和宣传单张上。

房政部（KPKT）设有由国家房屋局（Jabatan Perumahan Negara）运营的公共门户网站 TEDUH（teduh.kpkt.gov.my），购房者可在此免费进行以下核查：

核查项目	所确认的内容
持牌发展商名单	该公司是否持有仍然有效的发展商执照
APDL 状态	该项目是否拥有有效的广告与销售准证
项目进度状态查询	实际建筑进度百分比与营销宣称的对比
病态与烂尾项目名单	该项目是否已被归类为延误或烂尾

一个简单的谨慎做法：在支付任何订金之前，将宣传册上的 APDL 编号与 TEDUH 的记录相互核对，并查看项目进度状态。如果实际建筑进度远远落后于营销承诺，或该项目已被列为”病态”，那就是早期警讯。

购买期间与之后有哪些主要保护？

购买之后，购房者受到多种法定机制的保护：

• 标准买卖合约。 对于有地房屋，合约条款载于附表 G；对于分层房屋（strata），则载于附表 H。发展商不得随意更改这些重要条款，包括竣工期限以及延迟交付的滞纳赔偿金（LAD）。
• 房屋发展账户（HDA）。 从购房者收取的款项必须存入一个独立的项目账户，且只能用于该项目——从而限制购房者资金被挪作他用的风险。
• 缺陷责任期。 交付之后，购房者可在合约规定的期限内要求发展商修复缺陷。
• 购房者索偿仲裁庭。 一个低成本的论坛，无需诉诸民事法庭即可解决纠纷。

如何向购房者索偿仲裁庭提出索偿？

购房者索偿仲裁庭（TTPR）根据《118 号法令》第六篇（Bahagian VI）设立，作为购房者向持牌发展商索偿的廉价而快捷的渠道——例如就延迟交付的赔偿或未能修复缺陷提出索偿。

事项	详情
管辖权上限	裁决高达 RM50,000（第 16M 条）
提交费用	RM10，使用第 1 号表格（Borang 1）
时限	自 CCC、缺陷责任期届满或买卖合约终止起 12 个月内（第 16N 条）
律师代表	除非涉及复杂法律问题，否则不允许
裁决状态	最终并具约束力；可像法庭命令一样强制执行（第 16AC 条）

基本步骤：填写第 1 号表格，清楚陈述索偿内容及金额；连同费用在任何仲裁庭办事处的柜台提交或通过邮寄提交；将副本送达作为答辩人的发展商；并在指定的聆讯日期出席。

仲裁庭的裁决绝非只是建议。发展商未能遵从裁决属于一项罪行，可处以 RM10,000 至 RM50,000 罚款，或最长两年监禁，或两者兼施。

一个重要限制：如果你的损失超过 RM50,000——例如项目完全烂尾的情况——仲裁庭可能不是足够的论坛，而向法庭提起民事诉讼或许是必要的。

项目被宣布为烂尾后会发生什么？

当工地连续六个月或以上没有明显的建筑活动，或当针对发展商提出清盘（winding-up）呈请、委任了接管人及经理人，或发展商书面承认无力完成项目时，该项目即被视为烂尾。此状态由**房屋监管专员（Pengawal Perumahan）**确认，项目可由部长根据《118 号法令》第 11(1)(a) 条宣布为烂尾，随后由房政部列入名单。

当项目被确认为烂尾后，存在几种复兴途径：

• 机构复兴。 国家房屋公司（Syarikat Perumahan Negara Berhad，SPNB）——一家由财政部（法团）持有、成立于 1997 年、现归房政部管辖的房屋公司——自 2001 年起获财政部委任为执行代理，负责复兴烂尾房屋项目，并与相关当局及机构合作。
• 终止与退款。 对于住宅房屋，购房者在符合条件的情况下或可终止买卖合约，并在 30 天内要求全额退款。
• 对发展商采取行动。 根据《118 号法令》第 18A 条，弃置项目的发展商可处以 RM250,000 至 RM500,000 罚款，或最长三年监禁，或两者兼施。这是有别于第 18 条无照进行发展的另一项罪行。

需要记住的是，烂尾项目的复兴可能需要多年时间，且结果无法保证。正因如此，预防——在购买前核查执照、APDL 和进度状态——远比问题出现后的补救更有价值。

下一步

• 支付订金之前： 在持牌发展商名单中核查发展商名称，并在 teduh.kpkt.gov.my 确认 APDL 编号。
• 整个建筑期间： 关注项目进度状态查询，并保存所有收据及买卖合约副本。
• 当出现低于 RM50,000 的纠纷时： 考虑以 RM10 费用向购房者索偿仲裁庭提交第 1 号表格。
• 如果项目看似停工： 查看病态与烂尾项目名单，并寻求初步法律意见，因为重大损失可能需要采取民事行动。

本指南属一般资讯性质，并非法律意见。就具体个案，请咨询合格律师或房政部国家房屋局。