# 马来西亚房屋贷款与按揭融资

> 马来西亚购房融资指南——融资额度（margin）、国家银行（BNM）负责任贷款准则、MRTA/MLTA、公积金（KWSP）安康账户（Akaun Sejahtera）提款、SJKP房屋信贷担保计划以及贷款协议印花税。

- Category: property
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-08-08
- Canonical: https://negaraku.md/zh/property/home-loan-mortgage-financing

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心仪的房子也许标价RM450,000，但在银行确信你有能力在未来30年内还清之前，它是不会把这笔钱交给你的。按揭融资的世界正是从这里开始——融资额度、偿债比率、保险、公积金储蓄和印花税，这一切都决定着那把房门钥匙能否落入你的手中。

本指南简明地拆解每一个环节，让你清楚需要准备多少钱，以及管辖每一步的相关规则。

## 银行会提供多少融资？

银行愿意贷出的金额相对于房价的比例，称为**融资额度**（margin，或 *loan-to-value*，LTV）。对于首套和第二套房屋，马来西亚国家银行（BNM）**并未设定融资额度上限**——银行依据各自的内部信贷政策提供融资，在市场实践中通常最高达房价的90%，因此你至少需要准备10%作为首付。

受到管制的是第三套及以后的房屋。在BNM于2010年推出的宏观审慎措施下，**第三套房屋的融资被限制在最高70%的额度**，以遏制投机。根据BNM的说法，"financing facilities for purchase of the first and second homes are not affected"（首套与第二套房屋的购房融资不受影响），而70%的上限则适用于借款人的第三套房屋融资。

| 房屋贷款套数 | 融资额度 | 首付 |
|---|---|---|
| 首套 | 最高90%（银行政策） | 约10% |
| 第二套 | 最高90%（银行政策） | 约10% |
| 第三套及以后 | 最高70%（BNM上限） | 约30% |

首套和第二套房屋的实际融资额度取决于银行对房产及你信贷状况的评估。以一套RM450,000的房屋按90%融资额度计算，贷款为RM405,000，首付为RM45,000——尚不包括律师费和印花税。

## 银行如何评估你的还款能力？

银行不能仅凭融资额度就批出贷款。在马来西亚国家银行（BNM）的**负责任贷款准则**（Garis Panduan Pembiayaan Bertanggungjawab）下，每一家金融机构都必须确保借款人在扣除法定扣款、基本生活开支及所有其他债务之后的收入，仍足以在整个贷款期内支撑还款。

根据BNM的说法，其目的是让借款人在自身还款能力范围内借贷、在整个贷款期内偿还贷款，并拥有足够的财务缓冲以应对未来融资利率的上升。

两条最重要的实务规则：

- **最长期限35年。** BNM设定这一上限，是为了让贷款在退休年龄前还清——例如一名25岁的借款人将在60岁时完成还款。
- **偿债比率（DSR）。** 银行会计算你每月债务承担相对于净收入的比率。并没有单一的官方数字；每家银行根据扣款后的收入设定各自的上限。

在申请之前若想查看自己的信贷记录，你可以通过BNM的eCCRIS系统免费查阅你的CCRIS报告，并确认没有欠款。

## 我需要购买MRTA或MLTA吗？

当贷款获批时，银行通常会提供（有时甚至要求）按揭保险，以便在借款人身故或遭遇永久残疾时清偿贷款余额——这样家人就不会背负债务。

- **MRTA（Mortgage Reducing Term Assurance，递减式按揭定期保险）**——保障额度随着贷款余额的缩减而递减。一次性缴付的保费通常较便宜，但若你提前出售或再融资，则没有退保价值。
- **MLTA（Mortgage Level Term Assurance，平准式按揭定期保险）**——保障额度在整个期限内保持固定，并可能具有现金价值。保费较高，但在你更换房产时更为灵活。

在做选择之前，请比较其成本、可转移性，以及保单是否已转让（*assigned*）给银行。

## 公积金（KWSP）储蓄能帮上忙吗？

可以。55岁以下的公积金（KWSP，雇员公积金局）会员可提取**安康账户**（Akaun Sejahtera，前称第二账户/Akaun 2）的储蓄，用于购置住宅房产。根据KWSP的规定，这笔钱可用于：

- 协助首付；
- 减少房屋贷款的本金余额；或
- 缴付每月分期还款。

提款仅限于住宅房产（房屋、公寓、共管公寓）——不适用于空地或商业房产——并且可用于首套或第二套房屋。最高提款金额由KWSP依据各类提款的特定公式而定（通常取融资缺口与你安康账户余额两者中的较低值）；申请前请在i-Akaun上确认确切金额。

申请通过KWSP的i-Akaun进行，并须附上买卖协议（SPA）及贷款批准函。

## 如果我没有固定的薪水单怎么办？

自雇人士、零工工作者和微型创业者常因缺乏固定收入而被银行拒绝。**房屋信贷担保计划（SJKP）**——由隶属马来西亚财政部的房屋信贷担保有限公司（Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Berhad）运营——充当担保人，让银行愿意提供融资。

SJKP的主要特点（根据MOF Portal Manfaat福利门户）：

- **融资最高达RM500,000**。
- **期限最长35年**，并提供两代人贷款的选项。
- 对合格购房者**免首付**。
- 面向**18岁及以上的马来西亚公民**，供首次购房者购置（用于居住用途的新建、二手或拍卖房屋）。

资格条件包括：所有贷款的还款总额**不超过每月总收入的65%**、过去12个月内CCRIS欠款不超过两个月，以及24个月内没有负面信贷记录。

## 需要缴付多少印花税？

房屋贷款协议必须先加盖印花税，方可具有强制执行力。根据**《1949年印花税法令》**（Akta Setem 1949）第一附表，税率为**贷款总额的0.5%**（每RM1,000收取RM5）。缴款须在协议签署之日起**30天**内完成，并通过LHDN（内陆税收局）的e-Setem（STAMPS）系统处理。

| 贷款总额 | 贷款协议印花税（0.5%） |
|---|---|
| RM300,000 | RM1,500 |
| RM405,000 | RM2,025 |
| RM450,000 | RM2,250 |
| RM900,000 | RM4,500 |

此税项与房产本身的转名（MOT）印花税是分开的。

对于首次购房者，政府在2026年财政预算案中延长了印花税的全额豁免——涵盖MOT**及**贷款协议——适用于价值**高达RM500,000**的首套房屋，直至**2027年12月31日**。对于符合条件的房产，这两项印花税均为RM0。

## 接下来该做什么

- 在申请前，通过BNM的eCCRIS免费查阅你的CCRIS报告，并清理任何欠款。
- 计算实际首付：房价的10% + 律师费 + 印花税（若不符合豁免资格）。
- 若你的收入不固定，请在签署SPA之前，向合作银行探询SJKP的资格。
- 查看你公积金（KWSP）安康账户的余额，并准备好提款申请所需的文件。
- 在做出承诺之前，向不止一家提供商比较MRTA与MLTA的选项。

*本文为一般性资讯，并非财务建议。请就你的具体情况咨询银行、房产律师或持牌顾问。*

## Sources

- Responsible lending guidelines ensures borrowers' affordability — https://www.bnm.gov.my/-/responsible-lending-guidelines-ensures-borrowers-affordability (Bank Negara Malaysia)
- Measures in Promoting a Stable and Sustainable Property Market and Sound Financial and Debt Management of Households — https://www.bnm.gov.my/-/measures-in-promoting-a-stable-and-sustainable-property-market-and-sound-financial-and-debt-management-of-households (Bank Negara Malaysia)
- CCRIS Report — https://www.bnm.gov.my/ccris (Bank Negara Malaysia)
- Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP): Kelayakan — https://www.sjkp.com.my/skim-my/kelayakan (Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Berhad)
- Soalan Lazim (FAQ) — Pinjaman Perumahan SJKP — https://www.sjkp.com.my/soalan-lazim (Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Berhad)
- Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) — Portal Manfaat MOF — https://manfaat.mof.gov.my/taxonomy/term/326 (Kementerian Kewangan Malaysia (Portal Manfaat MOF))
- Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) — https://www.malaysia.gov.my/my/topics/skim-jaminan-kredit-perumahan-sjkp (Portal Rasmi Kerajaan Malaysia (MyGovernment))
- 6 Jenis Pengeluaran KWSP Untuk Rumah — https://www.kwsp.gov.my/en/w/article/epf-housing-withdrawal (Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP))
- Pengeluaran Mengurang/Menyelesaikan Baki Perumahan — https://www.kwsp.gov.my/en/member/house-withdrawal/reduce-housing-loan (Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP))
- Budget 2026: Stamp duty exemption extended for first-time homebuyers — https://www.thestar.com.my/business/business-news/2025/10/10/budget-2026-stamp-duty-exemption-extended-for-first-time-homebuyers (The Star)
- A Guide To Stamp Duty On Loan Agreements In Malaysia — https://lpplaw.my/insights/e-articles/stamp-duty-loan-agreement/ (Edwin Lee & Partners (Advokat & Peguam Cara))

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License: CC BY-SA 4.0