# 马来西亚的门禁社区与警卫社区：法律划线在哪里

> 马来西亚有两种法律地位截然不同的「门禁」住宅区——建在分层地契上的门禁社区（GACOS），以及由居民协会临时设立的警卫社区——而当中只有一种可以合法地在公共道路上设置路障。

- Category: property
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-07-24
- Canonical: https://negaraku.md/zh/property/gated-communities-and-security

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两个住宅区可能长得一模一样——砖砌岗亭、条纹路障、穿制服的保安查看你的贴纸。其中一个站在稳固的法律基础上。另一个之所以存在，只是因为还没有人挑战过它。

马来西亚并没有一个单一的法律类别叫做「门禁社区」。它有两种，分别来自法律中两个不同的源头。

## 两种方案，两种法律基础

**门禁社区（GC）**，官方名称为 GACOS，建于持有**分层地契**的土地之上。一项将 Section 6(1A) 插入 Strata Titles Act 1985 的修订，让发展商可以把一整幅有地住宅——独立式洋房、半独立式、排屋——分割成个别的分层地契单位，并将边界围篱、岗亭与内部道路登记为**共有产业**。由于该土地属于私人所有，并不存在另一条需要防止阻塞的公共道路。

**警卫社区（GN）**则是另一回事：一个建在普通个别地契上的既有住宅区，由一个向**社团注册局（Registrar of Societies）**注册的**居民协会（RA）**组织居民，加设保安与路障。区内的道路仍然是公共道路。管辖这一方案的全国规划指南 GP022（2010 年）明确指出，警卫社区「不可以合法地在公共道路上设置实体障碍物，也不可以对居民与公众的出入实施任何限制」——并另行完全禁止在警卫社区边界四周设置围篱。

| | 门禁社区（GC/GACOS） | 警卫社区（GN） |
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| 土地状态 | 分层地契私人土地 | 个别地契；道路仍属公共道路 |
| 法律依据 | Strata Titles Act 1985, s.6(1A) | 没有专属法规——只有一份规划指南（GP022，2010 年） |
| 边界围篱 | 允许，设于私人共有产业上 | 不允许在方案边界四周设置 |
| 管理方 | 管理机构（MC）／联合管理机构（JMB） | 居民协会 |
| 入口路障 | 不成问题——道路属私人 | 须经地方政府批准方为合法 |

## 灰色地带：公共道路上的路障究竟需要什么

横跨公共道路的路障，看起来正是 **Street, Drainage and Building Act 1974** 第 Section 46(1)(a) 条所要阻止的东西：该条文禁止在任何公共场所建造或维持「任何围墙、围篱、栏杆、柱子或任何物质的堆积，或其他障碍物」。

法院划下的界线在于是否获得批准，而不在于外观。在 **Au Kean Hoe v Persatuan Penduduk D'Villa Equestrian [2015] 4 MLJ 204** 一案中，一名屋主起诉自己所属的居民协会，要求拆除其住宅区入口处的路障与岗亭。联邦法院驳回了这项申索：由于地方议会已依据 Town and Country Planning Act 1976 批准了这些构筑物，一个受管制、仍可通行的路障在法律上不构成「障碍物」——他在停止缴纳居民协会会费后，必须自行操作路障这件事，同样不构成可被起诉的妨扰（nuisance）。把事实反过来，结果也随之反转：一个居民协会从未向地方政府申请就自行设置的闸门，正好落在 s.46(1)(a) 条打击的范围之内。

GP022 订下了实际的批准途径。设在道路保留地上的永久岗亭，须依据 National Land Code 1965 向县土地局申请 **Temporary Occupation Licence**，并另外取得地方政府的建筑准证；唯有**临时性**措施——人手操作的路障、锥形筒、设在持续有人驻守岗位的告示牌——才可以在没有执照的情况下获得一定的宽限。

## 设立警卫社区需要什么条件

根据 GP022，居民协会不能单凭己意架设闸门：

- 方案必须位于城市地方政府辖区内，理想情况下该区应有已记录的罪案记录，而当局须咨询警方。
- 凡区内设有学校、清真寺、公共礼堂或公共巴士路线的地方，一律不得设立警卫社区。
- 申请须透过一个**向社团注册局注册的居民协会**提出，须取得**不受胁迫的多数居民（户主）同意**，并呈交地方政府。
- 每一间房屋都必须已经持有 Certificate of Completion and Compliance（或较旧的 CFO）。

## 居民协会不能做的事

居民协会是依据 Societies Act 1966 成立的社团——性质上属自愿性质，而非法定机构，而这正是其权力的真正局限。**联合管理机构（Joint Management Body）或管理机构（Management Corporation）**从 Strata Management Act 2013 取得权力，可就「安全与保安措施」以及「使用受限的」共有产业订立附例；居民协会的权力则完全建立在居民协议之上。它可以像 Au Kean Hoe 一案所允许的那样，要求未缴费的会员自行操作路障。但它不能强迫访客交出身份证（IC），也不能合法地拒绝一名居民——不论其是否缴费——进入自己所居住的街道。

## 常见错误

- **以为路障合法，只因为「大家都有一个」。**合法性取决于地方政府的批准，而不是这种做法有多普遍。
- **把警卫社区（GN）与分层地契的 GACOS 混为一谈**——只有后者才拥有具法定收费权力的管理机构。
- **任由「临时」岗亭变成永久设施**，却从未申请 GP022 所要求的 Temporary Occupation Licence。
- **把多数同意当成一致同意**——方案一旦运作，反对者不能因此被拒之门外。

## 下一步

如果你所在的方案已经拥有分层地契以及 JMB 或 MC，保安的薪金只是一份更庞大法定账单中的一行——参见[马来西亚的公寓生活](/zh/property/condo-living-maintenance-fees)，了解这笔资金实际如何运作。至于岗亭、路障或警卫社区申请究竟由谁批准，请参见[马来西亚的地方政府](/zh/states/local-councils)。

## Sources

- Garis Panduan Perancangan: Gated Community and Guarded Neighbourhood (GP022) — https://www.mbdk.gov.my/sites/default/files/node/circular-guidelines/files/2024-02/Garis-Panduan-Guarded-and-Gated-Community.pdf (Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan)
- Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133) — official reprint text, s.46 (Obstruction) — https://www.ppj.gov.my/storage/7476/133---STREET,-DRAINAGE-AND-BUILDING-ACT-1974.pdf (Laws of Malaysia / Perbadanan Putrajaya)
- Strata Management Act 2013 (Act 757), ss.17, 21, 32 — establishment, powers and by-laws of the Joint Management Body — https://www.leepartners.my/wp-content/uploads/2016/08/STRATA_MANAGEMENT_ACT_2013_ACT_757.pdf (Unannotated Statutes of Malaysia)
- Case Commentary: Au Kean Hoe v Persatuan Penduduk D'Villa Equestrian — https://hlplawyers.com/case-commentary-au-kean-hoe-v-persatuan-penduduk-dvilla-equestrian/ (HLP Lawyers)

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