# 在马来西亚找房租：平台、地产谈判员，以及无人查验的 REN 标签

> 马来西亚的租房搜寻实际上是怎么运作的——该查哪些平台、在 BOVAEP 制度下注册地产代理与 REN（注册谈判员）分别可以合法为你做什么，以及佣金如何构成，而不假装收费是固定数字。

- Category: property
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-07-24
- Canonical: https://negaraku.md/zh/property/finding-a-rental

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你在某个平台上看中一个房源，给上面留的号码发了消息，然后有人出现，替你打开单位的门锁。这整个过程完全没有告诉你，把钥匙交到你手上的这个人，是否依法有权就此收取费用——而几乎没有人会去问。

这正是本文要补上的空白：搜寻实际发生在哪里，一旦你联系上某人，你实际在跟谁打交道，以及围绕这次接触的金钱往来本该如何运作。

## 搜寻实际发生在哪里

三个平台承载了这个市场的大部分份额。

**iProperty** 和 **PropertyGuru** 更偏向代理管理的房源——每个单位都附有具名的谈判员或代理行，并有可按州属或代理行名称搜索的名录。**Mudah** 除了代理发布的房源外，还承载着大得多比例的业主直接对租客的分类广告，这也是为什么它会出现更多未经筛选的原始房源——而这些房源的更新程度也参差不齐。

实际操作上，大多数搜寻最终都会把三个平台都查一遍，因为在任何时刻，都没有单一平台能覆盖整个市场。但这一切都不会改变你一旦取得联系后实际在跟谁交易——那是在另一条独立的法律轨道上运行的。

## 谁可以合法收费行事

马来西亚对谁可以就安排一宗房产交易（包括租赁）收取费用有明确规范。**大马产业估价师、鉴定师、地产代理及产业经理局**——通常简称 **BOVAEP**，在其自身表格及官网上则称为 **LPPEH**——依据 **Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981** 对此进行管辖。

该法令下设有两种角色，两者不可互相替代：

- **注册地产代理**是持牌的负责人——即该局登记核准、可经营地产代理业务的个人或公司。
- **注册产业谈判员（REN）**并不是一张独立、可单独存在的牌照。该局自身的注册表格 Form REN-01 要求每一名申请人都必须指名一间**注册代理行**及该代理行内一位具体的**监督注册人**，该局才会发出 REN 标签。谈判员始终隶属于某位代理之下——绝不会独立执业。

这种结构意味着，在某个房源上你联系的那个人背后，永远都站着一位持牌代理。

## REN 标签，以及为何值得开口索看

当该局核准一名谈判员时，会发出一枚 **REN 标签**——一个与该项注册绑定的编号识别标志。Form REN-01 还要求申请人声明自己已年满 18 岁、精神健全、品行良好，在申请前两年内没有欺诈或不诚实定罪记录，并且不是尚未解除破产令的破产人士。

这些信息，从房源上一个 WhatsApp 号码里根本看不出来。你若开口问，能看到的就是标签本身以及背后的代理行——而该局设有可供查询的登记名册，可以直接核实这些细节，而不必单凭一张名片就全盘相信。问一句「你的 REN 编号是多少，你隶属于哪间代理行」只需要发一条消息。但大多数租客从来不曾发出这条消息。

## 佣金实际上是如何运作的

马来西亚的地产代理佣金——包括出租业务在内——并不是由个别谈判员当场随意订定的。它受该局根据同一部 1981 年法令制定的 **Malaysian Estate Agency Standards（MEAS）** 管辖，该标准规范了注册代理行及其谈判员可以如何就安排一宗租赁收费。

值得了解的运作机制如下，但不去咬定一个随时可能被该标准修订的具体数字：

- 佣金通常与议定的租金挂钩，而不是与这宗交易无关的固定金额。
- 在一宗典型的住宅出租中，若双方各有谈判员，费用通常在代表房东一方的谈判员与代表租客一方的谈判员之间分摊——而不是由一方独自承担全部成本。
- 由于收费表由该局制定，而不是任何一间公司自订，如果某笔费用看起来异常偏高，或是在租赁协议尚未存在之前就被要求预先支付，那就有充分理由去问一问这是依据哪一份收费表。

如果某个数字对你的租赁很重要，就向代理行索取书面确认，而不是只看平台广告上的说法。

## 常见错误

**把每一个房源联系人都当作「代理」。** 许多其实是挂在别人牌照下工作的 REN——这本身没问题，前提是那间代理行与监督注册人确实存在，并且可以查核。

**在看房之前就付钱。** 正当的谈判员会先安排看房，然后金钱才会易手；在没看过房子的情况下就要求转账支付「订金」，是一种反复出现的骗局模式。

**以为 Mudah 上的房源不如平台代理房源「正规」。** 一个单位的产权归属，与推销它的人是否已注册，是两个不同的问题——不论房源来自哪个网站，都要查核后者。

**没有询问代理行名称。** 一个 REN 标签编号，若不知道它注册在哪间代理行之下，意义不大；两者要一起询问。

## 下一步

一旦你已经筛选出一个单位，以及一位可以核实身份的谈判员，接下来的步骤就是租赁协议本身，以及安排押金与租金的支付——这些款项大多通过网上银行转账，而不是现金。如果你还没有马来西亚的银行账户，请参阅[在马来西亚开立银行账户](/zh/money-daily-life/opening-bank-account)。如果你是凭一份新的工作聘书，而不是以公民或永久居民身份租房，也应同步办妥[就业准证（Employment Pass）](/zh/settling-in/employment-pass)——房东与代理行通常会在签署较长期的租约之前，要求出示有效准证的证明。

## Sources

- Form REN-01 — Application for Registration as Negotiator — https://www.lppeh.gov.my/forms/Form%20REN-01%20Application%20for%20REN%20Registration.pdf (Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents Malaysia (LPPEH))
- Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Malaysia — official portal — https://lpeph.gov.my/ (Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Malaysia (LPPEH / BOVAEP))
- Real Estate Negotiator search — https://search.lppeh.gov.my/ (Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Malaysia (LPPEH / BOVAEP))
- iProperty Malaysia — properties for rent — https://www.iproperty.com.my/ (iProperty.com Malaysia)
- PropertyGuru Malaysia — property agents directory — https://www.propertyguru.com.my/property-agents (PropertyGuru Malaysia)
- Mudah.my — properties for rent — https://www.mudah.my/malaysia/properties-for-rent (Mudah.my)

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Source of truth: https://github.com/negaraku-md/NegaraKu.md
License: CC BY-SA 4.0