马来西亚公寓生活：为什么你的管理费还有个名叫「储备金」的兄弟姐妹

你买下的是这个单位。你并没有买下电梯、警卫亭、游泳池，或是那条穿过你与邻居共用墙壁的管道。总得有人为这一切付费——而法律把这笔账单分成两个账户，并且规定你必须将它们分开处理。

大多数业主在月结单上只留意到一行字：「管理费」。很少人意识到旁边还有第二笔较小的费用——储备金——它做着完全不同的工作，并受自己的一套规则保护。

两笔费用，两种用途

管理费（有时称为服务费）用于支付大厦每月反复发生的运作成本：清洁、保安、电梯维修保养、园艺、公共区域水电费、保险，以及管理人员薪资。

储备金则是为那些不常发生、但花费庞大的项目而预留的款项：重新粉刷外墙、更换电梯、更换屋顶、重铺停车场路面。Strata Management Act 2013 第11(4)(c)、24(2)及51(2)条限制了储备金只能用于此类资本性项目——它不能被悄悄挪用来填补每月清洁费用的短缺。

在发展商的管理期间，该法令第13(4)条规定储备金供款不得低于管理费的10%。其后的管理机构可在大会上表决调高该比率；实际操作上，它鲜少再跌回该法定下限以下。

两笔费用的计算方式相同：按每个单位所分配的单位份额（第12(3)条）比例计算——这是根据 Strata Titles Act 1985 所赋予的一个数字，反映的是单位相对于公共财产的相对价值与获益程度——而不仅仅是建筑面积。两个面积相同的单位，如果其中一个对公共设施享有更多的专属使用权，其单位份额（以及账单）也可能不同。

实际负责征收的是谁：先JMB，后MC

在个别分层地契存在之前，并没有管理机构可以负责征收任何费用。该法令以**联合管理机构（JMB）**填补这一空白——这是根据第17条设立的法人团体，由发展商与买家组成，须在交吉（vacant possession）后12个月内召开其首次常年大会。

JMB负责管理大厦——征收费用、维护公共财产、执行内部规章——直到**管理机构（MC）**接手为止。MC根本不是由 Strata Management Act 2013 设立的：它是根据 Strata Titles Act 1985，在个别分层地契发出、分层登记册开启的那一刻成立的。一旦如此，JMB的角色便告结束，MC接手同样的职责，业主则成为其成员。

	JMB	MC
设立依据	SMA 2013, s.17	Strata Titles Act 1985
触发条件	首次常年大会，须于交吉后12个月内召开	分层地契发出，登记册开启
成员	发展商 + 买家	全体单位业主

**建筑总监（Commissioner of Buildings，简称COB）**由州政府当局为每个地方政府区域委任，负责监督这一交接过程，包括确保JMB确实按时成立，并在过程中解决发展商与买家之间的争议。

人人同一费率——大致如此

在默认情况下，每个单位按每单位份额缴付相同费率的管理费（第21、25、52及59条）——这是一条防止偏袒的规则，让发展商或管理机构无法悄悄向部分业主收取更高费用。

例外情形规定在第60(3)条：MC只能在狭窄的情形下设定差异化费率，大致上仅限于单位确实用于不同用途的情况（例如混合住宅商业项目中的零售单位）。法院在这方面一向严格——已经计入单位份额计算中的因素，不能再被重复用来为该单位收取不同费率作辩护。

常见错误

• 误以为储备金是JMB／MC可以随意动用的「额外管理费」。 法律明确将其专款专用于资本工程，而非日常开支。
• 只缴管理费，跳过储备金那一栏。 两者是第25(1)条下同一项法定义务——部分缴付并不能解除该义务。
• 以为拿到钥匙当天就会有分层地契（因而有MC）。 交吉、JMB成立与分层地契发出是三个各自独立的里程碑，彼此之间可能相隔数年。
• 将管理纠纷直接诉诸民事法院。 有关欠缴或存在争议的费用的索偿，一般须提交分层管理仲裁庭处理，该仲裁庭有自己的索偿金额上限与程序。

下一步

如需查阅逐条逐节的完整细节，可到总检察署（Attorney General’s Chambers）网站阅读该法令原文；若想知道自己所在的项目目前仍由JMB管理还是已有MC，直接向管理处查询即可；如果你是租客而非业主，可参阅在马来西亚寻找租屋，了解这类建筑最初是如何被展示和出租的。