在马来西亚买房：从预订金到拿到钥匙之间究竟发生了什么

一宗马来西亚房屋买卖通常牵涉两位律师，而大多数买家根本没注意到他们是两个不同的人。一位负责草拟并盖印那份移转产业的买卖合约（Sale and Purchase Agreement，SPA）。另一位——由银行委任，有时是同一间律师楼——负责草拟并盖印贷款合约与押记（Charge），那份押记正是让银行在贷款未获偿还时得以没收产业的文件。把”律师”想成故事里单一角色的买家，往后往往就是那些搞不懂为什么出现两笔律师费、或为什么贷款获批当天钥匙却没有送到的人。

买卖本身走在两条并行的轨道上，只会交会两次——一次在放款之时，一次在土地局。

轨道一：产业易手

预订。 预订金（通常是价格的一小部分百分比）用来保留单位，并显示买家的认真意向，不论卖方是发展商还是 sub-sale 中的个人业主。就大多数法律用途而言，这还不算具约束力的合约——买卖合约（SPA）才是。

SPA。 若是由持牌房屋发展商直接销售的新项目，SPA 并非自由草拟——它必须依循 Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 下订明的法定格式：拥有个别地契的有地产业适用 Schedule G，分层发展项目则适用并行的 Schedule H。Schedule G 法定格式把好几项买家常以为可以商议的事项都固定下来：

Schedule G 法定条款	所固定的内容
付款时间表	签约时 10%，其后按建筑阶段（打地基、搭建骨架、砌墙、盖屋顶、批荡等）分期支付，空置管有权交付时 12.5%
贷款申请期限	买家须在收到已盖印的 SPA 后 14 天内申请融资
空置管有权交付	自 SPA 日期起 24 个日历月内（有地产业）
迟交罚则	按购买价的 10% 年率计算违约赔偿金，逐日计算，直至交付管有权为止
缺陷责任期	自空置管有权交付起 24 个日历月
盖印与登记费用	由买家承担；双方各自支付自己的律师费

sub-sale（向现任业主购买现有房屋）则是一份私人合约——以上各项都不是强制规定。市场惯例是 SPA 大约在预订金之后两周内签署，剩余的首期款项须在签约后不久支付，但确切的百分比、罚则条款与完成期限，全凭两位律师协商写进那份特定合约。阅读 resale（转售）SPA 时须与新项目 SPA 一样仔细——并没有法定底线保护你。

贷款与押记。 银行发出献议书（Letter of Offer）并经买家接受之后，第二位律师（或同一间律师楼，换一顶帽子）会准备贷款合约（或伊斯兰融资合约）以及一份押记——以 Form 16A 依 National Land Code 登记——这才是真正让银行对该产业取得担保权益的文件。这是与 SPA 分开的独立文书，另行盖印，日后贷款全数偿还后，也是透过 Form 16N 解除（discharge）来解除。

放款。 银行会分阶段放款（新项目的情况下，配合建筑阶段分期），或在完成时一次过放款（大多数 sub-sale 的情况），并与买家自己的现金部分一并支付。

转让。 对于已经发出个别地契的有地产业，所有权透过一份转让备忘录（Memorandum of Transfer）——即 National Land Code 1965 下的 Form 14A——转移，由双方签立、经 LHDN（内陆税收局，Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia）盖印，并向土地局呈交登记，土地局据此登记新业主，并（若该产业设有押记）同时登记银行的押记。对于尚未分割的新项目，发展商必须先取得一份独立的地契文件，这份转让才能够被签立——这正是为什么新项目的移交，在文书作业上往往会大幅落后于空置管有权日期，即便买家早已拿到钥匙。

轨道二：律师究竟在做什么

一位过户律师在马来西亚买卖中的工作不是撰写文章，而是确保四件具体的事按正确顺序发生：SPA 具可执行性，并在贷款告吹时保护买家的订金；地契须经查核，确认没有既存押记、caveat 或权益限制会阻碍干净的转让；SPA 与贷款合约／押记须都在 LHDN 正确评估并盖印；以及转让备忘录须完成呈交，新地契须完成核发。

由于买家的律师与银行的律师对不同的客户负责，两者的诱因并不相同——银行律师保护的是银行的担保权益，而不是买家的订金——这正是许多买家即便只有一间律师楼同时处理两份档案，最终仍须支付两笔律师费的实际原因。

印花税：目前已确认的部分

印花税不是单一数字——它依 Stamp Act 1949，至少针对两份不同的文件，按两种不同的税率征收。

就转让本身而言（转让备忘录，或任何其他产生产业转让效力的文书），Stamp Act 的 First Schedule（第一附表）item 32(a) 订下一个从价（ad valorem）的分级税率——按所列价格与 LHDN 自身市场估价两者中较高者计算：

价值区间	税率
首 RM100,000	每 RM100 收 RM1（1%）
超过 RM100,000 至 RM500,000	每 RM100 收 RM2（2%）
超过 RM500,000 至 RM1,000,000	每 RM100 收 RM3（3%）
超过 RM1,000,000	每 RM100 收 RM4（4%）

依 Stamp Act 的 Third Schedule（第三附表），买家——而非卖方——才是在法律上须负责缴付这项税款的一方。若该产业先前已就衡平权益（beneficial interest）的转让缴纳过从价税，其后的法定业权登记只须缴付固定的 RM10，因此同一价值不会被重复课税两次。

非公民与非永久居民须缴付另一种统一税率，而不是分级税率：一般产业适用 4%，自 2026 年 1 月 1 日起，住宅产业则提高至统一的 8%——两者都规定在同一附表的不同 item 之下。

就贷款／融资合约而言，附表中担保文书（security instrument）的相关条文另外规定一项税款，按贷款金额而非产业价格计算——该指南把房屋贷款合约、伊斯兰房屋融资与押记文书一并归类为「担保文书」，但每个 item 的具体税率取决于所使用的融资类型，因此应在签约当下查核现行数字，而不要假设单一统一百分比适用于每一种融资。

豁免会来也会走。 LHDN 会不定期地就有时限的印花税豁免颁布宪报命令——历来涵盖的类别包括价格低于特定上限的低成本房屋购买，并以一整套方式同时涵盖 SPA、转让文书与贷款／担保文书。这些命令是依 Stamp Act 的 section 80 作出的，各自带有自己的生效日期与价值上限，并会随政府政策改变而被撤销、替换——因此，凡是你在别处读到的任何具体「首购族豁免」数字，都应当视为需要在你购买当下，对照 LHDN 现行的豁免命令清单加以核实，而不是 Act 一项恒常不变的特征。

制度本身也在改变。 马来西亚正逐步淘汰人手盖印，改用透过 MyTax 平台运作的印花税自我评估制度（Self-Assessment Stamp Duty System，STSDS），由纳税人自行计算并申报税款，而不是由 LHDN 评税。推行时间表：租约、证券与一般盖印事项自 2026 年 1 月 1 日起；不需要 JPPH 估价的产业转让文件自 2027 年 1 月 1 日起；其余所有事项自 2028 年 1 月 1 日起。

常见错误

• 把贷款获批当成终点。 获批只是启动放款与转让流程的开始——空置管有权或完成，乃至最终的新地契，都是后话，并取决于 SPA 本身的条件。
• 以为 sub-sale 的 SPA 拥有与新项目 SPA 相同的买家保障。 Schedule G/H 固定的付款阶段、强制性的完成期限，以及自动产生的违约赔偿金，只适用于向持牌发展商购买——不适用于 resale。
• 把 SPA 律师的角色与银行律师的角色搞混。 银行律师受聘是为了保护银行的押记，而不是为买家协商 SPA 条款。
• 从博客文章引述印花税豁免门槛，仿佛它是永久不变的。 豁免命令是具有各自起讫日期的立法文书——在据此编列预算之前，须先确认目前生效的是哪一项。

下一步

关于你即将取得的地契究竟承诺了什么——永久地契相对租赁地契，以及分层地契相对有地产业——见 产业永久地契、租赁地契、分层地契、有地物业。关于让土地局登记得以运作的转让备忘录与押记背后的法规，见 National Land Code 1965。