National Land Code 1965——让马来西亚半岛每一份地契都写明姓名的法令

请古晋的律师依据 National Land Code 核实槟城的一份地契，老实的答案是：它在 那里根本不适用。马来西亚实际施行三套各自独立的土地法令，而非单一一套—— 这个单一事实，正是大多数摘要都会略去的部分。

一览

简称	National Land Code 1965
法令编号	Act 828（原为 Act 56 of 1965）
生效	1966年1月1日，经 Legal Notice 474/1965
宪法依据	第76(4)条，联邦宪法——就州清单事项确保统一性
地域范围	马来西亚半岛十一个州属
施行的制度	托伦斯（Torrens）——以登记确立地契
不涵盖	沙巴、砂拉越——各自设有本身的土地法令

”Torrens” 到底改变了什么

在类似本法令这样的登记制度出现之前，世界上大部分地方的土地所有权都建立在 地契文件（deeds）之上：一连串私人文件层层相扣，每一份文件的可靠程度都取决 于它之前的那一份，买家的保障则取决于能否将这条链一路追溯得够远。

托伦斯制度（Torrens system）以十九世纪南澳大利亚改革者 Sir Robert Torrens 命名，彻底颠覆了这种做法。登记册本身就是地契。 所有权并非靠出示陈年文 件来证明；而是靠注册官此刻已将谁的名字登记在那块土地之下来证明。

National Land Code 以单一一部法令，将这套制度带入马来西亚半岛，取代了此前 各州林林总总的土地法令——本法令正式废除了这些法令，并将其列于 Eleventh Schedule 之中。

登记才是那项行为，签名不是

根据本法令，签署转让、租赁或抵押文件本身并不会移转土地上的任何权益。该文 件必须呈交予注册官（Registrar of Titles，负责登记处地契土地）或土地行政官 （Land Administrator，负责土地局地契土地）予以登记。唯有该项登记，才使该 交易完成。

正是这一条单纯的机械式规则，使登记册可靠到足以让人照单全信——而这正是托 伦斯制度的全部意义所在。

不可推翻性——及其限度

本法令 Section 340 赋予登记产权人（registered proprietor）的地契或权益不 可推翻性：一旦你的名字登上登记册，你的地契便对世上任何人皆属有效，日后 的挑战者一般不能仅凭出示一项更早、未经登记的主张，就将其推翻。

这项保障并非绝对。该条文划出若干例外情况：登记本身是经由欺诈或伪造取得、 是通过不充分或无效的文书取得，或属于该条文另行订明的其他情形——这些情形 正是马来西亚各法院数十年来在「延迟不可推翻性」（deferred indefeasibility） 原则下不断处理的问题。这项机制本身，比任何单一案例都更重要：不可推翻性保 护的是登记册，未必是某个名字登上登记册的每一条途径。

州政府仍然拥有这套制度背后的土地

登记并不会消灭州政府的所有权。根据联邦宪法，土地仍然是州属事务，而本法令 正是将这一点付诸实行：州政府当局（State Authority，即依州行政谘询行事 的统治者或州元首）最初批出州属土地，设定其土地用途类别，并且对其后大多数 交易——包括转让、租赁、抵押与用途类别变更——必须给予同意。本法令为各项土 地交易提供了统一机制；它并不会将土地在宪法层面的根本所有权从各州手中移走。

为何由国会——而非十一个州立法议会——通过这部法令

土地属于联邦宪法 Ninth Schedule（第九附表）中的州清单事项——通常只有 州立法议会才能规管。National Land Code 之所以仍能以单一一部联邦法令的形式 存在，是因为第76(4)条允许国会仅为达成法律与政策统一这一有限目的， 而就州清单事项立法。国会正是行使这项权力制定了本法令，这也是它无须每个州 个别采纳，即可在半岛十一个州属统一生效的原因。

本法令刻意不触及的事项

本法令并未将每一套与土地相关的制度都纳入其中。它明文保留了数套并行制度， 包括：

• 马来保留地，以及习俗地与统治者土地
• 矿业地权
• wakaf（伊斯兰宗教捐产）与 baitulmal（伊斯兰教产库）
• 各州特定的垦殖法令，例如 Kelantan Land Settlement Act 1955、Terengganu Settlement Enactment、Perlis Land Settlement Enactment，以及 Land (Group Settlement Areas) Act 1960

关于以上任何一项的问题，都需要查阅其本身的法令，而非本法令的一般条文。

沙巴与砂拉越：完全不同的法令

这正是大多数简短说明因遗漏而弄错的地方。National Land Code 从未适用于 沙巴或砂拉越。两地各自保留本身更早期的土地法令：

地区	管辖法令
马来西亚半岛	National Land Code 1965 (Act 828)
沙巴	Sabah Land Ordinance (Cap. 68)
砂拉越	Sarawak Land Code (Cap. 81)

这三套制度带有家族相似性——皆源自同一套托伦斯传统——但它们是各自独立的 法令，条文各异，土地局各异，判例法也各异。无论是地契查册、原住民习俗权利 问题，还是亚庇或古晋当地的交易程序，都必须依据沙巴或砂拉越本身的法律来解 答，而不能引用 National Land Code。

常见错误

把「马来西亚土地法」当作单一一部法令。 实际上有三部，彼此并不可互相替 代——为沙巴或砂拉越的事项援引 National Land Code 的条文，纯粹是引错了法 律。

以为已签署的买卖合约就能移转所有权。 根据本法令，私人合约只在双方之间 创设合约上的权利；真正移转合法地契的，是经登记的转让。

把不可推翻性当作绝对。 Section 340 设有法定例外；「地契已经登记」本身 并不能完整回答每一宗关于该地契究竟是如何被登记的争议。

下一步

关于土地作为州清单事项，如何融入更广的联邦——州权力划分，参见 联邦宪法。关于另一部以登记为基础的法 令——公司注册——如何构建类似「登记册说了算」机制的比较，参见 Companies Act 2016。