# 「在新山经商：三个市议会与一道边界」

> 新山都会区由三个独立市议会依据三套分别宪报颁布的附例发牌，其工资底线由柔佛长堤对岸的劳动市场设定，而 JS-SEZ 覆盖层改变的是奖掖考量，却不改变你实际需要的执照。

- Category: business
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-08-14
- Canonical: https://negaraku.md/zh/business/doing-business-johor-bahru

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新山是马来西亚唯一一座工资底线、人力规划与交付时程全都由一个你并不在其中经营的国家所设定的城市。

这才是一份新山指南真正的主题。奖掖层——
[新柔特别经济区](/zh/business/js-sez-guide)与
[依斯干达大马](/zh/business/iskandar-malaysia-guide)——都有各自的页面，
在此重述只会浪费你的时间。那些页面没有告诉你的，是哪个柜台受理你的执照申请、
为何你西面两公里的邻居向不同的市议会提交申请，以及如果你迟了一天，你的续牌会怎么样。

## 谁为你发牌，依据什么

新山都会区并非单一地方当局。它至少有三个，各自依据自身分别宪报颁布、依据
**《1976 年地方政府法令》第 102 与 102A 条**订立、并由州政府当局依第 103 条确认的附例发牌。

| 市议会 | 发牌附例 | 宪报 |
| --- | --- | --- |
| **MBJB** — 新山 | UUK Pelesenan Tred, Perniagaan dan Perindustrian (MBJB) **2016** | J.P.U. 15，2016 年 3 月 31 日 |
| **MBIP** — 依斯干达公主城 | UUK Pelesenan Tred, Perniagaan dan Perindustrian (MBIP) **2018** | J.P.U. 51，2018 年 10 月 25 日 |
| **MBPG** — 巴西古当 | UUK Pelesenan Tred, Perniagaan dan Perindustrian (**MPPG**) **2017** | Jil. 61，2017 年 2 月 2 日 |

那张表里藏着两个援引陷阱。**MBJB 自家的英文发牌页面仍指向 2004 年附例**，
而该附例已被 2016 年文书的附例 54(1) 明文废除——请援引宪报，而非该页面。
还有，**巴西古当已由市政局（Majlis Perbandaran）升格为市政厅（Majlis Bandaraya），
但附例仍沿用旧的 MPPG 名称**。这与槟城的 MPPP 时代文书及砂拉越的 KMC 附例是同一模式：
文书上的名称才是你要援引的名称，而非信笺抬头上的名称。

三套收费表结构不同，这正是为何一个市议会的清单并不适用于另一个。巴西古当的 MPPG 2017 附例
在机制上与 MBJB 相仿——其附例 11 将有效期上限定为三年，附例 12(1) 要求不迟于期满前 30 天续牌，
附例 3(2) 对临时执照（不足六个月）按收费表所列费用的两倍计收——以一份按活动分类的最低与最高额度
Jadual 为基础：洗衣店（*kedai dobi*）RM300–RM1,000，电子产品店 RM200–RM600，建筑承包商
RM350–RM1,000，互联网服务中心 RM500–RM2,000。依斯干达公主城的 MBIP 2018 收费表则以另一种方式
计价——不按活动最低最高，而按场所面积分三档（不足 1,000 平方英尺 / 1,001–2,000 / 2,001 以上）：
油站统一 RM500，餐厅 RM320/390/470，戏院 RM275/365/500，干货杂货店 RM210/250/330。

## MBJB 附例实际对你做了什么

有四项条文决定执照如何运作，而它们没有一项是全国通用的默认值。

**附例 11——有效期。** 执照的有效期由市长（Datuk Bandar）决定，上限为三年。
MBJB 现以逐日对逐日的方式计算有效期，而非以日历年计算，因此你的期满日是你自己的。

**附例 12——续牌，及那道硬边界。** 申请须**不迟于期满前 30 天**提出。
逾期续牌可在缴付不超过执照费的罚款下获准——但**一旦执照期满，便完全不再有续牌**。
它将变成一份重新申请，需重新组配文件、重新预留前置时间。续牌于期满前三个月开放，
而一笔未清缴的门牌税（*cukai harta*）估价将使续牌受阻。

**附例 3(2)——临时执照罚则。** 有效期不足六个月的执照按收费表所列年费的**两倍**计收。
快闪店、季节性摊位与短期装修试营运期的每月成本高于永久场所，而非更低。

**Jadual——真金白银。** 与多数马来西亚市议会不同，MBJB 的宪报公布了一份按活动分类的
完整年费最低与最高额度表：车辆修理厂 RM200–RM1,000，食品制造 RM300–RM1,000，
纺织厂 RM500–RM1,000，电子产品 RM2,000–RM4,000，酒吧、夜总会或卡拉 OK 场所 RM750–RM2,000，
数字预测（万字票）代理 RM1,500–RM4,000。依附例 10(3)，执照转让费为 RM50。
依附例 3(3)，无照经营可处最高 RM2,000 罚款或一年监禁，依附例 53 可按最高 50% 复合罚款。

申请须经**ekhidmat.my**——柔佛州各市议会共用的电子服务平台——办理，
柜台设于武吉士南（Bukit Senyum）的 Menara MBJB 及一处 Johor Jaya 分处。邻近市议会亦通过
同一平台结算：MBIP 将在线执照付款导向 eKhidmat Johor 门户（而申请本身则通过其自家的
awam.di.mbip.my 前端受理），MBPG 则在续牌获批后通过 eKhidmat Johor 收款——因此在三个市议会
一律以 eKhidmat Johor 作付款渠道来规划，即便申请前端各异。文件依附例 4(5)——经核证的 SSM 注册、
业权或租约证明、每一项 Majlis 批准（包括**入伙纸 Sijil Kelayakan Menduduki**）、一张当期估价收据，
以及视活动而定来自消防局（Bomba）、卫生局（Kesihatan）或环境局（JAS）的支持信函。巴西古当另加收
一笔**RM3.00 的综合表格费**，并要求招牌视觉稿在提交前经国家语文局（Dewan Bahasa dan Pustaka）核实。

## 你实际竞标的劳动市场

柔佛公布的工资数据与其增长相映成趣。DOSM 的《Salaries and Wages Survey Report 2024》
将柔佛的**月均薪资定为 RM3,414、中位数为 RM2,582**，两者均**低于**全国的 RM3,652 与 RM2,793——
而这发生在全国增长最快的州。失业率为 2.3%，与雪兰莪并列，远低于全国的 3.2%，
劳动参与率为 71.6%。

将两者放在一起解读，图景便是一个平均数偏软的紧俏市场，这正是一道边界所造成的。
全州平均数被农业以及远离关卡的县区拉低；在新山核心区，从事可交易技能的雇主——工程、物流、
金融运营、技工——为相同的人才与新元工资竞争。平均数告诉你的是你在居銮（Kluang）要付多少。
它并不告诉你你在丹绒（Tebrau）要付多少。

有一个数字应拒绝公布：**没有任何通勤至新加坡工作的居民官方马来西亚人数。**
流传的数字从 300,000 到 500,000 不等，出自新闻媒体且彼此矛盾。最接近的官方陈述是首相署提及
长堤每日超过 350,000 名*旅客*——双向的过境总数，而非工作者。

## 长堤物流，及 2027 年会有何改变

两条陆路通道承载一切：新山的长堤（Causeway）与大士的第二通道（Second Link）。
两者都不公布吞吐量，因此请依据观察到的高峰而非统计数据来规划。

海路一侧记录较为完整。**丹戎柏勒巴斯港（Port of Tanjung Pelepas）以 14,028,375 TEU 收关 2025 年**，
是首个在一个日历年内突破 1,400 万的马来西亚货柜码头，相较 2024 年的 1,225 万。
**巴西古当的柔佛港（Johor Port）**2025 年处理了 **108 万 TEU**。对一家新山出口商而言，
这是实实在在的选择余地——州内有两个货柜门户，且两者皆非巴生港（Port Klang）。

陆路一侧将随**RTS Link** 改变：一条从**武吉查卡（Bukit Chagar）至兀兰北（Woodlands North）**
全长 4 公里的双轨穿梭线，每方向每小时 10,000 名乘客，八列无人驾驶四节编组，
以及——最具运营意义的部分——**同址联检（co-located CIQ）**，因此通关只需一次，在出发时完成。
MRT Corp 以 2026 年底完成基建、2027 年 1 月起载客服务为目标。若你的人力模型依赖跨境通勤，
那个日期就是你围绕之规划招聘的日期。

## 房产，及州政府同意的代价

柔佛对外资收购明码标价，且数字高于市场普遍报道的水平。柔佛土地及矿产局
（Pejabat Tanah dan Galian Johor）为住宅、公寓、商店与办公室类别设定 **RM1 million 的最低购置价**，
农业地则为 RM1 million 或 15 英亩，仅限租赁，最短十年。批准费为**估值的 3%，最低 RM30,000**，
适用于住宅与商业，工业则为 **4%**，依据 2026 年 4 月 1 日生效的《Kaedah-Kaedah Tanah Johor 2026》
所附收费表。每份业权注册费为 RM2,000。

多数二手来源仍援引 2% 或 RM20,000。他们援引的是一套已被取代的收费表。

## 经济考量

DOSM 的《GDP by State, 2025》使柔佛脱颖而出：**RM171 billion，增长 8.0%**，为各州最高增幅，
且以 DOSM 自己的话说，接近全国经济的 10%。制造业占州经济的 **28.0%** 并增长 4.0%，
以电气、电子与光学产品的 4.9% 领先。建筑业增长 **26.7%**，其中房屋建筑达 **47.4%**——
DOSM 将此直接归因于非住宅数据中心设施。

需要留意的是人均值。柔佛的**人均 GDP 为 RM48,031**，而全国为 RM59,167。增长到来的速度
快于其被分配的速度，而这正是一个资本密集型数据中心与物流建设期所应有的表现。

## 在这里没有不同的东西

几乎其他一切。注册 Sdn Bhd、公司税、SST、e-Invoice、EPF 与 SOCSO、《1955 年雇佣法令》
（Employment Act 1955）、MyCoID、公司秘书要求、法定审计与年报截止日——全都是联邦事务，
在新山、怡保与哥打峇鲁完全相同。如果一份新山指南在解释如何注册公司，那它就已经无话可说了。
请在各自的页面上阅读这些内容，把你的柔佛时间花在市议会、边界与土地规则上。

## 常见错误

- **援引 2004 年 MBJB 附例**，因为它仍在 MBJB 自家的英文页面上。它已被 2016 年文书的
  附例 54(1) 废除。
- **假设新山只有一个市议会。** 依斯干达公主城与巴西古当是依据各自附例的独立发牌机构。
  在组配文件之前，先查清你的邮区落在哪一个之内。
- **让执照期满却期望获得续牌。** 附例 12 不允许这样。期满之后就是一份新申请。
- **按年费率为短期摊位编列预算。** 不足六个月的依附例 3(2) 按两倍计收。
- **将 JS-SEZ 批准当作市议会执照的替代品。** 它不是，也从来不是。奖掖层与发牌层互不相干。
- **为外资房产批准援引 2%。** 现行 PTG Johor 收费表为 3%，最低 RM30,000，工业则为 4%。
- **以全州平均数为新山薪资建模。** 全州平均数包含了不与新加坡竞争的县区。新山核心区则会。

## 接下来做什么

先确定地址，因为地址决定市议会。为该市议会调出正确的宪报附例——而非市议会的摘要页面——
并在你签署租约之前阅读其有效期、续牌与收费条文，因为入伙纸（*Sijil Kelayakan Menduduki*）
与一份清白的估价记录都是你事后无法补救的前提条件。然后阅读
[JS-SEZ 指南](/zh/business/js-sez-guide)与
[依斯干达大马指南](/zh/business/iskandar-malaysia-guide)，看看你的活动是否符合任何资格，
以及[场所执照页面](/zh/business/premise-licence-malaysia)以了解市议会层在全国范围内如何运作。
如果你在与北部作比较，[槟城指南](/zh/business/doing-business-penang)是结构上最接近的对照——
那里有两个市议会，这里有三个，且没有两套收费表是相同的。

## Sources

- Undang-Undang Kecil Pelesenan Tred, Perniagaan dan Perindustrian (Majlis Bandaraya Johor Bahru) 2016, J.P.U. 15 — https://www.mbjb.gov.my/sites/default/files/2022-06/jpu.15_uuk_pelesenan_tred_perniagaan_dan_perindustrian_mbjb_2016.pdf (Johor Government Gazette)
- Undang-Undang Kecil Pelesenan Tred, Perniagaan dan Perindustrian (MPPG) 2017 — https://www.mbpg.gov.my/sites/default/files/uuk_pelesenan_tred_perniagaan_dan_perindustrian_mppg_2017_organized.pdf (Johor Government Gazette)
- Jenis dan Kadar Lesen Premis Perniagaan berdasarkan UUK Pelesenan Tred, Perniagaan dan Perindustrian (MBIP) 2018 — https://www.mbip.gov.my/sites/default/files/kadar_lesen_perniagaan_berdasarkan_uuk_pelesenan_tred_perniagaan_dan_perindustrian_mbip_2018-1.10.2022.pdf (Majlis Bandaraya Iskandar Puteri)
- Pelesenan — MBIP — https://www.mbip.gov.my/perkhidmatan/pelesenan (Majlis Bandaraya Iskandar Puteri)
- Pelesenan / Licensing — MBPG — https://mbpg.gov.my/index.php/en/rakyat/pelesenan (Majlis Bandaraya Pasir Gudang)
- Pelesenan — Majlis Bandaraya Johor Bahru — https://www.mbjb.gov.my/en/business/licensing (MBJB)
- Perolehan Hartanah oleh Kepentingan Asing — https://ptj.johor.gov.my/pendaftaran/perolehan-hartanah-oleh-kepentingan-asing/ (Pejabat Tanah dan Galian Johor)
- Kaedah-Kaedah Tanah Johor 2026 — fee schedule for foreign acquisition approval, effective 1 April 2026 — https://ptj.johor.gov.my/pendaftaran/ (Pejabat Tanah dan Galian Johor)
- Gross Domestic Product (GDP) by State, 2025 — https://www.dosm.gov.my/portal-main/release-content/gross-domestic-product-gdp-by-state-2025 (Department of Statistics Malaysia)
- Media Statement — Gross Domestic Product (GDP) by State, 2025 — https://www.dosm.gov.my/uploads/release-content/file_20260701120804.pdf (Department of Statistics Malaysia)
- Salaries and Wages Survey Report 2024 — https://www.dosm.gov.my/portal-main/release-content/salaries-and-wages-survey-report-2024 (Department of Statistics Malaysia)
- RTS Link — https://www.mrt.com.my/rts/index.htm (MRT Corp)

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License: CC BY-SA 4.0