# MPERS（2025）：2027 年私人实体报告将有哪些变化

> 逐节解读 MPERS（2025）——这份修订后的私人实体报告准则将于 2027 年 1 月 1 日生效，其中包括删除第 34 节中的房地产开发指引。

- Category: accounting
- Language: zh
- Status: published
- Updated: 2026-08-14
- Canonical: https://negaraku.md/zh/accounting/mpers-2025-revision

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如果你是一家按 MPERS 报告的马来西亚房地产开发商，那么未来两年最重要的一项会计事实，就是你自 2016 年以来一直沿用的指引正在被删除。

MASB 于 2025 年 10 月 10 日发布了 MPERS（2025）。它适用于 2027 年 1 月 1 日或之后开始的年度期间，允许提前采用。在此过程中，它删除了占据第 34 节后半部分的马来西亚房地产开发会计指引——第 34.1 段被修订，第 34.17 至 34.60 段被删除——理由是重写后、建立在 IFRS 15 收入模型之上的第 23 节，使单独的开发指引已无必要。

对马来西亚私人公司群体中规模庞大、现金密集的一大部分而言，这是一次实实在在的转换，而目前几乎没有任何通俗易懂的报道。现有的内容多半要么是面向上市集团的四大事务所提示，要么是一段"MPERS 已更新"的说明。本页就是那份逐步解读。

## MASB 究竟发布了什么，何时发布？

| 项目 | 详情 |
| --- | --- |
| 准则 | 《马来西亚私人实体报告准则》（2025） |
| 发布方 | 马来西亚会计准则理事会（MASB） |
| 发布日期 | 2025 年 10 月 10 日 |
| 生效 | 2027 年 1 月 1 日或之后开始的年度期间 |
| 提前采用 | 允许 |
| 取代 | MPERS（2016），其对 2027 年 1 月 1 日或之后开始的期间停止适用 |
| 源自 | IASB 于 2025 年 2 月发布的《中小企业国际财务报告准则会计准则》第三版 |
| 马来西亚层面的差异 | 范围、适用性和名称 |

这一定位很关键。MASB 并非从零开始编写一套马来西亚准则。它采纳了 IASB 的第三版，并调整了范围和命名，使之契合马来西亚私人实体的定义。准则中的其余一切都是国际版文本。这对任何需要研究技术问题的人而言都是好消息：IASB 自身为第三版提供的支持材料与 MPERS（2025）直接相关，而这在早期的马来西亚版本中并非总是如此。

MASB 在发布 MPERS（2025）的同时，也发布了对 MFRS 19《无公众问责的子公司：披露》的修订，二者共享同一个 2027 年 1 月 1 日的生效日期。合在一起看，2027 年是马来西亚为整个非上市群体重置报告的年份——MPERS 实体直接受影响，MFRS 19 实体则通过减少披露的途径受影响。

## 房地产开发指引为何消失

MPERS（2016）带有一个明显具有马来西亚特色的特征。第 34 节《特殊活动》容纳了一大段关于房地产开发活动会计处理的指引，从第 34.17 段延伸至第 34.60 段。它之所以存在，是因为马来西亚开发商在法定的"先售后建"制度下销售，而国际版《中小企业国际财务报告准则》文本并未直接处理这一模式。那一段告诉开发商何时以及如何确认开发收入和成本，以及如何列报开发在建工程。

MPERS（2025）删除了它。MASB 陈述的理由很直接：由于收入一节已与 IFRS 15 模型保持一致，先前的房地产开发指引已不再需要。

取而代之的并非空白，而是第 23 节《源自客户合同的收入》，它现在的运作方式与 MFRS 15 相同。在该模型下，开发商不再从一条关于房地产开发的分类式规则出发，而是运用第 23 节中的标准，判断履约义务是否在一段时间内履行，并据此确认收入。按时段确认的原则体现在修订后文本的第 23.54(c) 段。

对许多马来西亚住宅开发项目而言，答案仍将是在一段时间内确认，因为开发商的履约创造了一项客户在其被创造时即予控制的资产，或创造了一项没有替代用途的资产、并附有就迄今已完成履约收取款项的可执行权利。但这个答案现在必须*逐份合同地得出*，而非从活动类型推定。由此产生两个后果。

**第一，它变成一项书面记录工作。**审计师将期望看到一份针对买卖协议条款对照按时段标准所作的书面评估，而不是一个章节编号的引用。当某个项目存在非标准条款时——合资、递延付款方案、向投资者的整批销售、商业与住宅混合的分期——同一开发项目不同分期的分析结论可能会有所不同。

**第二，进度计量方法成为一项带有披露后果的政策选择。**第 23 节要求对每项履约义务采用单一的进度计量方法，并一致地应用。成本对成本法是常见的选择，但它是一种选择，必须予以披露并说明理由。

## 逐节变化记录

MPERS（2025）保留了 35 节的架构。章节编号没有变动，这使得对照比原本可能的情况更容易。改变的是各个章节的内容，以及在两处，某个章节编号所代表的身份。

| 章节 | MPERS（2025）中的标题 | 变化 |
| --- | --- | --- |
| 1 | 私人实体 | 马来西亚范围章节；保留私人实体资格测试 |
| 2 | 概念与总体原则 | 更新以反映完整 IFRS 会计准则中修订后的概念思路 |
| 3–8 | 列报、财务状况、综合收益、权益变动、现金流量、附注 | 相应及文字性更新 |
| 9 | 合并及独立财务报表 | 实质性修订；MASB 将其列为重点改革领域之一 |
| 10 | 会计政策、估计和差错 | 与会计估计的修订定义保持一致 |
| 11 | 金融工具 | **合并。**所有金融工具的规定现集中于单独一节 |
| 12 | **公允价值计量** | **新增章节。**原为《其他金融工具问题》；公允价值规定在此汇总 |
| 13–18 | 存货、联营、合营安排、投资性房地产、不动产厂场设备、无形资产 | 第 15 节变为《合营安排》；其他为针对性变化 |
| 19 | 企业合并及商誉 | 实质性修订；或有对价和收购成本处理向 MFRS 3 立场靠拢 |
| 20–22 | 租赁、准备和或有事项、负债和权益 | 针对性修订 |
| 23 | **源自客户合同的收入** | 按 IFRS 15 合同基础模型**重写**；按时段确认见第 23.54(c) 段 |
| 24–33 | 政府补助直至关联方披露 | 针对性修订，包括第 29 节的所得税 |
| 34 | 特殊活动 | **房地产开发指引被删除。**第 34.1 段被修订，第 34.17 至 34.60 段被删除 |
| 35 | 向本准则的过渡 | 规范本准则本身的首次采用 |

MASB 自身的摘要将六个领域列为本次修订的实质内容：概念基础与总体原则、合并及独立财务报表、金融工具、公允价值计量、企业合并及商誉，以及收入。

### 最可能影响普通贸易公司的三项变化

多数 MPERS 实体并非开发商。对它们而言，实务上的影响面较窄，但并非为零。

**第 11 节，金融工具。**旧有的《基本金融工具》与《其他金融工具问题》之间的划分已经消失；现在只有单独一节第 11 节。任何拥有非市场条款公司间贷款、董事垫款、可转换工具或外币应付款的公司，都应预期分类分析要重新执行，而非直接沿用。

**第 12 节，公允价值计量。**作为一个独立章节，这是真正全新的。MPERS（2016）将公允价值指引散布在使用它的各章节之中。将其汇集在一起使这些规定更醒目——在实务中，这意味着你的审计师会更容易看到。以公允价值计量的投资性房地产、生物资产和以股份为基础的支付，是这一变化通常浮现的地方。

**第 19 节，企业合并及商誉。**如果你收购了一项业务并将部分对价以对赌方式递延，那么方向是：在能够做到而无须付出过度成本或努力时，将或有对价按公允价值计量；以及将与收购相关的成本费用化，而非将其资本化计入合并成本。这两项都是 MFRS 3 的立场。

**第 9 节，合并及独立财务报表**是第四个需要关注的领域，它抓住了一个特定的马来西亚模式：家族集团中，一家私人有限公司（Sdn Bhd）持有另外几家公司的股份，却从未编制过合并账目，理由是这些子公司规模很小。合并由控制驱动，而非由规模驱动，而修订后的第 9 节正是审计师最有可能重新审视这一沿袭已久假设的时刻。如果你的集团从未合并过，现在就要确定它是否本应合并——答案决定了 2027 年的转换究竟是准则的变更，还是前期差错的更正，而这两者是需要与贷款方进行的两种截然不同的对话。

### 哪些没有改变

值得明确说明，因为多数恐慌就集中在这里。MPERS（2025）没有引入 MFRS 16 模型下的承租人资产负债表确认，也没有引入 MFRS 9 模型下的预期信用损失模型。IASB 出于复杂性和成本方面的考虑，在第三版中未将租赁与 IFRS 16 保持一致，并对以摊余成本计量的金融资产的减值保留了已发生损失模型。MASB 采纳了该版本。如果有人告诉你 MPERS 实体现在必须将每一份经营租赁资本化，请他们指出具体段落。

## 2027 年的碰撞，以及为何真正的截止期是 2026 年

MFRS 18《财务报表的列报和披露》也对 2027 年 1 月 1 日或之后开始的年度期间生效。与其说这是排期上的巧合，不如说是国际准则制定周期上的巧合，但它同样落在马来西亚各集团头上。

若某集团拥有采用 MFRS 的上市或受监管母公司，以及采用 MPERS 的私人贸易子公司，那么它就是在一个报告周期内、通过一个财务职能部门推进两项独立的转换。母公司要将其损益重新划分为五个类别，并附两个强制性小计。子公司要重新分析收入合同和金融工具。集团报告底稿则夹在两者之间。

真正支配你工作的截止期比 2027 年更早。两项转换都是追溯性的，因此比较数字需要重述。以 12 月 31 日为年结日为例：

| 里程碑 | 日期 |
| --- | --- |
| 开始按新基础采集数据 | 2026 年 1 月 1 日 |
| 比较年度结束 | 2026 年 12 月 31 日 |
| 首个 MPERS（2025）报告期间 | 2027 年 1 月 1 日至 12 月 31 日 |
| 首份经审计的 MPERS（2025）财务报表送交 | 根据《2016 年公司法》第 258 条，于 2027 年 12 月 31 日后 6 个月内 |

如果你的年结日为 6 月 30 日，那么首个 MPERS（2025）期间是截至 2028 年 6 月 30 日的年度，比较年度自 2026 年 7 月 1 日开始。非 12 月年结日在报告日期上争取到了时间，但在数据采集日期上争取到的时间并不多。

## 未来六个月该做什么

1. **给自己定位。**确认你仍是 MASB 定义下的私人实体，并且没有直接地、或通过母公司、联营公司或合营企业间接地，落入证券委员会或国家银行的呈报义务范围。如果你落入其中，MPERS 的问题就无关紧要，你走的是另一条转换路径。
2. **按类型盘点你的收入合同。**不是按客户，而是按合同模式——先售后建的住宅、建筑合同、按里程碑计的服务、订阅、销售时点交付的货物。第 23 节的分析是在这一层级进行的。
3. **对于开发商，调取每个在建项目的买卖协议（SPA）。**按时段标准是对照实际条款评估的，包括终止时就迄今已完成履约收取款项的可执行权利。正是这一条款决定了答案，而它在标准格式协议与经协商协议之间会有所不同。
4. **列出每一项并非普通贸易应收款或银行贷款的金融工具。**公司间余额、董事账户、没有约定利息的关联方贷款、代表集团公司向银行提供的财务担保。
5. **识别每一项以公允价值计量的余额，**并确认你能够在第 12 节的框架下支持该计量，而非临时性估值。
6. **在比较年度开始之前而非之后与你的审计师沟通。**在 2027 年审计过程中发现会计政策变更，代价是一次重述；同样的变更若在 2026 年发现，代价只是一场对话。

## 常见错误

- **把"2027 年生效"理解为"2027 年之前无须做任何事"。**追溯适用意味着比较期间要按新基础编制。对于 12 月年结日的公司，工作在 2026 年 1 月就要开始。
- **假定房地产开发的收入确认在实质上没有变化。**许多项目仍将在一段时间内确认收入——但在第 23 节下，这是一个由合同分析支持的结论，而非一条你可以引用的规则。审计师会索取分析。
- **把 MPERS（2025）当作一项可选的升级。**MPERS（2016）对 2027 年 1 月 1 日或之后开始的期间停止适用。唯一的选择是是否提前采用。
- **将 MPERS（2025）与 MFRS 18 混淆。**它们是不同的框架。MFRS 18 不适用于 MPERS 实体，MPERS（2025）也不适用于 MFRS 实体。一个集团可以同时推进两者。
- **假定这一变化也会重置你的审计豁免状况。**并不会。审计豁免由 SSM《2024 年第 10 号实务指令》及其自身的分阶段门槛管辖，与报告框架在各自独立的轨道上运行。
- **引用 2016 年版准则中的 MPERS 章节编号。**第 11 节和第 12 节实际上已互换角色，而第 34 节也不再是它过去所说的内容。旧的引用读起来像是正确的，实则是错的。

## 接下来是什么

这个问题之后通常还会引出两个问题。如果你不确定 MPERS 是否适用于你的公司，先从框架决定和私人实体测试入手。如果所有权变更、上市计划或受监管母公司意味着你正在完全脱离 MPERS，那么这一转移的机制——触发条件、MFRS 1 首次采用的重述，以及该变更是否可以逆转——是一个独立的问题，有其自身的时间表，而且它不会等到 2027 年。

## Sources

- MPERS (2025) — https://www.masb.org.my/pages.php?id=615 (MASB)
- MASB launches revised Malaysian Private Entities Reporting Standard (MPERS) — https://www.masb.org.my/press_list.php?id=490 (MASB)
- MASB issues amendments to the disclosure standard and a major multi-section update to MPERS — https://www.masb.org.my/press_list.php?id=489 (MASB)
- MASB Exposure Draft 80 Malaysian Private Entities Reporting Standard (MPERS) — https://www.masb.org.my/press.php?id=479 (MASB)
- MASB Approved Accounting Standards for Private Entities — https://www.masb.org.my/pages.php?id=20 (MASB)
- IFRS for SMEs Accounting Standard, third edition — https://www.ifrs.org/content/dam/ifrs/publications/html-standards/english/2025/issued/html-ifrs-for-smes.html (IFRS Foundation)
- MASB Exposure Draft 80 — Malaysian Private Entities Reporting Standard (MPERS), full version — https://mail.masb.org.my/pdf_file/MASB%20ED80-MPERS-Full%20version.pdf (MASB)
- MPERS 2025: What are the Changes and its Implications (CPD brochure) — https://www.micpa.com.my/v2/wp-content/uploads/2025/12/CPDFeb_MPERS-2025.pdf (MICPA)
- IASB issues third edition of IFRS for SMEs accounting standard (transition reliefs) — https://www.ey.com/content/dam/ey-unified-site/ey-com/en-gl/technical/ifrs-technical-resources/documents/en-gl-iasb-issues-third-edition-of-ifrs-for-smes-accounting-standard-03-2025.pdf (EY / IFRS Foundation)
- Overview of the Third Edition of IFRS for SMEs Accounting Standard — https://www.at-mia.my/2025/09/30/overview-of-the-third-edition-of-ifrs-for-smes-accounting-standard/ (Malaysian Institute of Accountants (MIA))

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