Layanan Cukai REIT dan Tabung Amanah Hartanah

Beli satu unit dalam REIT Malaysia dan anda pada dasarnya menjadi tuan tanah yang tidak pernah menerima bil cukai daripada bangunan itu — kerana amanah yang memilikinya menyerahkan hampir segala-galanya kepada anda sebelum pihak cukai dapat menyentuhnya. Pilihan reka bentuk tunggal itu, yang termaktub dalam seksyen 61A Akta Cukai Pendapatan 1967, adalah apa yang membuatkan amanah pelaburan hartanah (REIT) dan tabung amanah hartanah (PTF) berfungsi. Tetapi pada tahun taksiran (TT) 2026, separuh lagi tawaran itu — bagaimana anda, pemegang unit, dicukai — berubah buat kali pertama dalam beberapa tahun.

Mengapa REIT itu sendiri tidak membayar cukai?

Sebuah REIT atau PTF yang tersenarai di Bursa Malaysia ialah wahana lulus-lalu (pass-through). Di bawah seksyen 61A Akta Cukai Pendapatan 1967, ia dikecualikan daripada cukai pendapatan ke atas jumlah pendapatannya bagi sesuatu tahun taksiran jika ia mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada jumlah pendapatan tersebut kepada pemegang unit dalam tempoh asas.

Logiknya mudah: cukai wang itu sekali sahaja, di tangan orang yang akhirnya menyimpannya, dan bukan pada kedua-dua peringkat dana dan pelabur. Capai paras 90% dan dana itu tidak membayar apa-apa; pendapatan mengalir keluar kepada pemegang unit dan dicukai di sana sebaliknya.

Jika terlepas, gambarannya bertukar. Jika sebuah REIT mengagihkan kurang daripada 90% daripada jumlah pendapatannya dalam setahun, pengecualian seksyen 61A tidak terpakai bagi tahun tersebut — dana itu dicukai ke atas pendapatannya seperti badan amanah biasa, dan agihan yang kemudiannya dibayar membawa kredit cukai yang boleh ditolak oleh pemegang unit terhadap liabiliti mereka sendiri. Dalam amalan, REIT tersenarai mengagihkan pada atau hampir 100% justeru untuk kekal di pihak yang betul bagi garis 90% itu.

Apakah maksud peraturan 90% bagi kredit ke atas agihan saya?

Inilah bahagian yang paling kerap disalahfahami oleh pelabur. Apabila dana itu dikecualikan di bawah seksyen 61A, pendapatan tersebut tidak pernah dicukai — jadi tiada apa untuk dikreditkan. Agihan yang dibayar daripada pendapatan yang dikecualikan itu pada amnya tidak membawa kredit cukai seksyen 110.

Perkara itu penting kerana ia bermakna mekanisme pegangan atau pelaporan ke atas pemegang unit melakukan keseluruhan tugas mencukai pendapatan tersebut. Tiada lapisan cukai terdahulu untuk ditolak. (Apabila sesebuah dana telah dicukai — kes bawah-90% — kredit memang timbul, dan pemegang unit yang dikecualikan cukai yang menanggung pegangan boleh menuntut bayaran balik.)

Bagaimana pemegang unit dicukai sebelum TT 2026?

Bagi agihan yang dibayar daripada pendapatan yang dikecualikan sesebuah REIT/PTF, dana itu memotong cukai di bawah seksyen 109D Akta Cukai Pendapatan 1967 pada masa agihan. Dari TT 2020 hingga TT 2025 kadarnya berfungsi seperti berikut:

Kategori pemegang unit	Cukai pegangan (hingga TT 2025)	Sifat
Individu pemastautin / bukan korporat	10%	Cukai muktamad
Individu bukan pemastautin	10%	Cukai muktamad
Pelabur institusi asing (cth. tabung pencen, skim kolektif)	10%	Cukai muktamad
Syarikat pemastautin	0% (dicukai pada kadar syarikat)	Dilaporkan dalam borang
Syarikat bukan pemastautin	24%	Cukai muktamad

Kadar 10% adalah tarikan utama. Bagi individu atau tabung asing, cukai ke atas agihan adalah “muktamad dan lupakan”: 10% dipotong pada sumber, tiada apa yang perlu dilaporkan, dan tiada cukai lanjut kena dibayar tidak kira sebesar mana pun bayaran itu.

Apakah yang berubah pada TT 2026?

Kadar keutamaan 10% itu berada di bawah klausa matahari terbenam — tarikh luput yang dikanunkan — dan ia tidak diperbaharui; ia luput pada 31 Disember 2025. Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) mengeluarkan Nota Amalan No. 2/2026 pada Mac 2026 untuk memperincikan layanan yang terpakai mulai TT 2026 dan seterusnya.

Peralihan teras: cukai pegangan muktamad 10% ke atas individu dan pelabur institusi asing telah tiada. Daripada potongan rata dan muktamad pada sumber, kebanyakan pemegang unit kini membawa agihan tersebut ke dalam borang cukai mereka sendiri dan dicukai pada kadar semasa mereka.

Kategori pemegang unit	Mulai TT 2026
Individu pemastautin	Tiada cukai pegangan muktamad; laporkan agihan dan bayar pada kadar berskala (0%–30%)
Syarikat / entiti pemastautin	Tiada cukai pegangan muktamad; laporkan dan bayar pada kadar yang berkenaan
Individu bukan pemastautin	Dicukai pada kadar individu bukan pemastautin standard sebanyak 30%
Pelabur institusi asing	Kadar muktamad 10% lama tidak lagi tersedia; dicukai pada kadar semasa
Syarikat bukan pemastautin	Tidak berubah — cukai pegangan muktamad 24%

Bagi tujuan pelaporan, individu pemastautin kini mengisytiharkan agihan tersebut — secara umum, sebagai pendapatan berkanun daripada keuntungan atau perolehan lain — dan bukannya menganggapnya telah diselesaikan pada sumber.

Siapa yang menang dan siapa yang rugi di bawah peraturan baharu?

Ia bergantung sepenuhnya pada kadar marginal anda.

• Pelabur runcit pemastautin kecil boleh keluar lebih baik. Seseorang yang pendapatan peribadinya berada dalam kurungan cukai yang lebih rendah — di bawah 10% lama — kini secara berkesan membayar kadar mereka sendiri (yang lebih rendah) ke atas agihan berbanding kadar rata 10%.
• Pemastautin berpendapatan tinggi membayar lebih, kerana kadar berskala mereka meningkat sehingga 30% menggantikan cukai muktamad 10% lama.
• Individu bukan pemastautin dan pelabur institusi asing adalah yang paling jelas rugi: kadar rata 10% digantikan dengan kadar setinggi 30%, yang mengurangkan pulangan selepas cukai yang menjadikan REIT Malaysia menarik kepada wang luar negara.
• Syarikat bukan pemastautin tidak melihat sebarang perubahan langsung — masih 24%, masih muktamad.

Alasan yang diberikan untuk menamatkan konsesi ini ialah sektor REIT Malaysia telah matang menjadi kelas aset yang diterima secara meluas yang tidak lagi memerlukan sokongan cukai keutamaan untuk menarik modal, dengan perubahan itu juga meluaskan asas cukai dengan menyelaraskan agihan REIT dengan peraturan cukai pendapatan standard. Penyelidikan pihak jualan secara amnya bersetuju bahawa perubahan itu lebih menjejaskan sentimen berbanding asas: Maybank Investment Bank menganggarkan pulangan agihan bersih masih akan mencapai purata kira-kira 4.7% hingga 6% dan kekal berdaya saing berbanding sektor lain, dan syarikat lain — termasuk BIMB Securities dan RHB Research — mengekalkan panggilan konstruktif terhadap ruang ini.

Apa yang seterusnya

Jika anda memegang REIT Malaysia, senarai tugas praktikal adalah pendek tetapi nyata:

• Simpan baucar agihan anda. Mulai TT 2026 anda memerlukannya untuk melaporkan pendapatan REIT/PTF dalam borang anda, bukan sekadar untuk difailkan.
• Modelkan kadar marginal anda sendiri, bukan 10% lama. Sama ada perubahan itu membantu atau merugikan anda bergantung pada kurungan cukai mana anda berada.
• Pelabur asing dan bukan pemastautin patut menyemak semula andaian pulangan selepas cukai dan sebarang pelepasan perjanjian cukai berganda yang berkenaan sebelum membandingkan REIT Malaysia dengan rakan sebaya serantau.

Untuk butiran yang mengikat, baca Nota Amalan No. 2/2026 LHDN bersama-sama seksyen 61A dan seksyen 109D Akta Cukai Pendapatan 1967, dan sahkan layanan tahun semasa dengan penasihat cukai berlesen — angka dan ambang boleh berubah dengan setiap Belanjawan.