Industrial Building Allowance: What Actually Qualifies

Sebuah syarikat membeli sebuah kilang dengan harga RM1.2 juta dan menuntut elaun bangunan industri ke atas RM1.2 juta. Dua tahun kemudian, audit melaraskan tuntutan itu kepada sedikit lebih RM500,000, menambah semula lebihan tuntutan bagi setiap tahun sejak itu, dan mengenakan penalti. Tiada apa-apa berubah pada bangunan itu. Syarikat itu hanya menuntut ke atas satu angka yang tidak pernah dibenarkan oleh statut.

Elaun bangunan industri ialah pelepasan yang paling tidak murah hati dalam Jadual 3 — 3 peratus setahun, tiga puluh tahun untuk hapus kira penuh — dan ia juga yang paling kerap dituntut lebih, kerana dua persoalan sukar itu ditanya pada masa yang salah.

Bangunan apakah yang layak?

Perenggan 63 Jadual 3 adalah pendek dan tertutup. Sesebuah bangunan adalah bangunan industri jika ia digunakan bagi maksud sesuatu perniagaan dan:

• (a) digunakan sebagai kilang;
• (b) digunakan sebagai limbungan, pengkalan, jeti atau bangunan seumpamanya;
• (c) digunakan sebagai gudang, dan perniagaan itu terdiri atau kebanyakannya terdiri daripada penyewaan ruang penyimpanan kepada orang awam;
• (d) perniagaan itu ialah usaha bekalan air atau elektrik kepada orang awam, atau usaha telekomunikasi yang menyediakan perkhidmatan kepada orang awam;
• (e) digunakan berhubung dengan pengusahaan sesebuah ladang, di mana perniagaan itu kebanyakannya terdiri daripada pengusahaan ladang itu; atau
• (f) digunakan berhubung dengan pengusahaan sesebuah lombong, atas asas yang sama.

Perenggan 64 meluaskan maksud kilang untuk merangkumi kilang pengisar, bengkel atau bangunan lain yang menempatkan jentera atau loji bagi pembuatan, pemprosesan atau penjanaan kuasa untuk proses itu — tetapi secara nyata mengecualikan bengkel yang digunakan untuk membaiki atau menservis barang di mana kerja itu dilakukan bersama atau secara sampingan dengan penjualan barang tersebut. Ia juga memasukkan bangunan penyimpanan dalam kawasan sekitar yang sama dengan kilang itu, yang menyimpan bahan mentah, bahan api, stok atau produk yang telah diproses sebelum jualan.

Perenggan 65(1) menganggap kantin, bilik rehat, bilik rekreasi, tandas, rumah mandi atau bilik cuci yang disediakan untuk pekerja perniagaan itu sebagai bangunan industri. Perenggan 65(3) pula menghapuskan sebarang keraguan pada arah yang bertentangan: rumah kediaman, kedai runcit, bilik pameran atau pejabat bukanlah dan tidak boleh dianggap sebagai bangunan industri.

Perenggan 66 menyediakan toleransi itu. Apabila sebahagian sesebuah bangunan digunakan sebagai bangunan industri dan sebahagian lagi tidak, keseluruhan bangunan itu layak jika kos pembinaan bahagian yang tidak layak itu tidak melebihi satu persepuluh daripada keseluruhan. Melebihi itu, perbelanjaan itu diagihkan mengikut keluasan lantai atau sebagaimana yang diarahkan oleh Ketua Pengarah.

Definisi ini dikuatkuasakan secara ketat tetapi tidak secara sempit. Dalam kes DGIR v Classic Japan (M) Sdn Bhd, Mahkamah Rayuan, sambil menolak tuntutan pembayar cukai berhubung insentif eksport yang berasingan, mengesahkan bahawa kilang pembayar cukai itu merupakan bangunan industri dalam maksud perenggan 63 dan bahawa elaun bangunan industri itu telah dituntut dengan betul.

Bangunan yang layak melalui pelanjutan

Dalam amalan, kebanyakan tuntutan elaun bangunan industri tidak bergantung pada perenggan 63 tetapi pada perenggan-perenggan yang memakai peruntukan bangunan industri secara mutatis mutandis kepada perkara lain:

Perenggan	Bangunan	Elaun
37A	Hospital swasta berlesen, rumah bersalin, rumah jagaan	Standard; termasuk pengubahsuaian premis sewaan
37B	Bangunan yang digunakan untuk penyelidikan dan pembangunan yang diluluskan	Standard; termasuk pengubahsuaian premis sewaan
37C	Gudang yang digunakan semata-mata untuk menyimpan barang untuk eksport, atau import yang akan diproses dan dieksport semula	Satu persepuluh setahun selama sepuluh tahun
37E	Bangunan untuk projek perkhidmatan yang diluluskan di bawah Jadual 7B	Standard
37F	Hotel berdaftar dengan Kementerian Pelancongan	Standard
37G	Lapangan terbang, termasuk landasan dan struktur sampingan	Standard
37H	Litar lumba motor yang diluluskan oleh Menteri	Standard
42	Tempat kediaman untuk pekerja, di mana bangunan industri sedang digunakan	Elaun permulaan sebanyak dua perlima
42A(1)	Penginapan kakitangan dalam perniagaan pembuatan, hotel, pelancongan atau projek perkhidmatan yang diluluskan	Satu persepuluh setahun selama sepuluh tahun
42A(2)	Kemudahan jagaan anak untuk pekerja	Satu persepuluh setahun selama sepuluh tahun
42B	Sekolah atau institusi pendidikan yang diluluskan	Satu persepuluh setahun selama sepuluh tahun
42C	Bangunan latihan perindustrian, teknikal atau vokasional	Satu persepuluh setahun selama sepuluh tahun

Perhatikan pengecualian yang termaktub dalam perenggan 42(2) dan 42A(4): bagi penginapan kakitangan, pekerja tidak termasuk seorang pengarah, seseorang yang mempunyai kawalan ke atas perniagaan itu, atau ahli kakitangan pengurusan, pentadbiran atau perkeranian. Penginapan untuk pengurus kewangan bukanlah bangunan industri.

Sekatan penyewaan yang masih terlepas pandang oleh kebanyakan panduan

Bermula tahun taksiran 2016, subperenggan 16B(1) memperuntukkan bahawa tiada elaun boleh dibuat di bawah perenggan 12 dan 16 bagi perbelanjaan yang berkaitan dengan perenggan 37A, 37B, 37C, 37E, 37F, 37G, 37H, 42A, 42B dan 42C di mana bangunan itu atau sebahagian daripadanya digunakan oleh orang itu untuk penyewaan harta, termasuk perniagaan penyewaan.

Orang yang menuntut mestilah kedua-duanya sekali pemilik dan pengendali perniagaan itu. Subperenggan 16B(2) mengekalkan toleransi satu persepuluh: jika bahagian yang disewakan tidak melebihi satu persepuluh daripada keluasan lantai keseluruhan bangunan itu, keseluruhan bangunan itu masih layak. Subperenggan 16B(3) menyekat elaun itu kepada keluasan lantai yang tidak disewakan apabila toleransi itu dilampaui.

Ketetapan Umum No. 3/2018 (Public Ruling No. 3/2018) menghuraikan perkara ini melalui contoh-contoh — sebuah hospital yang menyewakan sebuah farmasi dan sebuah kafeteria, sebuah hotel yang menyewakan lot runcit. Pengiraannya ialah peratusan keluasan lantai yang dikenakan ke atas keseluruhan perbelanjaan bangunan yang layak, dan ia berulang setiap tahun penyewaan itu berterusan.

Perangkap bangunan yang dibeli

Subperenggan 3(1) menjadikan perbelanjaan bangunan yang layak sebagai perbelanjaan modal ke atas pembinaan atau pembelian sesebuah bangunan yang digunakan sebagai bangunan industri. Subperenggan 3(2) kemudian mentakrifkannya bagi sesuatu pembelian: iaitu jumlah harga belian bangunan itu.

Dua pelarasan mengubah angka itu kepada angka yang sebenarnya boleh anda tuntut.

Perenggan 70 memasukkan kos sampingan dan mengecualikan tanah. Harga belian, berhubung dengan sesebuah bangunan industri, termasuk sebarang yuran guaman, duti setem atau perbelanjaan sampingan lain yang ditanggung oleh pembeli berkaitan pembelian itu — tetapi tidak termasuk mana-mana bahagian harga itu yang boleh disifatkan kepada tanah atau apa-apa kepentingan ke atas tanah itu. Bangunan dan tanah dianggap sebagai aset yang berasingan.

Apabila perjanjian itu tidak memisahkan kedua-duanya, seseorang perlu melakukannya. Ketetapan Umum No. 3/2018 menghendaki satu penilaian daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta atau seorang penilai profesional, dan kemudian mengagihkan kos sampingan itu mengikut nisbah yang sama.

Ambil contoh pembelian bernilai RM1,200,000 dengan yuran guaman dan duti setem berjumlah RM36,000, di mana perjanjian jual beli hanya memberikan satu angka. Satu penilaian memisahkannya: tanah RM700,000, bangunan RM500,000.

Perkara	RM
Kos bangunan mengikut penilaian	500,000
Yuran guaman dan duti setem yang boleh disifatkan kepada bangunan (500,000 ÷ 1,200,000 × 36,000)	15,000
Perbelanjaan bangunan yang layak	515,000

Elaun permulaan pada kadar 10 peratus ialah RM51,500; elaun tahunan pada kadar 3 peratus ialah RM15,450. Pelepasan tahun pertama ialah RM66,950 daripada perbelanjaan RM1.2 juta — dan baki perbelanjaan itu dihapuskan pada kadar RM15,450 setahun untuk dua puluh sembilan tahun taksiran yang berikutnya.

Itulah perangkapnya. Bukan kerana tuntutan itu ditolak; tetapi kerana asas yang boleh dituntut hanyalah lebih kurang 43 peratus daripada apa yang telah dibayar, dan tempoh pelepasan itu mengambil masa tiga puluh tahun. Pembeli yang memodelkan kesan cukai berdasarkan harga keseluruhan akan melebih-lebihkan pelepasan tahun pertama sebanyak dua kali ganda atau lebih.

Perenggan 3A, perenggan 4 dan perenggan 5 Jadual 3 — yang dahulunya menyekat perbelanjaan yang layak ke atas bangunan yang dibeli dengan merujuk kepada apa yang telah dibelanjakan oleh penjual — telah dimansuhkan berkuat kuasa mulai tahun taksiran 2005. Ketetapan Umum No. 3/2018 mengesahkan bahawa ketiga-tiga perenggan itu hanya relevan bagi bangunan yang dibeli sebelum tahun tersebut.

Elaun permulaan boleh ditarik balik

Perenggan 13(c) menafikan elaun permulaan apabila, pada akhir tempoh asas, orang itu bukan pemiliknya atau bangunan itu tidak digunakan atau tidak akan digunakan sebagai bangunan industri. Perenggan 13(d) melangkah lebih jauh: apabila elaun permulaan telah dibuat dan bangunan itu tidak digunakan atau tidak akan digunakan sebagai bangunan industri pada bila-bila masa dalam tempoh asas bagi tahun taksiran berikutnya, satu caj pengimbang yang bersamaan dengan elaun itu dikenakan bagi tahun ia diberikan.

Membeli sebuah bangunan pada bulan Disember, menuntut elaun permulaan, dan hanya mengubahsuainya sepanjang tahun berikutnya sudah cukup untuk mencetuskan perkara ini.

Kesilapan lazim

Menuntut ke atas keseluruhan harga belian. Tanah dikecualikan oleh perenggan 70, dan kos sampingan mesti diagihkan.

Menganggap mana-mana gudang sebagai bangunan industri. Perenggan 63(c) menghendaki perniagaan itu terdiri atau kebanyakannya terdiri daripada penyewaan ruang penyimpanan kepada orang awam. Gudang yang menyimpan stok anda sendiri hanya layak di bawah perenggan 64(b), dalam kawasan sekitar yang sama dengan sebuah kilang, atau di bawah perenggan 37C bagi penyimpanan eksport.

Menuntut ke atas lot kedai atau pejabat. Perenggan 65(3) merupakan pengecualian mutlak, tertakluk hanya kepada peraturan satu persepuluh dalam perenggan 66.

Mengabaikan perenggan 16B dalam bangunan kegunaan campuran. Sebuah hospital, hotel atau sekolah yang menyewakan lebih daripada satu persepuluh keluasan lantainya kehilangan elaun ke atas bahagian yang disewakan itu, dan sekatan itu berulang setiap tahun.

Menganggap elaun permulaan selamat sebaik sahaja dituntut. Perenggan 13(d) membalikkannya jika bangunan itu tidak digunakan untuk kegunaan industri pada tahun berikutnya.

Membawa terus nilai tulis-turun cukai penjual. Dalam jualan wajar tanpa kepentingan bersama, perbelanjaan yang layak bagi pembeli adalah harga pembeli itu sendiri. Hanya pemindahan terkawal di bawah perenggan 38 hingga 40 yang menggantikannya dengan perbelanjaan baki.

Langkah seterusnya

Sebelum menandatangani perjanjian jual beli bagi premis komersial, pastikan nilai tanah dan bangunan dinyatakan secara berasingan dalam perjanjian itu sendiri — ini jauh lebih murah berbanding laporan penilaian yang diperoleh di bawah tekanan audit tiga tahun kemudian. Semak sama ada kegunaan yang dimaksudkan itu tersenarai dalam perenggan 63 atau hanya mencapai layanan bangunan industri melalui salah satu perenggan lanjutan, kerana sekatan penyewaan hanya terpakai kepada kategori lanjutan dan bukan kepada bangunan di bawah perenggan 63. Dan sahkan apa yang sebenarnya loji berbanding bangunan sebelum memisahkan kos itu, memandangkan loji dihapus kira pada kadar 14 atau 20 peratus setahun berbanding 3 peratus bagi bangunan.