Tadbir Urus Hartanah Strata: JMB, MC dan Tribunal Pengurusan Strata

Anda beli sebuah unit kondominium, tetapi siapa sebenarnya yang memiliki lif, kolam renang dan lorong tempat letak kereta — dan siapa yang berhak mengutip yuran bulanan daripada anda? Jawapannya terletak pada satu lapisan tadbir urus yang jarang dibaca pembeli sehingga wujud pertikaian: rangka kerja Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757).

Akta 757 memusatkan pengurusan strata di Semenanjung Malaysia ke dalam satu rejim tunggal. Ia memansuhkan Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2007 (Akta 663) yang dahulu mengawal JMB (Seksyen 153), dan mengambil alih urusan pengurusan hartanah bersama — termasuk fungsi Perbadanan Pengurusan yang sebelum ini disandarkan pada Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318). (Akta 318 sendiri tidak dimansuhkan; ia kekal mengawal pengeluaran dan pendaftaran hakmilik strata.) Akta 757 menetapkan siapa mentadbir hartanah bersama, bagaimana wang dikutip dan dibelanjakan, dan ke mana anda pergi apabila jiran atau pihak pengurusan tidak menunaikan tanggungjawab.

Siapa mentadbir bangunan strata — JMB atau MC?

Kehidupan strata di Malaysia bergerak melalui dua peringkat tadbir urus. Peringkat pertama ialah Badan Pengurusan Bersama (JMB). Ia ditubuhkan di bawah Seksyen 17(1) apabila milikan kosong diserahkan kepada pembeli tetapi sebelum Perbadanan Pengurusan wujud. JMB ialah badan sementara yang dikendalikan bersama oleh pemaju dan para pembeli petak. Ahli jawatankuasa yang dipilih pembeli membentuk Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) di bawah Seksyen 22.

Peringkat kedua ialah Perbadanan Pengurusan (MC). Ia wujud secara automatik apabila hakmilik strata didaftarkan atas nama pembeli-pembeli. Berbeza dengan JMB, MC tidak menyertakan pemaju sebagai badan pentadbir dan mempunyai kuasa yang jauh lebih luas — ia boleh memiliki tanah, meminjam wang, menandatangani kontrak jangka panjang, serta mendakwa dan didakwa berhubung hartanah bersama.

Peralihan daripada JMB kepada MC bukan sekadar simbolik. JMB terbubar tiga bulan selepas Mesyuarat Agung Tahunan (MMP) pertama MC (Seksyen 27(1)), dan mesti memindahkan semua baki akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas, dokumen, aset serta rekod tidak lebih satu bulan dari tarikh MMP pertama (Seksyen 27(2)(a)). Jika kewajipan ini tidak dipenuhi, Seksyen 28 memperuntukkan bahawa baki dan hak itu terletak hak secara automatik pada MC apabila tempoh peralihan tamat.

Ciri	JMB (Badan Pengurusan Bersama)	MC (Perbadanan Pengurusan)
Bila wujud	Selepas milikan kosong, sebelum hakmilik strata (Sek. 17(1))	Selepas hakmilik strata didaftarkan
Sifat	Sementara / peralihan	Kekal
Pemaju terlibat?	Ya, bersama pembeli	Tidak (badan pemilik sahaja)
Jawatankuasa	Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC), Sek. 22	Jawatankuasa Pengurusan (MC Committee)
Kuasa memiliki tanah / meminjam	Tidak	Ya
Boleh mendakwa & didakwa	Terhad	Ya, berhubung hartanah bersama

Bagaimana wang dikutip — dan mengapa ada dua akaun?

Setiap badan pengurusan strata wajib menyelenggara dua akaun berasingan, dan wang tidak boleh bercampur antara keduanya.

Yang pertama ialah akaun penyelenggaraan (Seksyen 50). Ini ialah dana “kegunaan harian” — ia hanya boleh digunakan untuk perbelanjaan am dan berulang yang sebenar atau dijangka: penyelenggaraan, pembaikan, insurans, sewa, kadar, yuran dan caj pengurusan hartanah bersama.

Yang kedua ialah akaun kumpulan wang penjelas (sinking fund, Seksyen 51). Ia disimpan khusus untuk perbelanjaan modal yang besar dan berkala — mengecat semula bangunan, memperbaharui atau mengganti kelengkapan, menaik taraf dan mengubah suai hartanah bersama, serta pemerolehan harta alih untuk kegunaan hartanah bersama. Wang penjelas tidak boleh digunakan untuk perbelanjaan penyelenggaraan biasa.

Berapa banyak yang mesti disumbangkan? Caj ditentukan mengikut kadar unit syer setiap petak, manakala sumbangan kepada kumpulan wang penjelas ialah bersamaan 10% daripada caj penyelenggaraan (Seksyen 52(3)). Mesyuarat agung MC boleh menetapkan kadar lebih tinggi, tetapi sumbangan itu tidak boleh kurang daripada 10% (Seksyen 61(3)).

Perkara	Akaun penyelenggaraan (Sek. 50)	Kumpulan wang penjelas (Sek. 51)
Tujuan	Perbelanjaan am & berulang	Perbelanjaan modal / berkala besar
Contoh	Bil elektrik kawasan awam, upah pengawal, insurans, pembaikan kecil	Cat semula bangunan, ganti lif, naik taraf kolam
Sumbangan	Mengikut unit syer petak	Bersamaan 10% daripada caj (Sek. 52(3))
Boleh silang guna?	Tidak	Tidak

Apa jadi jika pemilik tidak membayar? Bagi petak di bawah MC, jika mana-mana jumlah masih tidak dijelaskan selepas tempoh 14 hari, pemilik dikenakan faedah pada kadar 10% setahun secara harian sehingga dijelaskan (Seksyen 52(5)). Bagi tempoh JMB pula, kadar faedah ditetapkan oleh JMB tetapi tidak boleh melebihi 10% setahun (Seksyen 25(6)(b)).

Ke mana pergi apabila timbul pertikaian?

Apabila caj tidak dibayar atau pihak pengurusan tidak menunaikan tugas, forum utama bukanlah mahkamah biasa tetapi Tribunal Pengurusan Strata (SMT). Ia ditubuhkan di bawah Akta 757 sebagai forum yang murah, ringkas dan pantas.

Bidang kuasa Tribunal ditetapkan di bawah Seksyen 105, yang merujuk senarai tuntutan dalam Jadual Keempat, Bahagian 1. Ciri-ciri utamanya:

• Had tuntutan RM250,000. Tribunal tidak boleh mendengar tuntutan yang jumlahnya melebihi RM250,000 (Seksyen 105(1)), atau apa-apa pertikaian yang melibatkan hakmilik tanah atau kepentingan dalam tanah (Seksyen 105(3)).
• Jenis tuntutan merangkumi tunggakan caj penyelenggaraan dan sumbangan kumpulan wang penjelas, perintah mengadakan mesyuarat agung, perintah membatalkan resolusi, serta pertikaian mengenai pelaksanaan fungsi di bawah Akta (Jadual Keempat, Bahagian 1).
• Siapa boleh memfailkan — pemaju, pembeli, pemilik petak, JMB, MC, ejen pengurusan, dan mana-mana orang lain yang berkepentingan dengan kebenaran Tribunal.
• Tiada peguam secara lazim. Pihak-pihak tidak berhak diwakili peguam kecuali kes melibatkan isu undang-undang kompleks dan satu pihak akan terjejas teruk tanpa perwakilan.
• Award pantas. Tribunal dikehendaki membuat award tanpa lengah, dan jika boleh, dalam 60 hari dari hari pertama pendengaran (Seksyen 117(1)).

Award Tribunal disifatkan sebagai perintah mahkamah dan boleh dikuatkuasakan sewajarnya. Jika pihak yang kalah enggan mematuhi, ketidakpatuhan itu ialah kesalahan jenayah di bawah Seksyen 123 — denda tidak melebihi RM250,000 atau penjara tidak melebihi 3 tahun atau kedua-duanya, dengan denda tambahan tidak melebihi RM5,000 bagi setiap hari kesalahan berterusan. Aduan ketidakpatuhan dibuat kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB), yang mempunyai kuasa menyiasat dan mendakwa.

Award tidak boleh dirayu secara biasa, tetapi ia boleh dicabar di Mahkamah Tinggi atas alasan terhad seperti ketidakadilan prosedur atau ketakteraturan serius.

Contoh: tunggakan caj di sebuah kondominium

Andaikan sebuah MC di kondominium mendapati seorang pemilik gagal membayar caj penyelenggaraan selama lapan bulan, berjumlah kira-kira RM6,400 termasuk faedah lewat. Jumlah ini jauh di bawah had RM250,000, jadi MC boleh memfailkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata dan bukannya mahkamah sivil — tanpa perlu mengupah peguam. Jika Tribunal mengeluarkan award memihak kepada MC dan pemilik masih enggan membayar, MC boleh menguatkuasakan award itu sebagai perintah mahkamah dan, secara berasingan, membuat aduan kepada COB untuk pendakwaan di bawah Seksyen 123.

What’s next

• Semak sama ada hartanah anda masih ditadbir oleh JMB atau sudah beralih kepada MC — ini menentukan siapa yang sah mengutip caj dan memanggil mesyuarat agung.
• Jika anda ahli jawatankuasa, pastikan akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas benar-benar berasingan dan sumbangan penjelas memenuhi ambang 10% (Sek. 52(3) / 61(3)).
• Bagi tunggakan caj di bawah RM250,000, pertimbangkan Tribunal Pengurusan Strata sebelum mahkamah sivil — lebih murah dan lebih pantas.
• Rujuk teks penuh Akta 757 dan Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata 2015, atau hubungi Pesuruhjaya Bangunan (COB) di Pihak Berkuasa Tempatan anda untuk isu penguatkuasaan.

Artikel ini panduan umum, bukan nasihat guaman. Nombor seksyen dan angka merujuk Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) dan peraturan berkaitan; sahkan dengan teks berkanun terkini sebelum bertindak.