Menyewa di Malaysia Tiada Akta Sewaan — Jadi Perjanjian yang Anda Tandatangani Itulah Undang-Undangnya

Tanya seorang tuan rumah dan seorang penyewa di Malaysia undang-undang mana yang melindungi mereka, dan kebanyakan akan meneka salah. Tiada “Akta Sewaan Kediaman” untuk dirujuk — tiada satu statut tunggal yang menetapkan tempoh notis, mengehadkan deposit, atau menyatakan dengan jelas apa yang tuan rumah boleh dan tidak boleh lakukan semasa pindah keluar.

Apa yang mengisi jurang itu ialah satu susunan undang-undang tujuan umum yang tidak pernah ditulis dengan penyewaan dalam fikiran, ditambah satu dokumen: perjanjian sewaan yang ditandatangani oleh kedua-dua pihak. Gabungan itulah sebabnya kertas kerja ini jauh lebih penting di sini berbanding di sebuah negara yang mempunyai kod sewaan khusus.

Kenapa tiada “Akta Sewaan” — dan apa yang menggantikannya

Satu Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman (Residential Tenancy Bill) telah dibincangkan di Malaysia selama bertahun-tahun dan, setakat penulisan ini, belum dibentangkan sebagai undang-undang. Sehingga ia berbuat demikian, menyewa sebuah rumah bergerak atas undang-undang kontrak biasa.

Akta Kontrak 1950 (Contracts Act 1950) adalah lapisan asas — perjanjian sewaan itu, dari segi undang-undang, hanyalah satu kontrak: satu tawaran, satu penerimaan, balasan (sewa), dan terma-terma yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak. Tiga lagi statut terletak di atasnya, setiap satu meliputi satu mod kegagalan tertentu:

• Akta Relif Spesifik 1950 (Specific Relief Act 1950) mentadbir apa yang berlaku apabila penyewa enggan berpindah keluar selepas penyewaan tamat.
• Akta Distres 1951 (Distress Act 1951) memberikan tuan rumah laluan mahkamah untuk mendapatkan semula sewa yang tidak dibayar.
• Akta Undang-Undang Sivil 1956 (Civil Law Act 1956) dan prosedur sivil biasa menguruskan pertikaian mengenai wang dan ganti rugi secara lebih umum.

Tiada satu pun daripadanya dirangka khusus untuk penyewaan moden. Ia dibina untuk pertikaian hartanah dan kontrak secara umum, dan mahkamah memakainya kepada penyewaan secara lanjutan. Akibat praktikalnya: hak-hak yang wujud secara lalai dalam sesebuah bidang kuasa yang mempunyai akta sewaan — tempoh notis minimum, had ke atas deposit, tribunal pertikaian berkanun — sebahagian besarnya tidak wujud di sini melainkan perjanjian itu sendiri mewujudkannya.

Itulah satu perkara paling penting untuk difahami sebelum menandatangani apa-apa: perjanjian sewaan itu bukan satu formaliti yang mengesahkan hak yang anda sudah miliki. Bagi kebanyakan tujuan praktikal, itulah sumber di mana hak-hak itu datangnya.

Tiga deposit — dan apa sebenarnya kegunaan setiap satu

Senarai sewaan dan perjanjian di Malaysia hampir selalu menggabungkan deposit ke dalam tiga item baris berasingan. Tiada satu pun daripada ketiga-tiganya diwujudkan oleh statut — ini adalah konvensyen pasaran, bukan undang-undang — tetapi konvensyen itu cukup konsisten di seluruh negara sehingga berbaloi untuk memahami apa yang setiap satu bertujuan lakukan:

Deposit	Dibayar kepada	Apa yang bertujuan dilindungi
Deposit tempahan (booking deposit)	Tuan rumah atau ejen negosiasi yang mengendalikan unit tersebut	Menempah unit itu semasa perjanjian sewaan dirangka; biasanya ditukar menjadi sebahagian daripada deposit keselamatan sebaik sahaja perjanjian ditandatangani, atau dilucuthakkan jika penyewa menarik diri dahulu
Deposit keselamatan	Tuan rumah, dipegang sepanjang tempoh penyewaan	Penampan tujuan umum terhadap sewa yang tidak dibayar atau kerosakan melebihi haus dan lusuh biasa, dipulangkan (secara keseluruhan atau sebahagian) pada akhir penyewaan
Deposit utiliti	Tuan rumah, dipegang sepanjang tempoh penyewaan	Penampan berasingan khusus terhadap bil utiliti yang tidak dibayar dan ditinggalkan apabila penyewa berpindah keluar

Dua perkara mengelirukan orang di sini. Pertama, deposit utiliti yang dipegang oleh tuan rumah bukanlah perkara yang sama dengan deposit keselamatan yang dikenakan oleh syarikat utiliti untuk membuka akaun. TNB, SESB dan pengendali air Syabas masing-masing mengutip deposit pembukaan akaun mereka sendiri terus daripada orang yang namanya tertera pada meter — itu adalah satu susunan berasingan antara pemegang akaun dan syarikat utiliti, bukan sesuatu yang dikawal oleh tuan rumah. Lihat bagaimana deposit peringkat akaun itu berfungsi dalam membuka akaun elektrik TNB.

Kedua, oleh sebab tiada satu pun daripada ketiga-tiga jumlah itu ditetapkan oleh undang-undang, perjanjian itu adalah satu-satunya tempat di mana angka, syarat pelucuthakan, dan garis masa pemulangannya sebenarnya ditulis. Tuan rumah dan penyewa bebas berunding apa-apa struktur; apa yang penting ialah perjanjian itu menyatakannya secara eksplisit dan bukannya bergantung kepada “itulah cara ia biasa dilakukan.”

Menyetem perjanjian: langkah yang menjadikannya boleh digunakan di mahkamah

Perjanjian sewaan di Malaysia tertakluk kepada duti setem di bawah Akta Setem 1949 (Stamp Act 1949), dan ia mesti dikemukakan untuk disetem dalam tempoh 30 hari selepas ditandatangani.

Duti setem ke atas pajakan atau penyewaan tanpa fain atau premium dikenakan sebagai skala gelangsar terhadap sewa tahunan, dijalur mengikut tempoh penyewaan — semakin panjang tempoh pajakan, semakin tinggi kadar per unitnya:

Tempoh pajakan	Duti bagi setiap RM250 (atau sebahagian) sewa tahunan
Tidak melebihi 1 tahun	RM1
Melebihi 1 tahun, sehingga 3 tahun	RM3
Melebihi 3 tahun, sehingga 5 tahun	RM5
Melebihi 5 tahun, atau tidak tertentu	RM7

Duti minimum RM10 terpakai kepada instrumen tersebut tidak kira betapa kecilnya jumlah yang dikira. Penyeteman diuruskan melalui sistem duti setem taksir sendiri LHDN, yang secara jelas meliputi dokumen “Pajakan/Penyewaan” bersama-sama penyeteman am dan sekuriti. Mengikut konvensyen, penyewa biasanya menanggung duti ke atas perjanjian asal, manakala tuan rumah menanggung duti (yang lebih kecil dan rata) ke atas mana-mana salinan pendua — walaupun, seperti deposit, pembahagian ini adalah adat, bukan mandatori, dan boleh diubah suai dalam perjanjian itu sendiri.

Tidak menyetem tidak menjadikan penyewaan itu tidak sah antara kedua-dua pihak. Ia melakukan sesuatu yang lebih khusus dan, dalam satu pertikaian, lebih memudaratkan: perjanjian sewaan yang tidak disetem atau kurang disetem secara amnya tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah sehingga duti yang tertunggak — dan apa-apa penalti lewat — dibayar penuh. Seorang penyewa atau tuan rumah yang tidak sempat menyetemnya biasanya masih boleh berbuat demikian kemudian, tetapi mendapati jurang itu di tengah-tengah satu pertikaian, dan bukannya semasa menandatangani, adalah saat paling buruk sekali.

Apa yang sepatutnya sebenarnya dinyatakan dalam perjanjian

Memandangkan betapa besarnya beban yang ditanggung oleh dokumen ini, sebuah perjanjian sewaan kediaman di Malaysia biasanya meliputi, sekurang-kurangnya:

• Pihak-pihak yang terlibat, hartanah tersebut, dan tempoh penyewaan berserta tarikh mula dan tamat
• Jumlah sewa, tarikh cukup tempoh, dan kaedah bayaran yang diterima
• Jumlah deposit tempahan, keselamatan dan utiliti, serta syarat-syarat setiap satu boleh dipulangkan, dilucuthakkan sebahagian, atau digunakan terhadap tunggakan
• Terma pembaharuan, jika ada, dan tempoh notis yang diperlukan daripada mana-mana pihak untuk menamatkan penyewaan
• Siapa yang bertanggungjawab bagi penyelenggaraan yang mana, dan apa yang dikira sebagai “kerosakan” berbanding haus dan lusuh biasa
• Sama ada penyewaan semula (subletting) dibenarkan

Tiada satu pun daripada ini adalah senarai semak berkanun — inilah yang mengisi kekosongan yang ditinggalkan oleh ketiadaan akta sewaan. Perjanjian yang pendek dan kabur bukanlah menyalahi undang-undang; ia hanya menolak lebih banyak sebarang pertikaian akan datang ke dalam litigasi sivil biasa, di mana keputusan mengambil masa lebih lama dan kos lebih tinggi berbanding klausa yang dirangka dengan jelas.

Apabila ia gagal berfungsi: pengusiran dan sewa yang tidak dibayar

Dua senario timbul cukup kerap untuk disebutkan, tanpa menjadikan ini satu manual penyelesaian pertikaian.

Penyewa yang enggan berpindah keluar selepas penyewaan tamat. Seksyen 7(2) Akta Relif Spesifik 1950 (Specific Relief Act 1950) menghalang tuan rumah daripada menyelesaikan perkara ini melalui tindakan sendiri — tiada penukaran kunci, pemutusan bekalan elektrik atau air, atau pengalihan barang-barang semasa penyewa masih menduduki premis tersebut. Mendapatkan semula milikan daripada penyewa yang kekal selepas penyewaan tamat memerlukan prosiding di mahkamah, bukan tindakan terus oleh tuan rumah.

Penyewa yang berhenti membayar sewa. Daripada berhadapan terus dengan penyewa, tuan rumah boleh memohon ke mahkamah untuk waran distres di bawah Akta Distres 1951 (Distress Act 1951), yang memberi kuasa kepada pegawai mahkamah untuk merampas harta alih penyewa di premis tersebut dan menjualnya untuk mendapatkan semula tunggakan sewa. Ia adalah satu proses yang diselia oleh mahkamah, bukan sesuatu yang dilaksanakan sendiri oleh tuan rumah.

Kedua-dua laluan ini wujud tepat kerana tiada jalan pintas berkanun yang lebih mudah — ia adalah remedi am yang disediakan oleh undang-undang kontrak dan hartanah, dipakai kepada satu hubungan sewaan.

Kesilapan lazim

Menganggap ketiga-tiga deposit sebagai satu jumlah pukal. Mencampuradukkan deposit tempahan, keselamatan dan utiliti — atau tidak mengetahui untuk apa sebenarnya satu permintaan bayaran itu — menyukarkan untuk mengetahui apa yang sepatutnya dipulangkan, dan bila.

Mengelirukan deposit utiliti tuan rumah dengan deposit syarikat utiliti itu sendiri. Kedua-duanya dibayar kepada pihak yang berlainan atas sebab yang berlainan; menyelesaikan satu tidak menyentuh yang satu lagi.

Menganggap perjanjian yang tidak disetem itu “tidak formal tetapi tidak mengapa.” Ia biasanya boleh dikuatkuasakan antara pihak-pihak walau apa pun, tetapi ia menjadi tidak boleh digunakan sebagai keterangan mahkamah sehingga disetem — iaitu tepat pada masa ia paling diperlukan.

Bergantung kepada “itulah cara ia biasa dilakukan” dan bukannya apa yang tertulis. Tanpa akta sewaan lalai, satu jangkaan yang tidak ditulis mengenai deposit, tempoh notis atau penyelenggaraan tidak mempunyai bebanan undang-undang bebas jika perjanjian itu senyap mengenainya.

Tuan rumah cuba mengusir penyewa secara sendiri. Menukar kunci atau memutuskan utiliti kepada penyewa yang belum berpindah keluar bukanlah satu jalan pintas — ia berisiko menyebabkan tuan rumah menghadapi akibat undang-undang, memandangkan Seksyen 7(2) Akta Relif Spesifik 1950 (Specific Relief Act 1950) memerlukan perintah mahkamah terlebih dahulu.

Apa yang seterusnya

Sebaik sahaja perjanjian sewaan ditandatangani dan disetem, langkah praktikal seterusnya biasanya ialah menyediakan akaun utiliti atas nama penyewa dan memahami apa-apa caj peringkat bangunan yang wujud bersama sewa. Lihat membuka akaun elektrik TNB untuk cara proses Change of Tenancy dan deposit tersendirinya berfungsi, dan kehidupan kondominium dan yuran penyelenggaraan jika unit itu terletak dalam hartanah strata yang mempunyai perbadanan pengurusannya sendiri. Jika anda belum lagi menemui unit tersebut atau mengesahkan siapa yang anda berurusan, mencari sewaan di Malaysia meliputi portal-portal dan semakan pendaftaran REN yang sepatutnya berlaku sebelum apa-apa deposit bertukar tangan.