Ubah suai yang menyentuh struktur, keluasan, susun atur atau rupa luar rumah — seperti tambahan dapur, bilik air, bumbung atau pagar — memerlukan kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) di bawah Seksyen 70(1) Akta 133 sebelum kerja bermula. Kerja kecil dalaman yang tidak menyentuh struktur biasanya hanya perlu permit kerja kecil. CCC (Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan) pula dikeluarkan oleh Principal Submitting Person, bukan PBT, dan mengesahkan rumah siap dibina mengikut pelan lulus serta layak diduduki.
- Seksyen 70(1) Akta 133 melarang sesiapa mendirikan bangunan tanpa kebenaran bertulis PBT terlebih dahulu.
- CCC menggantikan Perakuan Layak Menduduki (CFO) mulai 12 April 2007 dan dikeluarkan melalui sistem swa-perakuan.
- CCC (Borang F) hanya boleh ditandatangani PSP selepas 21 Borang G dilengkapkan, termasuk pengesahan agensi luar seperti bomba, air dan pembetungan.
Untuk siapa: Pemilik rumah, pembeli hartanah dan sesiapa yang merancang kerja ubah suai atau tambahan di Malaysia.
Dalam halaman ini
Anda mahu tambah dapur di belakang rumah atau naik tingkat — dan tiba-tiba jiran kata “kena mohon kat majlis dulu”. Betulkah? Untuk kebanyakan kerja ubah suai, ya.
Bila ubah suai rumah perlu kelulusan PBT?
Peraturan asasnya jelas. Di bawah Seksyen 70(1) Akta 133 (Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974), tiada sesiapa boleh mendirikan sesuatu bangunan tanpa mendapat kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT). “Bangunan” di sini termasuk tambahan dan pengubahsuaian yang menyentuh struktur.
Secara amnya, kerja dibahagi kepada tiga kategori:
| Jenis kerja | Contoh | Kelulusan diperlukan |
|---|---|---|
| Tambahan / struktur | Tambahan dapur, bilik air, bumbung, kanopi kereta, pagar, tembok hadapan | Kelulusan pelan bangunan PBT |
| Kerja kecil | Cat semula, tukar jubin, pendawaian, kabinet, panel solar (kekal struktur bumbung) | Permit kerja kecil (had keluasan berbeza mengikut PBT) |
| Dikecualikan | Cat dalaman, wallpaper, tukar pintu/paip, lampu hiasan, kolam ikan kecil | Tiada, jika tidak menyentuh struktur |
Perlu diingat: takrif “kerja kecil” dan sebarang had keluasan yang membezakan kerja kecil daripada kerja yang perlu kelulusan penuh ditetapkan oleh undang-undang kecil setiap PBT dan boleh berbeza antara majlis. Rujuk PBT anda untuk nilai tepat sebelum memulakan kerja.
Untuk rumah teres, sesetengah PBT menyediakan Pelan Setara — pelan piawai untuk tambahan dapur, bilik air, bumbung atau pagar — supaya pemilik boleh membina terus tanpa melantik perunding. Syaratnya biasanya: dinding asal tidak boleh dirobohkan atau dipecahkan. Ketersediaan skim ini berbeza mengikut PBT.
Apa itu Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC)?
CCC ialah dokumen yang mengesahkan sesebuah bangunan telah siap dibina mengikut pelan yang diluluskan serta Akta 133 dan Undang-Undang Kecil Seragam Bangunan 1984 (UBBL). Ia menggantikan Perakuan Layak Menduduki (CFO) lama mulai 12 April 2007, tarikh kuat kuasa apabila sistem bertukar kepada swa-perakuan (self-certification).
Perbezaan penting: CCC tidak dikeluarkan oleh PBT. Ia dikeluarkan oleh Principal Submitting Person (PSP) — arkitek, jurutera profesional atau pelukis pelan bangunan berdaftar yang mengemukakan pelan asal. PSP menandatangani Borang F (CCC penuh) atau Borang F1 (CCC berperingkat) hanya selepas 21 Borang G dilengkapkan. Sebahagian daripada Borang G memerlukan pengesahan agensi luar seperti bomba, pihak berkuasa air, pembetungan dan bekalan elektrik.
Peranan PBT kini adalah semak dan imbang: menjalankan pemeriksaan semasa pembinaan dan boleh menahan CCC jika ada ketidakpatuhan.
Kenapa CCC penting semasa serah kunci?
Bagi pembeli rumah baharu, CCC ialah bukti rasmi bahawa rumah itu layak diduduki. Tanpa CCC, bangunan secara rasminya belum boleh diduduki, dan sambungan utiliti tetap boleh tertangguh. Semasa serah kunci, minta salinan CCC (Borang F/F1) daripada pemaju dan simpan — ia juga diperlukan kemudian jika anda mahu memohon permit ubah suai kecil untuk rumah tersebut.
Apa hukuman kalau ubah suai tanpa kelulusan?
Membina tanpa kelulusan bukan perkara remeh. Mengikut panduan MBPJ, antara tindakan yang boleh dikenakan termasuk kompaun sehingga RM25,000 kerana menyimpang daripada pelan lulus, dan kompaun sehingga RM50,000 kerana ketidakpatuhan, di samping arahan berhenti kerja atau perintah merobohkan. Fi bagi kerja tanpa kebenaran juga boleh dikenakan sehingga 10 kali ganda.
What’s next
- Semak laman web PBT anda (contoh: MBPJ, DBKL, MBSA) untuk senarai kerja yang perlu kelulusan dan borang permohonan.
- Untuk tambahan struktur, lantik arkitek atau jurutera untuk mengemukakan pelan melalui One Stop Centre (OSC).
- Semasa membeli rumah baharu, sahkan status CCC (Borang F/F1) sebelum serah kunci.
- Simpan salinan CCC — anda memerlukannya untuk permohonan ubah suai pada masa hadapan.
Adakah semua ubah suai rumah perlukan kelulusan PBT?
Tidak. Kerja kecil dalaman yang tidak mengubah struktur — cat semula, tukar jubin, pemasangan kabinet — biasanya hanya perlu permit kerja kecil atau dikecualikan. Tetapi tambahan struktur, dapur, bilik air, bumbung dan pagar memerlukan kelulusan pelan bangunan.
Siapa yang mengeluarkan CCC?
Principal Submitting Person (PSP) — arkitek, jurutera profesional atau pelukis pelan bangunan berdaftar — bukan PBT. PBT bertindak sebagai badan semak dan imbang.
Kenapa CCC penting semasa serah kunci?
CCC mengesahkan rumah dibina mengikut pelan lulus dan selamat diduduki. Tanpa CCC, bangunan secara rasminya tidak layak diduduki dan bekalan utiliti boleh terjejas.
Perkara berikut sengaja tidak dinyatakan atau diterangkan secara umum sahaja sehingga disahkan oleh pakar bidang:
- Had keluasan bagi 'kerja kecil'/permit kerja kecil berbeza mengikut PBT — sahkan angka sebenar (jika ada) dalam undang-undang kecil PBT berkenaan sebelum menyatakan sebarang nilai spesifik.
- Ketersediaan dan syarat 'Pelan Setara' untuk rumah teres berbeza mengikut PBT — sahkan dengan PBT berkaitan.
- Amaun kompaun (RM25,000 / RM50,000) dan fi sehingga 10 kali ganda diambil daripada panduan MBPJ — sahkan jadual semasa MBPJ dan bahawa nilai serupa terpakai di PBT lain.
Sumber
- Certificate of Completion and Compliance (CCC) FAQ — Jabatan Kerajaan Tempatan (JKT), KPKT
- Soalan Lazim Jabatan Kawalan Bangunan — Majlis Bandaraya Petaling Jaya (MBPJ)
- Kelulusan Kerja — Panduan Pemilik Rumah — Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan (CIDB)
- Law & Realty: Understanding the New CCC — Majlis Peguam Malaysia (Malaysian Bar)
Sejarah perubahan
| Versi | Tarikh | Perubahan | Oleh |
|---|---|---|---|
| 01.00 | 8 Ogo 2026 | Approved and published. | — |