Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) Semasa Menjual Hartanah

Anda menjual rumah dengan untung — tetapi sebelum wang masuk ke akaun, kerajaan mahu bahagiannya. Itulah RPGT, cukai yang sering terlepas pandang oleh penjual sehingga peguam menahan beribu-ribu ringgit di meja penyelesaian.

Cukai Keuntungan Harta Tanah (Real Property Gains Tax, RPGT) dikenakan ke atas keuntungan yang anda perolehi apabila melupuskan hartanah di Malaysia. Ia dikuatkuasakan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976. Berapa banyak anda bayar bergantung pada dua perkara: berapa lama anda memegang hartanah itu, dan sama ada anda warganegara, syarikat atau warga asing.

Berapakah kadar RPGT?

Kadar RPGT direka untuk mengecilkan spekulasi jangka pendek. Semakin lama anda memegang hartanah, semakin rendah cukainya. Kadar ditetapkan dalam Jadual 5 Akta, yang membahagikan penjual kepada tiga kategori.

Tempoh pegangan	Warganegara / PR (individu)	Syarikat	Bukan warganegara
Tahun 1 hingga 3	30%	30%	30%
Tahun 4	20%	20%	30%
Tahun 5	15%	15%	30%
Tahun 6 dan seterusnya	0%	10%	10%

Perhatikan perbezaan besar pada tahun keenam. Menurut LHDN, berkuat kuasa 1 Januari 2022 (di bawah Akta Kewangan 2021), RPGT tidak lagi dikenakan ke atas pelupus di bawah Bahagian I Jadual 5 RPGTA — iaitu individu warganegara Malaysia dan pemastautin tetap — yang melupuskan hartanah selepas tahun kelima; kadar untuk kategori ini diturunkan kepada 0%. Syarikat yang diperbadankan di Malaysia dan bukan warganegara pula masih terikat dengan kadar minimum 10% dari tahun keenam, tidak kira berapa lama mereka memegang aset itu (Jadual 5 RPGTA; ringkasan kadar LHDN dan PwC Worldwide Tax Summaries).

Bagaimana keuntungan boleh dikenakan cukai dikira?

RPGT tidak dikenakan ke atas harga jualan penuh — hanya ke atas keuntungan bersih. Formula asasnya mudah:

Keuntungan boleh dikenakan cukai = Harga pelupusan − Harga pemerolehan − Perbelanjaan dibenarkan

Harga pemerolehan ialah kos asal anda membeli hartanah, termasuk yuran guaman dan duti setem semasa belian. Perbelanjaan dibenarkan yang boleh ditolak termasuk:

• Kos yang menambah atau memelihara nilai hartanah (pengubahsuaian, penambahbaikan)
• Kos guaman untuk menubuh atau mempertahankan hak milik
• Kos sampingan pelupusan — yuran guaman, komisen ejen hartanah, duti setem
• Pampasan atau insurans untuk kerosakan aset

Selepas keuntungan kasar diperoleh, setiap individu menikmati pengecualian automatik di bawah Jadual 4: RM10,000 atau 10% daripada keuntungan boleh dikenakan cukai, yang mana lebih tinggi. Hanya baki selepas potongan ini dikenakan cukai.

Contoh pengiraan

Katakan Puan Aisyah, seorang warganegara, membeli sebuah kondominium pada Januari 2020 dengan harga RM400,000 dan menjualnya pada Februari 2024 dengan harga RM550,000. Pelupusan berlaku dalam tahun keempat pegangan, jadi kadarnya 20%.

Butiran	Amaun (RM)
Harga pelupusan	550,000
Tolak: harga pemerolehan	(400,000)
Tolak: yuran guaman & duti setem belian	(12,000)
Tolak: komisen ejen jualan	(11,000)
Tolak: kos pengubahsuaian	(20,000)
Keuntungan boleh dikenakan cukai	107,000
Tolak: pengecualian (10% × 107,000)	(10,700)
Keuntungan bersih boleh dicukai	96,300
RPGT pada 20%	19,260

Puan Aisyah membayar RM19,260, bukan cukai ke atas RM550,000 penuh.

Bilakah RPGT dikecualikan?

Beberapa pelupusan terlepas daripada cukai sepenuhnya. Yang paling berguna bagi pemilik rumah biasa ialah:

• Pengecualian sekali seumur hidup — warganegara dan PR boleh mengecualikan pelupusan satu kediaman persendirian, sekali sahaja sepanjang hayat. Dituntut melalui borang CKHT 3.
• Pemindahan keluarga atas dasar kasih sayang — hadiah antara suami isteri, ibu bapa dan anak, atau datuk nenek dan cucu boleh dikecualikan; harga pelupusan dianggap sama dengan harga pemerolehan (tiada keuntungan, tiada kerugian).
• Pelupusan kepada kerajaan, badan amal yang diluluskan, pengambilan balik wajib, dan penstrukturan semula korporat yang diluluskan.
• Pemindahan selepas kematian kepada waris dan pemindahan melalui perintah mahkamah dalam kes penceraian (bagi warganegara).

Bagaimana penjual memfailkan RPGT?

RPGT menggunakan proses pemfailan berasingan daripada cukai pendapatan biasa. Kunci pertama ialah menetapkan tarikh pelupusan dengan betul: ia adalah tarikh Perjanjian Jual Beli (SPA) ditandatangani, bukan tarikh serahan kunci atau pindah milik. Jika tiada perjanjian bertulis, tarikhnya ialah apabila pindah milik selesai atau balasan penuh diterima, yang mana terdahulu.

Dari tarikh itu, jam mula berdetik. Dalam tempoh 60 hari, dokumen berikut mesti difailkan dengan LHDN, sama ada dalam talian melalui portal MyTax (e-CKHT) atau di pejabat LHDN:

Borang	Difailkan oleh	Tujuan
CKHT 1A	Penjual individu	Mengisytiharkan pelupusan dan keuntungan
CKHT 1B	Penjual syarikat	Pelupusan oleh syarikat
CKHT 2A	Pembeli	Pemberitahuan pemerolehan
CKHT 3	Penjual	Menuntut pengecualian

Ada satu mekanisme yang mengejutkan ramai penjual: di bawah Seksyen 21B, pembeli dikehendaki menahan sebahagian harga belian dan menyerahkannya terus kepada LHDN (borang CKHT 502) sebagai bayaran pendahuluan cukai bagi pihak penjual. Kadar penahanan bergantung pada kategori penjual — secara amnya 3% bagi individu warganegara/PR, 5% bagi syarikat (berkuat kuasa 1 Januari 2022), dan 7% bagi bukan warganegara/bukan PR. Wang ini ditolak daripada hasil jualan anda di meja penyelesaian, jadi jangan terkejut apabila jumlah bersih yang diterima lebih rendah daripada harga jualan. Jika cukai sebenar kurang daripada amaun yang ditahan, lebihan dikembalikan selepas taksiran.

Kegagalan memfailkan dalam tempoh masa boleh menyebabkan penalti. Bayaran lewat pula boleh dikenakan penalti (sila sahkan kadar semasa di laman rasmi LHDN).

Apa seterusnya

Sebelum menandatangani SPA untuk menjual, kira anggaran RPGT anda dahulu — terutamanya jika anda memegang hartanah kurang lima tahun, di mana kadar 30% boleh menelan sebahagian besar keuntungan. Simpan setiap resit yang berkaitan: yuran guaman belian, duti setem, komisen ejen dan bil pengubahsuaian, kerana setiap satu mengecilkan keuntungan boleh dicukai anda.

Jika anda merancang menjual satu-satunya kediaman anda, pertimbangkan sama ada untuk menyimpan pengecualian sekali seumur hidup untuk pelupusan yang keuntungannya lebih besar. Bagi kes yang melibatkan syarikat, warga asing, pindah milik keluarga atau pengecualian tertentu, rujuk peguam hartanah atau perunding cukai, dan sahkan kadar serta prosedur terkini di laman rasmi LHDN (hasil.gov.my) sebelum memfailkan.