# Pinjaman Perumahan dan Pembiayaan Gadai Janji di Malaysia

> Panduan pembiayaan rumah di Malaysia — margin pembiayaan, garis panduan pembiayaan bertanggungjawab BNM, MRTA/MLTA, pengeluaran KWSP Akaun Sejahtera, skim jaminan SJKP dan duti setem perjanjian pinjaman.

- Category: property
- Language: ms
- Status: published
- Updated: 2026-08-08
- Canonical: https://negaraku.md/property/home-loan-mortgage-financing

---

Rumah idaman mungkin RM450,000, tetapi bank tidak akan menyerahkan wang itu sehingga ia yakin anda mampu membayarnya balik selama 30 tahun akan datang. Di situlah bermulanya dunia pembiayaan gadai janji — margin, nisbah khidmat hutang, insurans, simpanan KWSP dan duti setem yang semuanya menentukan sama ada kunci rumah itu berpindah ke tangan anda.

Panduan ini menghuraikan setiap bahagian secara ringkas supaya anda tahu berapa yang perlu disediakan dan peraturan yang mengawal setiap langkah.

## Berapa banyak bank akan biayai?

Jumlah yang bank sanggup pinjamkan berbanding harga rumah dipanggil **margin pembiayaan** (atau *loan-to-value*, LTV). Bagi rumah pertama dan kedua, Bank Negara Malaysia (BNM) **tidak menetapkan had margin** — bank menawarkan mengikut polisi kredit dalaman masing-masing, dan dalam amalan pasaran ini lazimnya sehingga 90% daripada harga rumah, jadi anda menyediakan sekurang-kurangnya 10% sebagai bayaran pendahuluan.

Yang dikawal ialah rumah ketiga dan seterusnya. Di bawah langkah makroprudential BNM yang diperkenalkan pada 2010, pembiayaan bagi **rumah ketiga dihadkan pada margin maksimum 70%** untuk mengekang spekulasi. Menurut BNM, "financing facilities for purchase of the first and second homes are not affected", manakala had 70% dikenakan ke atas kemudahan pembiayaan rumah ketiga seorang peminjam.

| Bilangan pinjaman perumahan | Margin pembiayaan | Bayaran pendahuluan |
|---|---|---|
| Pertama | Sehingga 90% (polisi bank) | Kira-kira 10% |
| Kedua | Sehingga 90% (polisi bank) | Kira-kira 10% |
| Ketiga dan seterusnya | Maksimum 70% (had BNM) | Kira-kira 30% |

Margin sebenar bagi rumah pertama dan kedua bergantung pada penilaian bank terhadap hartanah dan profil kredit anda. Untuk rumah RM450,000 pada margin 90%, pinjaman ialah RM405,000 dan bayaran pendahuluan RM45,000 — belum termasuk yuran guaman dan duti setem.

## Bagaimana bank menilai kemampuan anda?

Bank tidak boleh meluluskan pinjaman semata-mata berdasarkan margin. Di bawah **Garis Panduan Pembiayaan Bertanggungjawab** Bank Negara Malaysia (BNM), setiap institusi kewangan mesti memastikan bahawa pendapatan peminjam selepas potongan berkanun, perbelanjaan keperluan asas dan semua obligasi lain masih mencukupi untuk menampung bayaran balik sepanjang tempoh pinjaman.

Menurut BNM, tujuannya adalah supaya peminjam meminjam dalam kemampuan mereka untuk membayar balik pinjaman sepanjang tempohnya dan mempunyai penampan kewangan yang cukup untuk menghadapi kenaikan kadar pembiayaan pada masa depan.

Dua peraturan praktikal terpenting:

- **Tempoh maksimum 35 tahun.** BNM menetapkan had ini supaya pinjaman selesai menjelang umur persaraan — contohnya peminjam berusia 25 tahun akan menyelesaikan bayaran pada umur 60.
- **Nisbah khidmat hutang (DSR).** Bank mengira nisbah komitmen bulanan anda terhadap pendapatan bersih. Tiada satu angka rasmi tunggal; setiap bank menetapkan siling sendiri berdasarkan pendapatan selepas potongan.

Untuk melihat rekod kredit anda sendiri sebelum memohon, anda boleh mengakses laporan CCRIS anda secara percuma melalui sistem eCCRIS BNM dan pastikan tiada tunggakan.

## Perlukah saya beli MRTA atau MLTA?

Apabila pinjaman diluluskan, bank lazimnya menawarkan (dan kadangkala memerlukan) insurans gadai janji yang melunaskan baki pinjaman jika peminjam meninggal dunia atau mengalami kehilangan upaya kekal — supaya keluarga tidak mewarisi hutang.

- **MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance)** — perlindungan menurun selari dengan baki pinjaman yang mengecil. Premium sekali bayar biasanya lebih murah, tetapi tiada nilai serahan jika anda menjual atau membiayai semula lebih awal.
- **MLTA (Mortgage Level Term Assurance)** — perlindungan kekal tetap sepanjang tempoh dan boleh mempunyai nilai tunai. Premium lebih tinggi tetapi lebih fleksibel jika anda menukar hartanah.

Bandingkan kos, kebolehpindahan dan sama ada polisi disandarkan (*assigned*) kepada bank sebelum memilih.

## Bolehkah simpanan KWSP membantu?

Ya. Ahli Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) yang berumur bawah 55 tahun boleh mengeluarkan simpanan **Akaun Sejahtera** (dahulu dikenali sebagai Akaun 2) untuk membiayai hartanah kediaman. Menurut KWSP, wang itu boleh digunakan untuk:

- membantu bayaran pendahuluan;
- mengurangkan baki pokok pinjaman perumahan; atau
- membayar ansuran bulanan.

Pengeluaran terhad kepada hartanah kediaman (rumah, apartmen, kondominium) — bukan tanah kosong atau hartanah komersial — dan boleh digunakan untuk rumah pertama atau kedua. Jumlah maksimum pengeluaran ditetapkan oleh KWSP mengikut formula khusus setiap jenis pengeluaran (lazimnya nilai yang lebih rendah antara jurang pembiayaan dan baki Akaun Sejahtera anda); sahkan amaun tepat pada i-Akaun sebelum memohon.

Permohonan dibuat melalui i-Akaun KWSP dengan menyertakan Perjanjian Jual Beli (SPA) dan surat kelulusan pinjaman.

## Bagaimana jika saya tiada slip gaji tetap?

Golongan bekerja sendiri, pekerja gig dan usahawan mikro sering ditolak bank kerana ketiadaan pendapatan tetap. **Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP)** — dikendalikan oleh Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Berhad di bawah Kementerian Kewangan Malaysia — menjadi penjamin supaya bank sanggup memberi pembiayaan.

Ciri utama SJKP (mengikut Portal Manfaat MOF):

- **Pembiayaan sehingga RM500,000**.
- **Tempoh sehingga 35 tahun**, dengan pilihan pinjaman dua generasi.
- **Tanpa deposit** bagi pembeli yang layak.
- Terbuka kepada **warganegara Malaysia berumur 18 tahun ke atas**, untuk pembeli rumah pertama (rumah baharu, sedia ada atau lelong bagi kegunaan kediaman).

Syarat kelayakan termasuk jumlah bayaran balik semua pinjaman **tidak melebihi 65% pendapatan kasar bulanan**, tiada tunggakan CCRIS melebihi dua bulan dalam tempoh 12 bulan lepas, dan tiada rekod kredit negatif dalam 24 bulan.

## Berapa duti setem yang perlu dibayar?

Perjanjian pinjaman perumahan mesti disetemkan sebelum boleh dikuatkuasakan. Kadarnya **0.5% daripada jumlah pinjaman** di bawah Jadual Pertama **Akta Setem 1949** (RM5 bagi setiap RM1,000). Bayaran perlu dibuat dalam **30 hari** dari tarikh perjanjian ditandatangani, dan diproses melalui sistem e-Setem (STAMPS) LHDN.

| Jumlah pinjaman | Duti setem perjanjian pinjaman (0.5%) |
|---|---|
| RM300,000 | RM1,500 |
| RM405,000 | RM2,025 |
| RM450,000 | RM2,250 |
| RM900,000 | RM4,500 |

Duti ini berasingan daripada duti setem pindah milik (MOT) ke atas hartanah itu sendiri.

Bagi pembeli rumah pertama, dalam Belanjawan 2026 kerajaan melanjutkan pengecualian penuh duti setem — untuk MOT **dan** perjanjian pinjaman — bagi rumah pertama bernilai **sehingga RM500,000**, sehingga **31 Disember 2027**. Bagi hartanah yang layak, kedua-dua duti ini menjadi RM0.

## Apa seterusnya

- Semak laporan CCRIS anda secara percuma melalui eCCRIS BNM sebelum memohon, dan bersihkan sebarang tunggakan.
- Kira bayaran pendahuluan sebenar: 10% harga rumah + yuran guaman + duti setem (jika tidak layak pengecualian).
- Jika pendapatan anda tidak tetap, terokai kelayakan SJKP dengan bank panel sebelum menandatangani SPA.
- Semak baki Akaun Sejahtera KWSP anda dan sediakan dokumen untuk permohonan pengeluaran.
- Bandingkan pilihan MRTA dan MLTA daripada lebih daripada satu penyedia sebelum membuat komitmen.

*Artikel ini adalah maklumat umum, bukan nasihat kewangan. Rujuk bank, peguam hartanah atau penasihat berlesen untuk keadaan khusus anda.*

## Sources

- Responsible lending guidelines ensures borrowers' affordability — https://www.bnm.gov.my/-/responsible-lending-guidelines-ensures-borrowers-affordability (Bank Negara Malaysia)
- Measures in Promoting a Stable and Sustainable Property Market and Sound Financial and Debt Management of Households — https://www.bnm.gov.my/-/measures-in-promoting-a-stable-and-sustainable-property-market-and-sound-financial-and-debt-management-of-households (Bank Negara Malaysia)
- CCRIS Report — https://www.bnm.gov.my/ccris (Bank Negara Malaysia)
- Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP): Kelayakan — https://www.sjkp.com.my/skim-my/kelayakan (Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Berhad)
- Soalan Lazim (FAQ) — Pinjaman Perumahan SJKP — https://www.sjkp.com.my/soalan-lazim (Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Berhad)
- Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) — Portal Manfaat MOF — https://manfaat.mof.gov.my/taxonomy/term/326 (Kementerian Kewangan Malaysia (Portal Manfaat MOF))
- Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) — https://www.malaysia.gov.my/my/topics/skim-jaminan-kredit-perumahan-sjkp (Portal Rasmi Kerajaan Malaysia (MyGovernment))
- 6 Jenis Pengeluaran KWSP Untuk Rumah — https://www.kwsp.gov.my/en/w/article/epf-housing-withdrawal (Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP))
- Pengeluaran Mengurang/Menyelesaikan Baki Perumahan — https://www.kwsp.gov.my/en/member/house-withdrawal/reduce-housing-loan (Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP))
- Budget 2026: Stamp duty exemption extended for first-time homebuyers — https://www.thestar.com.my/business/business-news/2025/10/10/budget-2026-stamp-duty-exemption-extended-for-first-time-homebuyers (The Star)
- A Guide To Stamp Duty On Loan Agreements In Malaysia — https://lpplaw.my/insights/e-articles/stamp-duty-loan-agreement/ (Edwin Lee & Partners (Advokat & Peguam Cara))

---
Source of truth: https://github.com/negaraku-md/NegaraKu.md
License: CC BY-SA 4.0