Komuniti Berpagar dan Kejiranan Berpengawal di Malaysia: Di Mana Undang-Undang Melukis Garis Pemisah

Dua kawasan perumahan boleh kelihatan sama — pondok pengawal bata, palang jalan berjalur, pengawal berseragam memeriksa pelekat kenderaan anda. Satu berdiri di atas asas undang-undang yang kukuh. Satu lagi wujud kerana belum ada sesiapa yang mencabarnya.

Malaysia tidak mempunyai satu kategori undang-undang tunggal yang dipanggil “komuniti berpagar.” Ia mempunyai dua, daripada dua sumber undang-undang yang berbeza.

Dua skim, dua asas undang-undang

Sebuah Komuniti Berpagar (GC), secara rasminya GACOS, terletak di atas tanah yang dipegang di bawah hakmilik strata. Pindaan yang memasukkan Section 6(1A) ke dalam Strata Titles Act 1985 membolehkan pemaju memecahkan satu lot induk rumah bertanah — banglo, semi-D, teres — kepada petak-petak strata individu, dengan pagar sempadan, pondok pengawal dan jalan dalaman didaftarkan sebagai harta bersama. Oleh sebab tanah itu milik persendirian, tiada jalan awam berasingan untuk dihalang.

Sebuah Kejiranan Berpengawal (GN) adalah sesuatu yang lain: kawasan rumah sedia ada di atas hakmilik tanah individu biasa, di mana sebuah Persatuan Penduduk (RA) yang berdaftar dengan Pendaftar Pertubuhan telah menganjurkan penduduk untuk menambah pengawal dan penghalang. Jalan-jalan di dalamnya kekal sebagai jalan awam. Garis panduan perancangan kebangsaan yang mengawal selia skim ini, GP022 (2010), menyatakan dengan jelas bahawa GN “tidak boleh secara sah mempunyai halangan fizikal di jalan awam, mahupun menguatkuasakan apa-apa sekatan kemasukan dan keluar bagi penduduk dan orang awam” — dan secara berasingan melarang sepenuhnya pagar sempadan di sekeliling sempadan sesebuah GN.

	Komuniti Berpagar (GC/GACOS)	Kejiranan Berpengawal (GN)
Status tanah	Tanah persendirian berhakmilik strata	Hakmilik individu; jalan kekal sebagai jalan awam
Asas undang-undang	Strata Titles Act 1985, s.6(1A)	Tiada statut khusus — garis panduan perancangan (GP022, 2010)
Pagar sempadan	Dibenarkan, di atas harta bersama persendirian	Tidak dibenarkan di sekeliling sempadan skim
Diuruskan oleh	Perbadanan Pengurusan / JMB	Persatuan Penduduk
Palang jalan di jalan masuk	Bukan isu — jalan itu persendirian	Sah hanya dengan kelulusan pihak berkuasa tempatan

Kawasan kelabu: apa sebenarnya yang diperlukan bagi penghalang di jalan awam

Palang jalan merentangi jalan awam kelihatan seperti persis apa yang cuba dihalang oleh Section 46(1)(a) Street, Drainage and Building Act 1974: ia melarang pembinaan atau penyelenggaraan “mana-mana dinding, pagar, pagar rel, tiang atau apa-apa timbunan bahan, atau halangan lain, di mana-mana tempat awam.”

Garis pemisah yang dilukis oleh mahkamah ialah kelulusan, bukan rupa bentuk. Dalam kes Au Kean Hoe v Persatuan Penduduk D’Villa Equestrian [2015] 4 MLJ 204, seorang pemilik rumah menyaman persatuan penduduknya sendiri untuk merobohkan palang jalan dan pondok pengawal di pintu masuk estetnya. Mahkamah Persekutuan menolak tuntutan itu: oleh sebab majlis tempatan telah meluluskan struktur-struktur itu di bawah Town and Country Planning Act 1976, satu penghalang yang dikawal selia dan masih boleh dilalui bukanlah suatu “halangan” di sisi undang-undang — begitu juga keperluan untuk mengendalikan palang itu sendiri, selepas dia berhenti membayar yuran RA-nya, bukanlah suatu kacau ganggu (nuisance) yang boleh disaman. Balikkan fakta itu, dan hasilnya turut berbalik: sebuah palang yang dipasang oleh RA tanpa sesekali merujuk kepada pihak berkuasa tempatan terletak tepat pada titik di mana s.46(1)(a) terpakai.

GP022 menetapkan laluan kelulusan sebenar. Sebuah pondok pengawal kekal di atas tanah rizab jalan memerlukan Temporary Occupation Licence daripada Pejabat Tanah daerah di bawah National Land Code 1965, ditambah permit bangunan pihak berkuasa tempatan; hanya langkah sementara — palang jalan manual, kon, papan tanda di pondok yang sentiasa berpengawal — mendapat sebarang kelonggaran tanpa lesen tersebut.

Apa yang diperlukan untuk menubuhkan Kejiranan Berpengawal

Menurut GP022, sesebuah RA tidak boleh sekadar memasang sebuah palang:

• Skim itu mesti terletak dalam kawasan pihak berkuasa tempatan bandar, sebaik-baiknya yang mempunyai rekod jenayah yang didokumenkan, dengan pihak berkuasa dijangka berunding dengan pihak polis.
• Sebuah GN dilarang di kawasan yang mempunyai sekolah, masjid, dewan awam atau laluan bas awam.
• Permohonan dibuat melalui RA yang berdaftar dengan Pendaftar Pertubuhan, dengan persetujuan majoriti penduduk (ketua isi rumah) yang bebas daripada paksaan, dikemukakan kepada pihak berkuasa tempatan.
• Setiap rumah mestilah sudah memiliki Certificate of Completion and Compliance (atau CFO yang lebih lama).

Apa yang tidak boleh dilakukan oleh Persatuan Penduduk

Sebuah RA ialah sebuah pertubuhan di bawah Societies Act 1966 — bersifat sukarela, bukan berstatut, dan itulah had sebenar kepada kuasanya. Sebuah Joint Management Body atau Management Corporation memperoleh kuasa daripada Strata Management Act 2013 untuk menetapkan undang-undang kecil mengenai “langkah keselamatan dan sekuriti” dan harta bersama “yang penggunaannya dihadkan”; kuasa RA pula bergantung semata-mata kepada persetujuan penduduk. Ia boleh meminta seorang ahli yang tidak membayar untuk mengendalikan palang itu sendiri, sebagaimana yang dibenarkan dalam kes Au Kean Hoe. Ia tidak boleh memaksa seorang pelawat menyerahkan kad pengenalan (IC), dan tidak boleh secara sah menafikan kemasukan seorang penduduk — sama ada membayar atau tidak — ke jalan mereka sendiri.

Kesilapan yang biasa berlaku

• Menganggap palang jalan itu sah kerana “semua orang mempunyainya.” Kesahan bergantung kepada kelulusan pihak berkuasa tempatan, bukan kepada sejauh mana lazimnya amalan itu.
• Mengelirukan GN dengan GACOS berhakmilik strata — hanya yang kedua mempunyai perbadanan pengurusan dengan kuasa kutipan berstatut.
• Membiarkan sebuah pondok pengawal “sementara” menjadi kekal tanpa sesekali memohon Temporary Occupation Licence yang dikehendaki oleh GP022.
• Menganggap persetujuan majoriti sebagai persetujuan sebulat suara — mereka yang tidak bersetuju tidak boleh disekat sebaik sahaja skim itu beroperasi.

Apa yang seterusnya

Jika skim anda sudah mempunyai hakmilik strata dan JMB atau MC, gaji pengawal hanyalah satu baris dalam bil berstatut yang lebih besar — lihat Kehidupan Kondo di Malaysia untuk memahami cara pembiayaan itu berfungsi. Untuk mengetahui siapa yang sebenarnya meluluskan pondok pengawal, palang jalan atau permohonan GN, lihat Majlis Tempatan di Malaysia.