Bolehkah Warga Asing Membeli Hartanah di Malaysia? Harga Minimum dan Kebenaran Negeri Dihuraikan

Seorang pembeli dari Hong Kong bersetuju membayar RM1.8 juta untuk sebuah rumah berkembar di Petaling Jaya. Pembiayaan telah diatur, penjual bersetuju, dan harga itu melepasi setiap ambang yang disebut di internet. Namun urus niaga itu masih tidak boleh selesai sehingga sebuah pejabat kerajaan negeri di Shah Alam membuat keputusan — atas budi bicaranya sendiri — sama ada mahu membenarkan seorang warga asing memegang hak milik itu langsung.

Langkah kedua itu mengejutkan orang yang hanya membaca tajuk berita mengenai harga minimum. Membeli hartanah di Malaysia sebagai warga asing melalui dua pintu berasingan, dan melepasi satu pintu tidak bermakna apa-apa tentang pintu yang satu lagi.

Dua pintu, bukan satu

Pintu pertama ialah harga minimum. Malaysia tiada satu paras minimum kebangsaan tunggal — setiap negeri menetapkan parasnya sendiri, dan sesetengah negeri memecahkannya mengikut daerah, mengikut zon, atau mengikut sama ada hartanah itu bertanah atau strata (kondominium, pangsapuri, residensi berservis).

Pintu kedua ialah kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa Negeri, yang diperlukan bagi setiap pemerolehan oleh warga asing tanpa mengira harga, di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (National Land Code 1965) (Akta 56, kini disatukan sebagai Akta 828). Tanah termasuk dalam senarai negeri dalam struktur persekutuan Malaysia — lihat bagaimana kuasa dibahagikan antara kerajaan persekutuan dan negeri — sebab itulah tepatnya mengapa angka dan kerja kertasnya berbeza dari satu negeri ke negeri lain dan bukannya mengikut satu buku peraturan persekutuan.

Melepasi paras harga minimum hanya membawa pembeli asing ke tahap membuat permohonan. Ia tidak menjamin negeri akan bersetuju.

Tunjang undang-undang: s.433A hingga s.433E

Peraturan operatif terletak pada s.433B Kanun Tanah Negara: sesuatu urus niaga tanah — pindah milik, pajakan, gadaian — yang memihak kepada bukan warganegara atau syarikat asing hanya boleh dilaksanakan selepas Pihak Berkuasa Negeri telah meluluskannya secara bertulis. S.433C menjelaskan akibatnya secara eksplisit: sebarang urus niaga yang diselesaikan bercanggah dengan s.433B adalah tidak sah dan terbatal.

Ini adalah statut persekutuan yang menyerahkan keputusan sebenar kepada pihak berkuasa peringkat negeri — di Semenanjung Malaysia, Pihak Berkuasa Negeri yang bertindak melalui Pejabat Tanah negeri berkenaan, atau pejabat tanah Wilayah Persekutuan yang bertindak bagi pihak Menteri Wilayah Persekutuan untuk Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan.

Dua perkara wajar diberi perhatian sebelum menganggap artikel ini merangkumi seluruh negara:

• Sabah dan Sarawak tidak dirangkumi oleh Kanun Tanah Negara. Kedua-dua negeri mengendalikan perundangan tanah berasingan sendiri dan peraturan berasingan sendiri mengenai urus niaga tanah bukan warganegara, jadi rangka kerja di bawah ini menghuraikan Semenanjung Malaysia dan Wilayah Persekutuan.
• Skop s.433B telah meluas dari semasa ke semasa. Syarikat asing yang memperoleh tanah perindustrian pernah dikecualikan daripada memerlukan kebenaran; satu pindaan kemudian kepada Kanun itu menutup pengecualian tersebut, jadi hari ini kelulusan Pihak Berkuasa Negeri diperlukan merentasi semua kategori tanah, bukan hanya kediaman.

Pintu pertama: harga minimum negeri

Setiap negeri menerbitkan (atau mengedarkan melalui pejabat tanahnya) paras minimum sendiri bagi pembelian oleh warga asing, dan menyemaknya semula secara berkala. Sebagai contoh konkrit yang bersumberkan rasmi, satu jawapan bertulis rasmi daripada Dewan Negeri Selangor menggariskan struktur Selangor mengikut zon:

Kategori	Zon 1–2 (Petaling, Gombak, Hulu Langat, Sepang, Klang, Kuala Selangor, Kuala Langat)	Zon 3 (Hulu Selangor, Sabak Bernam)
Kediaman	RM2,000,000	RM1,000,000
Komersial & perindustrian	RM3,000,000	RM3,000,000

Anggap jadual itu sebagai gambaran bagaimana sesebuah negeri menyusun paras minimumnya, bukan sebagai angka untuk dibawa ke dalam urus niaga sebenar — Selangor dan setiap negeri lain menyemak semula angka-angka ini, dan perjanjian jual beli yang ditandatangani hari ini perlu disemak berbanding pekeliling semasa daripada pejabat tanah negeri berkenaan, bukan berbanding sesuatu panduan (termasuk panduan ini).

Wilayah Persekutuan beroperasi mengikut landasan berbeza yang ditetapkan secara persekutuan. Di bawah Guideline on the Acquisition of Properties Unit Perancang Ekonomi (EPU), yang disemak semula selaras dengan Belanjawan 2014, nilai minimum bagi hartanah di Kuala Lumpur, Putrajaya atau Labuan yang diperoleh oleh kepentingan asing ditetapkan pada RM1,000,000 setiap unit. Inilah angka yang paling kerap disebut di internet sebagai ‘minimum’ Malaysia — tetapi ia khusus angka Wilayah Persekutuan, bukan angka kebangsaan, dan ia wujud bersama paras minimum berasingan mengikut negeri yang dihuraikan di atas bagi tempat lain di Semenanjung.

Apa yang dikecualikan tidak kira harga

Sesetengah hartanah adalah di luar bidang kuasa pembeli asing walau berapa tinggi tawaran mereka:

• Tanah Rizab Melayu. Di bawah Enakmen-Enakmen Rizab Melayu — undang-undang peringkat negeri yang berasal sejak era Negeri-Negeri Melayu Bersekutu — sebarang pindah milik, pajakan atau gadaian Tanah Rizab Melayu yang memihak kepada bukan Melayu adalah tidak sah dan terbatal. Ini adalah sekatan yang berasingan dan lebih lama daripada rejim kebenaran Kanun Tanah Negara, dan ia terpakai kepada bukan Melayu warganegara Malaysia juga, bukan hanya warga asing.
• Tanah yang dikategorikan untuk pertanian, yang pihak berkuasa negeri lazimnya kecualikan daripada permohonan kebenaran asing sebagai dasar.
• Unit kuota Bumiputera dan perumahan kos rendah atau mampu milik, kategori yang dikhaskan oleh dasar perumahan negeri masing-masing dan yang tidak ditawarkan kepada pembeli asing sebagai sebahagian daripada peruntukan sesebuah pembangunan.

Tiada satu pun daripada ini boleh dirunding dengan membayar melebihi harga minimum negeri — ia berada sepenuhnya di luar rangka kerja harga-dan-kebenaran.

Pintu kedua: memohon kebenaran Pihak Berkuasa Negeri

Sebaik sahaja sesebuah hartanah melepasi paras harga minimum dan tidak tergolong dalam kategori yang dikecualikan, pembeli (biasanya melalui peguam pindah milik) memohon secara bertulis kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk kebenaran ke atas urus niaga itu. Beberapa realiti praktikal yang wajar diambil kira:

• Kelulusan bukan automatik. Pihak Berkuasa Negeri boleh menolak sesuatu permohonan — misalnya, apabila peruntukan pemilikan asing bagi sesuatu skim sudah penuh, atau apabila negeri itu mempunyai keutamaan dalaman yang tidak diterbitkan melebihi paras yang telah diwartakannya sendiri.
• Tiada satu tempoh pemprosesan yang diterbitkan secara rasmi. Tempoh pemprosesan biasanya dihuraikan oleh peguam pindah milik sebagai antara beberapa minggu hingga beberapa bulan, tetapi tiada pihak berkuasa negeri yang menerbitkan piawaian perkhidmatan yang dijamin untuk perkara ini — masukkan ketidakpastian ini ke dalam garis masa pembelian dan bukannya menganggap bilangan minggu yang tetap.
• Satu ambang yang berasingan dan jauh lebih besar wujud bagi urus niaga yang sangat besar atau yang mencairkan pemilikan Bumiputera. Garis panduan EPU sendiri menghendaki kelulusan tambahannya hanya apabila sesuatu pemerolehan hartanah berharga melebihi RM20 juta dan akan mencairkan pemilikan Bumiputera atau agensi kerajaan ke atas hartanah itu, atau apabila pemerolehan tidak langsung (melalui pembelian saham) mengubah kawalan sesebuah syarikat pegangan Bumiputera yang asetnya hartanah melebihi RM20 juta. Pembelian biasa sebuah rumah tunggal oleh warga asing tidak sekali-kali sampai ke lapisan kelulusan kedua yang jauh lebih jarang ini.

Lapisan kos 2026 di atasnya

Melepasi kedua-dua pintu masih meninggalkan bil cukai. Berkuat kuasa 1 Januari 2026, bukan warganegara (tidak termasuk pemastautin tetap Malaysia) dan syarikat milikan asing membayar duti setem rata 8% ke atas pindah milik hartanah kediaman — dua kali ganda kadar rata 4% terdahulu — di bawah langkah cukai Belanjawan 2026. Pindah milik komersial dan perindustrian tidak terjejas oleh perubahan ini. Untuk jadual kadar penuh merentasi setiap jenis instrumen, lihat kadar duti setem Malaysia mengikut perkara Jadual Pertama.

Hujung yang satu lagi bagi pemilikan turut membawa kadar khusus warga asingnya sendiri: seorang bukan warganegara yang kemudian menjual membayar cukai keuntungan hartanah tanah pada kadar yang lebih tinggi dan lebih rata berbanding warganegara dan pemastautin tetap, tanpa penyusutan berperingkat yang sama bagi tempoh pegangan yang lebih lama. Lihat kadar RPGT dan cara keuntungan dikira untuk kadar tepat dan tangga tempoh pegangan penuh.

Kesilapan yang biasa berlaku

Menganggap ‘RM1 juta’ sebagai minimum kebangsaan. Itu adalah angka Wilayah Persekutuan daripada garis panduan persekutuan 2014, bukan paras berkanun yang terpakai di seluruh Malaysia. Setiap negeri menetapkan, dan secara berkala menyemak semula, angkanya sendiri.

Menganggap tawaran yang cukup tinggi boleh membeli apa sahaja. Tanah Rizab Melayu, tanah kategori pertanian, dan unit kuota Bumiputera atau kos rendah dikecualikan sepenuhnya — harga tidak relevan bagi kategori-kategori ini.

Mengelirukan kebenaran Kanun Tanah Negara dengan kelulusan EPU. Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri di bawah s.433B diperlukan bagi hampir setiap pemerolehan oleh warga asing; semakan berasingan EPU hanya terpakai pada ambang pencairan Bumiputera RM20 juta, yang hampir tidak pernah dicapai oleh pembelian rumah individu.

Menganggap MM2H menghapuskan keperluan kebenaran negeri. Hartanah kediaman yang dikehendaki oleh peringkat-peringkat MM2H untuk dibeli oleh pemohon adalah pembelian biasa di negeri mana sekalipun ia terletak — ia masih perlu melepasi harga minimum negeri itu dan melalui proses kebenaran Pihak Berkuasa Negeri yang sama seperti mana-mana pembeli asing lain.

Menggunakan peraturan Semenanjung untuk Sabah atau Sarawak. Kedua-dua negeri mengendalikan perundangan tanah sendiri di luar Kanun Tanah Negara, dengan peraturan berasingan sendiri mengenai urus niaga bukan warganegara — jangan menganggap angka atau proses sesebuah negeri Semenanjung terpakai di sana.

Apa yang seterusnya

Sebaik sahaja hak milik benar-benar berpindah ke nama pemilik asing, kewajipan berterusannya adalah sama seperti yang dihadapi oleh setiap pemilik hartanah di Malaysia — lihat cukai taksiran dan cukai tanah, dan siapa yang mengutip setiap satu. Untuk dua peristiwa cukai yang mengapit pemilikan itu sendiri, lihat jadual duti setem semasa pemerolehan dan RPGT semasa pelupusan akhirnya. Dan untuk laluan visa yang menjadikan pembelian hartanah wajib dan bukannya pilihan, lihat empat peringkat visa tinggal lama MM2H.