Mencari Sewaan di Malaysia: Portal, Perunding Hartanah dan Tag REN yang Tiada Siapa Semak

Anda menemui satu penyenaraian yang anda suka di sebuah portal, menghantar mesej ke nombor yang tertera, dan seseorang muncul untuk membuka kunci unit itu. Tiada apa-apa dalam pertukaran itu memberitahu anda sama ada orang yang menyerahkan kunci kepada anda dibenarkan secara sah untuk melakukan ini demi bayaran langsung — dan hampir tiada siapa bertanya.

Itulah jurang yang ditutup oleh artikel ini: di mana carian itu sebenarnya berlaku, dengan siapa anda sebenarnya berurusan sebaik sahaja anda menghubungi seseorang, dan bagaimana wang di sekitar hubungan itu sepatutnya berfungsi.

Di mana carian itu sebenarnya berlaku

Tiga portal membawa sebahagian besar pasaran.

iProperty dan PropertyGuru lebih cenderung kepada penyenaraian terurus agensi — seorang perunding atau agensi bernama dilampirkan pada setiap unit, dengan satu direktori yang boleh dicari mengikut negeri atau nama agensi. Mudah membawa bahagian yang jauh lebih besar bagi iklan terus pemilik-ke-penyewa di samping catatan ejen, itulah sebabnya ia memaparkan lebih banyak penyenaraian mentah, tidak ditapis — dan lebih banyak variasi dari segi sejauh mana ia terkini.

Pada praktiknya, kebanyakan carian akhirnya menyemak ketiga-tiga portal, memandangkan tiada satu portal pun mempunyai liputan penuh pasaran pada mana-mana ketika. Tiada satu pun daripada itu mengubah siapa yang sebenarnya anda urus niaga sebaik sahaja anda membuat hubungan — itu berjalan atas landasan undang-undang yang berasingan.

Siapa yang dibenarkan bertindak demi bayaran

Malaysia mengawal selia siapa yang boleh dibayar untuk menguruskan satu transaksi hartanah, termasuk sewaan. Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta dan Pengurus Harta Malaysia — biasa disingkat BOVAEP, dan dirujuk dalam borang serta laman sesawangnya sendiri sebagai LPPEH — mentadbir perkara ini di bawah Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981.

Dua peranan wujud di bawah Akta itu, dan ia tidak boleh saling ditukar ganti:

• Seorang Ejen Hartanah Berdaftar ialah prinsipal berlesen — orang atau firma yang telah didaftarkan oleh Lembaga untuk menjalankan amalan agensi hartanah.
• Seorang Perunding Hartanah Berdaftar (REN) bukan satu lesen berasingan yang berdiri sendiri. Borang pendaftaran Lembaga sendiri, Form REN-01, mewajibkan setiap pemohon menamakan satu agensi berdaftar dan satu Pendaftar Penyelia tertentu di agensi itu sebelum satu Tag REN dikeluarkan. Seorang perunding sentiasa berada di bawah seorang ejen — tidak pernah bersendirian.

Struktur itu bermakna sentiasa ada seorang ejen berlesen berdiri di belakang orang yang anda hantar mesej padanya pada satu penyenaraian.

Tag REN, dan sebab ia berbaloi untuk ditanya

Apabila Lembaga meluluskan seorang perunding, ia mengeluarkan satu Tag REN — satu pengenalan bernombor yang terikat kepada pendaftaran itu. Form REN-01 turut mewajibkan pemohon mengisytiharkan bahawa mereka sekurang-kurangnya berusia 18 tahun, siuman dan berperibadi baik, tiada sabitan penipuan atau ketidakjujuran dalam tempoh dua tahun sebelum memohon, dan bukan seorang bankrap yang belum dilepaskan.

Tiada satu pun daripada itu kelihatan daripada sekeping nombor WhatsApp pada satu penyenaraian. Apa yang kelihatan, jika anda bertanya, ialah tag itu sendiri dan agensi di sebaliknya — dan Lembaga menyelenggarakan satu daftar yang boleh dicari di mana butiran tersebut boleh disemak secara terus, dan bukannya dipercayai begitu sahaja daripada sekeping kad perniagaan. Bertanya “apakah nombor REN anda, dan agensi mana anda berada” hanya memerlukan satu mesej. Kebanyakan penyewa tidak pernah menghantarnya.

Bagaimana komisen sebenarnya berfungsi

Komisen agensi hartanah di Malaysia — termasuk bagi sewaan — bukanlah sesuatu yang ditetapkan oleh seseorang perunding secara individu di tempat kejadian. Ia berada di bawah Malaysian Estate Agency Standards (MEAS) Lembaga, yang dibuat di bawah Akta 1981 yang sama, yang mentadbir bagaimana satu agensi berdaftar dan perunding-perundingnya boleh mengenakan caj untuk menguruskan satu penyewaan.

Mekanisme yang berbaloi untuk difahami, tanpa menetapkan satu angka yang boleh disemak semula oleh satu standard:

• Komisen biasanya terikat kepada sewa yang dipersetujui, bukan satu jumlah rata yang tiada kaitan dengan urus niaga itu.
• Bagi satu sewaan kediaman yang biasa, yuran itu lazimnya dikongsi antara perunding yang mewakili pihak tuan rumah dan perunding yang mewakili pihak penyewa, apabila kedua-duanya terlibat — dan bukannya satu pihak menanggung keseluruhan kos.
• Oleh sebab jadual itu berada di bawah Lembaga dan bukannya mana-mana satu firma, satu yuran yang kelihatan luar biasa tinggi, atau yang dituntut terlebih dahulu sebelum satu perjanjian penyewaan pun wujud, adalah dorongan yang munasabah untuk bertanya jadual mana yang menjadi asasnya.

Jika satu angka penting kepada penyewaan anda, dapatkannya secara bertulis daripada agensi itu, bukan daripada iklan portal.

Kesilapan lazim

Menganggap setiap orang hubungan pada penyenaraian sebagai seorang “ejen.” Ramai adalah REN yang bekerja di bawah lesen orang lain — tiada masalah, asalkan agensi dan pendaftar penyelia itu benar-benar wujud dan boleh disemak.

Membayar apa-apa sebelum satu tinjauan unit. Seorang perunding yang sah mengatur tinjauan unit sebelum wang berpindah tangan; satu “yuran tempahan” melalui pindahan, tanpa melihat unit itu, adalah corak penipuan yang berulang.

Menganggap penyenaraian Mudah kurang “rasmi” berbanding penyenaraian portal-ejen. Pemilikan sesebuah unit dan pendaftaran orang yang memasarkannya adalah dua soalan yang berasingan — semak yang kedua tanpa mengira laman mana penyenaraian itu berasal.

Tidak bertanya nama agensi. Satu nombor Tag REN bermakna sedikit tanpa agensi yang menjadi tempat pendaftarannya; tanyakan kedua-duanya sekali.

Apa yang seterusnya

Sebaik sahaja anda telah menyenaraikan pendek satu unit dan seorang perunding yang boleh anda sahkan, langkah seterusnya ialah perjanjian penyewaan itu sendiri dan menyediakan pembayaran deposit serta sewa — kebanyakannya bergerak melalui perbankan dalam talian dan bukannya tunai. Jika anda belum mempunyai akaun bank Malaysia, lihat membuka akaun bank di Malaysia. Jika anda menyewa berdasarkan kekuatan satu tawaran kerja baharu dan bukannya sebagai warganegara atau PR, uruskan Employment Pass anda secara selari — tuan rumah dan agensi lazimnya meminta bukti pas yang sah sebelum menandatangani satu pajakan yang lebih panjang.