Kehidupan Kondominium di Malaysia: Kenapa Caj Penyelenggaraan Anda Mempunyai 'Adik' Bernama Kumpulan Wang Penjelasan

Anda membeli unit itu. Anda tidak membeli lif, pondok pengawal, kolam renang, atau paip yang melalui dinding yang anda kongsi dengan jiran anda. Seseorang tetap perlu membayar untuk semua itu — dan undang-undang membahagikan bil itu kepada dua akaun yang menurut undang-undang mesti anda pisahkan.

Kebanyakan pemilik hanya perasan satu baris pada penyata bulanan mereka: “penyelenggaraan.” Ramai yang tidak sedar satu lagi caj yang lebih kecil turut wujud di sebelahnya — kumpulan wang penjelasan — yang menjalankan fungsi yang sama sekali berbeza, dilindungi oleh peraturannya sendiri.

Dua caj, dua tujuan

Caj penyelenggaraan (kadangkala dipanggil caj perkhidmatan) membiayai kos operasi bangunan yang berulang dari bulan ke bulan: pembersihan, pengawal keselamatan, servis lif, landskap, elektrik dan air kawasan bersama, insurans, serta kakitangan pengurusan.

Kumpulan wang penjelasan pula adalah wang yang diperuntukkan untuk perkara yang jarang berlaku tetapi memerlukan kos yang besar: mengecat semula fasad, menggantikan lif, membaharui bumbung, menurap semula tempat letak kereta. Seksyen 11(4)(c), 24(2) dan 51(2) Akta Pengurusan Strata 2013 menghadkan penggunaan kumpulan wang penjelasan kepada item modal seperti ini sahaja — ia tidak boleh diambil secara senyap-senyap untuk menampung kekurangan dalam kos pembersihan bulanan.

Semasa tempoh pengurusan pemaju, Seksyen 13(4) Akta itu menetapkan sumbangan kumpulan wang penjelasan pada tidak kurang daripada 10% caj penyelenggaraan. Badan pengurusan yang datang kemudian boleh mengundi untuk menaikkan kadar itu pada mesyuarat agung; pada praktiknya, ia jarang turun semula ke bawah paras minimum berkanun itu.

Kedua-dua caj itu dikira dengan cara yang sama: mengikut kadar nisbah unit syer yang diperuntukkan bagi setiap petak (Seksyen 12(3)), satu angka yang ditetapkan di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 yang mencerminkan nilai relatif dan manfaat sesuatu unit daripada harta bersama — bukan sekadar luas lantainya. Dua unit yang sama saiznya boleh membawa unit syer yang berbeza, dan oleh itu bil yang berbeza, jika salah satu daripadanya mempunyai penggunaan eksklusif yang lebih besar terhadap kemudahan bersama.

Siapa sebenarnya yang mengutipnya: JMB, kemudian MC

Sebelum hakmilik strata individu wujud, tiada Perbadanan Pengurusan untuk mengutip apa-apa. Akta itu mengisi jurang tersebut dengan Badan Pengurusan Bersama (JMB) — sebuah pertubuhan perbadanan yang dibentuk di bawah Seksyen 17, terdiri daripada pemaju dan pembeli, yang mesti mengadakan mesyuarat agung tahunan pertamanya dalam masa 12 bulan selepas milikan kosong diserahkan.

JMB menguruskan bangunan itu — mengutip caj, menyelenggara harta bersama, menguatkuasakan undang-undang kecil — sehingga Perbadanan Pengurusan (MC) mengambil alih. MC langsung tidak diwujudkan oleh Akta Pengurusan Strata 2013: ia wujud di bawah Akta Hakmilik Strata 1985, sebaik sahaja hakmilik strata individu dikeluarkan dan daftar strata dibuka. Sebaik sahaja itu berlaku, peranan JMB tamat dan MC mengambil alih tugas yang sama dengan pemilik sebagai ahlinya.

	JMB	MC
Diwujudkan oleh	SMA 2013, s.17	Akta Hakmilik Strata 1985
Pencetus	Mesyuarat agung tahunan pertama, dalam masa 12 bulan milikan kosong	Hakmilik strata dikeluarkan, daftar dibuka
Ahli	Pemaju + pembeli	Semua pemilik petak

Pesuruhjaya Bangunan (COB), yang dilantik oleh Pihak Berkuasa Negeri bagi setiap kawasan pihak berkuasa tempatan, mengawasi peralihan ini, termasuk memastikan JMB benar-benar dibentuk tepat pada masanya dan menyelesaikan pertikaian antara pemaju dan pembeli sepanjang proses itu.

Satu kadar untuk semua orang — hampir semua

Secara lalai, setiap petak membayar caj penyelenggaraan pada kadar yang sama bagi setiap unit syer (Seksyen 21, 25, 52 dan 59) — satu peraturan anti-pilih kasih supaya pemaju atau badan pengurusan tidak boleh mengenakan caj lebih tinggi secara senyap-senyap kepada sesetengah pemilik.

Pengecualiannya terletak pada Seksyen 60(3): sesebuah MC boleh menetapkan kadar berbeza hanya dalam keadaan yang terhad, secara umumnya apabila petak-petak digunakan untuk kegunaan yang benar-benar berbeza (contohnya, lot runcit dalam skim campuran kediaman-komersial). Mahkamah bersikap ketat dalam hal ini — faktor yang sudah diambil kira dalam pengiraan unit syer tidak boleh digunakan semula untuk mewajarkan pengenaan kadar yang berbeza ke atas petak itu.

Kesilapan biasa

• Menganggap kumpulan wang penjelasan sebagai “wang penyelenggaraan tambahan” yang boleh digunakan JMB/MC dengan bebas. Ia dilindungi oleh undang-undang khusus untuk kerja-kerja modal, bukan kos rutin.
• Membayar hanya caj penyelenggaraan dan mengabaikan baris kumpulan wang penjelasan. Kedua-duanya adalah satu kewajipan berkanun yang sama di bawah Seksyen 25(1) — pembayaran separa tidak melepaskan kewajipan itu.
• Menjangkakan hakmilik strata (dan oleh itu MC) pada hari anda menerima kunci. Milikan kosong, pembentukan JMB, dan pengeluaran hakmilik strata adalah tiga pencapaian berasingan yang boleh berlaku bertahun-tahun antara satu sama lain.
• Membawa pertikaian penyelenggaraan terus ke mahkamah sivil. Tuntutan berkenaan caj yang tidak dibayar atau dipertikaikan secara amnya dibawa ke Tribunal Pengurusan Strata, yang mempunyai had nilai tuntutan dan prosedurnya sendiri.

Apa yang seterusnya

Baca teks penuh Akta itu di portal Jabatan Peguam Negara untuk butiran seksyen demi seksyen yang lengkap, semak sama ada skim anda masih di bawah JMB atau sudah mempunyai MC dengan bertanya terus kepada pejabat pengurusan anda, dan jika anda menyewa dan bukan memiliki, lihat Mencari Rumah Sewa di Malaysia untuk mengetahui bagaimana bangunan seperti ini ditayangkan dan disewakan pada mulanya.